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부동산 경매, 대박 생각하다 쪽박 나지 않기 위해 지켜야 할 것

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
내일은 나도 부동산 경매왕! 하지만 자칫 쉽게 보았다간 보증금 몰수, 유치권 변제 등 쓴맛을 보기 십상인데요. 부동산경매에서 보이지 않는 함정에 빠지지 않으려면 어떻게 해야 할까요? KT에스테이트에서 알려드리겠습니다.

[Remark] 유도 국가대표, 경매왕이 된 비결은?

여기 한 유도 선수 출신의 투자자가 있습니다. 그는 전국 유도 대회, 실업 유도 최강전, 전국 체육대회 우승 등 국내 유도계에서 전도유망한 선수였습니다. 하지만 우연한 계기로 부동산경매를 접하고 그는 평생 해온 유도를 그만두고 경매시장에 뛰어듭니다. 그가 바로 최근 경매 재테크로 50억원 넘는 돈을 벌어 유명해진 차원희(필명 ‘족장’) 씨입니다. 그는 처음 부동산경매를 배울 때 1000만원으로 1억을 만들고, 100만원 넘는 월세를 받을 수 있다는 것에 신세계를 느꼈다고 합니다. 그리고 서울로 상경해 유도 연습하듯 발이 터져라 현장 답사를 다녔다고 하는데요. 첫 투자금 1700만원으로 3년만에 50억원이 넘는 자본을 벌 수 있었던 그의 비결은 무엇이었을까요?

[Remark] 경매 증가율 높아진다는 뉴스

최근 언론에 차원희 씨와 같은 경매 부자들이 늘어나면서 부동산경매에 관심을 두는 사람들이 늘고 있습니다. 스피드옥션에 따르면 매각기일이 10월 1일 이후인 서울 아파트 총 135건 중 고작 4건만이 감정가보다 저렴한 가격에 거래됐다고 합니다.


경매는 싼 가격에 한다는 세간의 선입견이 뒤집힌 사례라고 할 수 있습니다. 특히 강남은 일반 매매시장에서는 급매물이 심심찮게 나오고 있지만, 반대로 부동산경매시장은 열기가 뛰어오르는 모습입니다.


지지옥션에 따르면 10월 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 낙찰가율은 116.2%로 8월 107.7%보다 무려 8.5%나 올랐다고 합니다. 규제가 심화되자 역으로 부동산경매시장에 쏠리는 수요가 늘어난 것입니다.

[Remark] 규제에서 자유로운 부동산경매, 호황일수록 조심해야

최근 부동산경매가 더 인기를 끄는 이유는 각종 규제에서 자유롭다는 장점 때문입니다. 부동산경매의 경우 자금조달계획서 제출 의무가 없으며, 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에서도 LTV 상관없이 70%까지 대출이 가능합니다.


아마 경매가 부동산 침체기엔 매물이 쏟아지고 호황에는 매물이 줄어든다는 사실을 모를 사람은 없을 것입니다. 단, 호황이란 이유로 분위기에 휩쓸려 덜컥 고가의 입찰가를 썼다가 후회하는 사람도 적지 않은데요. 부동산경매에서는 수익률 계산이 중요합니다. 대출 이자, 향후 차익, 취득세 등을 고려해 향후 매도했을 때 얼마가 남느냐를 미리 계산해야 한다는 것이죠.


경매 전문가들은 “살 때보다 팔 때를 고려해 매입하라”고 조언합니다. 당장의 가격 경쟁력보다 훗날 가격 경쟁력을 보고 사라는 얘기인데요. 아파트라면 향후 2~3년간 해당 지역 공급 물량을 체크해야 하고, 상가라면 현장 답사를 통해 임대료, 관리비, 공실률, 유동 인구 동선을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

[Remark] 일확천금 지름길? 한 방에 쪽박 찰 수도...

하지만 일견 쉽게 큰돈을 만질 듯 보이는 경매에는 여러 위험 요소가 산재해 있습니다. 제대로 낙찰만 되면 투자 대비 몇 배를 벌 수 있지만, 그만큼 리스크가 높은 경매의 함정을 피할 방법은 없을까요?


