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최근 인터넷을 보면 시세보다 턱없이 낮은 가격으로 나오는 아파트 분양 광고를 심심치 않게 발견할 수 있습니다. 이들 분양 광고는 좋은 입지에 주변 시세보다 수억원이나 저렴한 가격으로 아파트를 청약할 수 있다는 문구로 사람들을 현혹하는데요. 심지어 청약통장도 필요 없고 계약금만 있으면 분양을 받을 수 있으며, 계약 시 수천만원가량의 발코니 확장, 시스템 에어컨 등을 무상으로 제공하겠다는 등의 감언이설로 무주택자를 유혹하고 있습니다. 대체 이 분양의 정체는 무엇일까요?

이와 같은 광고를 보면 대개 지역주택조합을 홍보하는 것임을 알 수 있습니다. ‘지역주택조합’이란 일정한 자격 조건을 갖춘 지역 주민이 조합을 구성해 공동으로 부지를 매입하고 주택을 짓는 제도를 뜻하는데요.

지역주택조합의 자격은 조합설립인가 신청일 이전 동일권역에서 6개월 이상 거주해야 하며, 조합설립인가 신청일 이전부터 해당 지역주택조합의 입주 가능일까지 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하 1주택자인 세대주여야 합니다. 지역주택조합의 장점은 청약통장이 필요 없고 진행 절차가 간소하며, 시행사 이윤 등을 절감할 수 있어 분양가가 저렴하다는 것인데요.

물론 이론대로라면 지역주택조합은 재개발 또는 재건축조합으로 지어지는 아파트와 비교해 훨씬 이점이 많은 듯 보입니다. 하지만 그동안 지역주택조합과 관련한 피해 사례들이 끊임없이 이어져 왔기에 문제가 되는 것입니다.

일례로 최근 울산의 모 지역주택조합에서는 사업 부지의 대부분을 확보하고, 시공사로 1군 건설사가 확정된 것처럼 조합원들을 허위·기망해 피해자들을 조합에 가입시킨 업무 대행사 대표가 1심에서 실형을 선고받기도 했습니다. 또한 광주의 모 지역주택조합의 경우, 중복 분양 사기로 조합원들이 조합을 고소하는 사건이 벌어졌는데요. 당시 피해액은 무려 76억원에 달하는 것으로 알려져 충격을 모았습니다.

이처럼 그동안 지역주택조합에선 사업 진행과 관련한 허위·기망과 업무 대행사의 비리가 늘 문제가 돼왔습니다. 지역주택조합에서는 무엇보다 토지 확보율이 중요합니다. 사업 대상 부지의 95% 이상을 매입 및 확보해야 나머지 부지에 대해 강제 수용이 가능한데, 대부분 지역주택조합은 토지 확보가 잘 되지 않아 시공조차 못하고 끝나는 경우가 많았기 때문이죠.

그뿐 아니라 토지 확보와 조합원 모집이 제대로 되지 않을 경우 사업 기간이 늘어나고, 이에 조합원들에게 막대한 추가 분담금을 요구하기도 하는데요. KBS의 조사에 따르면 지난해 전국 지역주택조합 690개 가운데 고작 170개(24.6%)만이 아파트를 지은 것으로 나타났습니다. 나머지 75.4%는 착공조차 하지 못한 것으로 알려졌습니다.

이에 국토부에서는 지역주택조합 안정성 강화를 위해 주택법 시행령 개정안을 발표한 바 있습니다.

7월 24일부터 시행된 주택법 시행령 개정안에 따르면 모든 지역주택조합은 조합설립인가 시 토지의 80% 이상 사용권원과 소유권 15% 이상을 확보해야만 합니다. 그렇지 않은 조합은 설립 자체가 불가합니다.

조합원을 모집하려는 지역주택조합은 해당 주택 건설 대지의 50% 이상 사용권원을 확보해야 하며, 조합 가입에 관한 계약서 내용을 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명할 의무가 부과됩니다. 또한 지역주택조합 사업과 관련해서는 허위·과장 광고가 금지됩니다.

또한 조합원 모집 신고 수리 후 2년 내 조합설립인가를 받지 못했거나, 조합설립인가 이후 3년간 사업계획승인을 못 받았다면 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정해야만 하는 내용이 포함됐습니다.

하지만 그보다 중요한 법안이 12월 11일부터 시행될 예정으로 화제를 모으는데요. 바로 지역주택조합의 가입자가 가입비를 예치한 날로부터 30일 이내 청약 철회가 가능하며, 가입비를 반환받을 수 있다는 법안입니다.

그동안 지역주택조합은 조합별로 과도한 위약금 규정을 빌미로 가입비를 반환받기 어렵게 해 조합원들의 피해가 잇따른 바 있습니다. 심지어 몇몇 지역주택조합원들의 경우 계약 해지 이후 수천만원의 계약금을 한 푼도 돌려받지 못하는 사례도 있었습니다. 하지만 12월 11일부터는 조합원 탈퇴가 가능한 법안 시행에 따라 이런 피해가 줄어들 전망인데요.

그럼에도 만일 30일 이내 탈퇴를 하지 못했다면 어떻게 해야 할까요? 이때는 분양대행사의 기망을 밝히면 해지할 수 있습니다. 이를테면 분양대행사에서 토지 확보율이 95% 이상이라고 했는데 실제 확인해보니 이보다 적을 경우, 이는 상대방의 기망에 의해 체결된 것이므로 민법 110조에 따라 계약 해지가 가능합니다.

또한 조합원 자격이 없음에도 불구하고 계약이 가능하다며 가입시킨 경우나, 가입 시 조합원이 소유 가능한 일반 아파트에서 이후 임대주택 사업으로 변경한 경우 등 계약의 중요 내용에 대한 기망일 경우 해지할 수 있습니다.

그동안 지역주택조합과 관련한 문제는 늘 끊이지 않고 생겨왔습니다. 이제 조합원 권익을 보호한 법안이 조금씩 시행되고 있지만, 지역주택조합은 여전히 위험 부담률이 높으므로 가입 시 심사숙고해 진행하는 것이 좋습니다.

비록 12월 11일부터는 개정 주택법 시행으로 가입비 납부일로부터 30일 이내 청약 철회가 가능해졌다고는 하지만 방심은 금물입니다. 만일 지역주택조합을 가입하려는 사람이라면 반드시 해당 조합이 토지의 95% 이상 소유권을 확보했는지 확인하고, 계약서에 불리한 규정은 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 또한 정부는 향후 법적으로 더 다양한 안전장치를 마련하고, 지속적인 감시·관찰을 통해 선의의 피해자 양산을 막아야 할 것입니다.

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