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주택시장이 연이은 규제에도 불구하고 집값 안정화를 이루지 못하고 있습니다. 지난 11.19부동산대책 이후에도 집값이 급등하는 등 주택시장은 여전히 혼란스럽기만 한데요.

현재 주택시장은 전국적으로 혼란기에 빠져 있습니다. 이럴 때일수록 실수요자들의 고민은 깊어집니다. 주택시장과 관련한 수많은 조언이 넘칠수록 누구의 말을 믿어야 할지 고민이 늘어날 텐데요. 금일은 주택투자와 관련한 각종 선입견에서 벗어나는 사례들을 바탕으로 새로운 시각의 팁에 대한 내용을 다루어 보도록 하겠습니다.

주택시장은 부동산정책과 밀접한 관계가 있다고 합니다. 보편적으로 이전에는 부동산 완화정책이 있으면 시장이 활성화돼 시세가 오르고, 부동산 규제정책이 있으면 시장이 위축돼 집값이 떨어진다는 설이 일반적이었습니다.

하지만 올해는 달랐습니다. 오히려 정부의 부동산 규제정책이 수요자 심리를 자극해 주택시장이 더욱 활성화되는 기현상이 벌어졌는데요.

KB부동산 주간아파트 매매가격동향에 따르면 11.19부동산대책 이후 11월 4주 전국 매매가격지수 변동률은 무려 0.43%로 올해 들어 최고치를 나타낸 바 있습니다. 또 한국은행이 발표한 ‘11월 소비자동향조사 결과’에서 11월 주택가격전망 소비자심리지수는 130포인트로 집계를 시작한 2013년 이래 최고치를 기록한 것으로 드러났습니다. 이는 부동산대책이 수요자 심리를 자극해 가격을 끌어올리고 있다는 방증인 것입니다. 향후 수요자들은 이를 고려해 규제 전후 시장의 흐름을 주시하는 것이 주택투자에 도움이 되리라 예상됩니다.

주택시장에서의 불문율 중 하나는 ‘경기 침체 시 투자를 자제하라’는 말입니다. 경기 침체가 유동자금과 수요를 위축시키고, 이에 집값이 폭락할 수 있다는 뜻인데요. 대표적으로 2007~2008년 금융위기를 예로 들 수 있습니다.

하지만 올해처럼 코로나19 등 전염병으로 인한 경기 침체 시대에서는 상황이 좀 다릅니다. 각국 정부가 국채 발행이나 지원금 등 경기 부양책을 적극적으로 내놓으면서 오히려 유동자금이 늘어났고, 여기에 금리까지 대폭 인하하며 주택 수요가 급증하는 모습을 보였습니다.

그러므로 향후 경기 침체 시 무조건 투자를 자제하기보단 현재 시장 흐름이 투자에 유리한지 불리한지 판단해보는 것이 좋습니다. 또한 최근의 집값 상승은 금리 인하와 유동자금 증가가 주원인인 만큼 무엇보다 상승을 일으키는 원인을 선 분석 후 투자하길 권합니다.

대부분 투자자들은 신축 아파트의 가치는 지금보다 상승하지만, 구축 아파트의 가격은 잘 오르지 않거나 하락할 것이라 믿습니다. 물론 연식이 오래된 아파트일수록 시설 노후화로 인해 선호도가 하락하고, 이에 집값이 떨어질 수도 있습니다. 하지만, 이를 뒤집는 사례도 있는데요. 바로 개발 사업이나 재건축 등의 호재를 맞이했을 때입니다.

일례로 서울 도봉구 창동 인근의 구축아파트들은 30년 이상 된 연식에도 불구하고 GTX-C 노선, 창동 바이오메디컬 클러스터 등의 개발 호재로 말미암아 최근 신고가를 연이어 기록한 바 있습니다. 대표적으로 창동동아(1988년 입주)는 국토부 실거래가에 따르면 전용 88㎡가 2017년 7월 4억7900만원에서 2020년 10월 8억3000만원으로 3년간 약 3억5000만원이 올랐습니다. 최근 재건축 1차 정밀안전진단을 통과한 양천구 신월동 신월시영(1988년 입주)도 전용 59㎡가 올해 7월 6억8000만원으로 신고가를 경신했는데요.

이를 보면 아파트를 살 때 신축만 고집할 것이 아니라 상황이나 필요에 따라 노후주택도 좋은 대안이 될 수 있음을 알 수 있습니다. 좋은 호재만 있다면 노후주택도 앞으로 신축주택만큼이나 투자 가치가 높다는 것이죠.

주택시장에서 또 하나의 불문율은 “전세가율이 하락하면 집 사기를 멈춰라”는 말입니다. 그 이유인즉슨 전세가율이 떨어지면 집값이 내려간다는 속성 때문인데요.

전세가율이란 주택 매매가격 대비 전세가 비율을 나타내는 단위로서, 매매가와 전세가 사이의 갭 차이를 의미하기도 합니다. 매매가는 동일한 상황에서 전세가가 오르면 전세가율이 높아지며, 전세가가 떨어지면 전세가율이 낮아집니다. 즉, 전세가율이 낮아진다는 것은 그만큼 매매가 사이의 갭이 벌어진다는 의미로 받아들일 수 있는데요.

그동안 일반적으로 전세가율이 떨어진다고 하면 집값이 보합세인 상태에서 전셋값이 떨어진 상태가 대부분이었습니다. 이렇게 전세가율이 낮아지면 상대적으로 매매 비용이 늘어나 투자 비용 대비 수익률이 낮아져 갭투자 등의 매매 수요가 줄어들게 되므로 집값 역시 전반적으로 하락세를 띠는 현상이 발생하는데요.

하지만 올해는 9월 이전까지 전세가율이 계속 하락했음에도 집값이 계속 상승하는 기현상이 벌어진 바 있습니다. 그 이유는 ‘영끌’, ‘패닉바잉’ 등 실수요자들을 중심으로 거래가 급증하며 매매가격 상승률이 전셋값 상승률을 추월하며 전세가율이 떨어진 것이죠. 다만 10월부터는 전세가가 폭등하고 매매가가 상대적으로 상승세가 주춤하면서 전세가율이 조금씩 상승하고 있는데요. 전세가율이 오르면 다시금 갭투자가 성행하는 여건이 만들어질 수도 있습니다.

이때 주의할 점은 무엇보다 단지별 거래량입니다. 실제로 전세가율은 높지만 매매 거래량이 적어 시세가 정체된 곳도 있을 수 있기 때문이죠. 그러므로 단순히 전세가율이 낮냐, 높냐를 따지기보단 현재까지의 거래량과 시세 변동률을 분석해 향후 시세에 상승 동력이 있는지를 따져보는 것이 더 중요합니다.

지금까지 주택시장에서 통용되는 선입견과 이를 뒤집는 사례들을 살펴봤습니다. 규제와 집값의 관계, 전세가율 하락과 노후 주택투자 등 기존의 투자 방법에도 맹점이 있고, 이에 새로운 시각을 견지할 필요가 있다는 것을 알 수 있었는데요. 주택시장에는 다양한 변수가 있는 만큼 실수요자들은 시장의 변화를 늘 주시하는 것이 중요합니다. 단순히 주변에서 좋다는 이유만으로 묻지마 투자를 시도하는 것은 권하지 않습니다. “부동산에 영원한 전문가는 없다”는 말이 있습니다. 무엇보다 유연한 사고로 시장의 변화를 끊임없이 관찰해 다양한 경험을 쌓고 이를 통해 자신만의 기준을 세운다면 작금의 혼란기에도 보다 현명한 투자를 이룰 수 있을 것입니다.

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