경매 전문가들은 낮은 가격에만 집착해 여러 번 유찰된 물건일수록 의심부터 하라고 조언합니다. 유찰이 많은 물건일수록 그만큼 하자가 많기 때문이죠. 법원 감정가는 대개 감정 평가 후 2~3개월 후 입찰을 시작하므로 현 시세를 반드시 조사하기를 권합니다. 이때 시세와 비교해 감정가가 너무 낮다면 일단 입지나 권리상 문제가 있는 물건일 수도 있으니 주의할 필요가 있습니다. 또 채권 금액이 적은 물건은 향후 경매 취하 가능성이 높으므로 이를 염두에 두고 진행함이 좋겠습니다.

[Remark] 보이지 않는 함정… 매각물건명세서, 현장 답사로 꼭 확인

법원경매 서류를 볼 땐 반드시 보이지 않는 함정을 주의할 필요가 있습니다. 초보자들은 흔히 등기부등본만 떼어보고 문제가 없으면 입찰에 참여하는 실수를 저지릅니다. 하지만 더 중요한 지상권이나 낙찰 후 인수하는 권리, 가처분과 관련한 구체적인 내용은 매각물건명세서에서 볼 수 있습니다. 매각물건명세서는 매각 기일 1주일 전 법원경매정보 사이트에서 확인할 수 있으니 잊지 마세요.


법원경매에서 또 한 가지 간과하면 안 될 부분은 현장 조사입니다. 실제 감정서상 위치나 경계가 제대로 맞는지, 경매정보지에서 봤던 사진과 다르진 않은지를 현장 답사를 통해 직접 확인해야 합니다. 또한 토지 입찰 시 내가 입찰하려는 지역의 마을 이장이나 공인중개사를 통해 정보를 얻기를 권합니다.

[Remark] 나만의 특기 분야를 만들어라

모든 투자에는 선택과 집중이 필요합니다. 법원경매에도 아파트, 빌라, 상가 등 다양한 분야가 있습니다. 여러 경매왕들의 사례를 보면 같은 법원경매지만 그들이 모든 분야로 뛰어드는 건 아님을 알 수 있습니다. 누군가는 아파트만 파고, 누구는 저가 빌라만 사서 성공하는 모습을 볼 수 있습니다. 반대로 초보자들의 경우 이것저것 뛰어들다 금방 포기하는 경우도 빈번하죠.


앞서 소개했던 차원희 씨의 비법은 다름 아닌 상가 경매에 올인한 덕분이었습니다. 그 역시 수도 없는 실패를 겪었다고 하는데요. 그가 상가를 추천한 이유는 일반 부동산 전문가들과는 다른 관점입니다.


대부분 상가 경매는 임대 수익에 초점을 맞추는 경우가 많은데 그는 무엇보다 차익을 우선시했습니다. 상가 차익을 남기는 팁은 저평가된 상가를 매입해 우량 임차인을 세팅하고 비싼 가격에 매각하는 것입니다. 임차인의 매출이 높은 곳은 매입 가격보다 시세가 더욱더 오르기 때문이죠.


최근 부동산경매에서는 낮은 가격으로 상가 건물을 낙찰받아 리모델링으로 가치를 올리는 방법이 유행하고 있습니다. 대표적으로 서장훈 씨는 양재동 빌딩을 경매로 28억원에 매입해 리모델링으로 가치를 높인 사례인데요. 이 빌딩은 지난해 말 약 230억원까지 올랐다고 알려졌습니다.

[Remark] 너나 나나 쉽게 덤볐다간 몰수를 피하지 못해

누구나 ‘제2의 경매왕’을 꿈꾸지만 현실은 녹록지 않습니다. 법원경매정보기업 지지옥션에 따르면 올해 1∼8월 법원경매에서 입찰보증금 몰수 건은 총 2173건, 몰수 금액은 총 355억3129만원에 달했다고 하는데요.


권리 분석을 잘못했거나 잔금 부족으로 이미 낙찰받은 경매를 포기하는 사례가 점점 늘고 있는 것입니다. 하반기 서울남부지방법원에서는 대출금 한도를 잘못 판단한 낙찰자가 낙찰일 이후 한 달 내 잔금 부족으로 수천만원에 이르는 보증금을 날릴 뻔한 일도 있었는데요. 다행히 이 낙찰자의 경우 매각 취소로 보증금을 지킬 수 있었다고 합니다.


부동산경매는 무엇보다 사전 조사가 매우 중요한 종목입니다. 등기부등본부터 현장 답사까지 철저한 사전 조사 없이는 나중에 큰 낭패를 겪을 수도 있습니다. 그러므로 늘 자료 분석이나 현장 답사에 소홀히 하지 말고 심사숙고하는 태도로 차근차근 경매에 임해야 성공 확률을 높일 수 있을 것입니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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