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정부의 주택 규제가 더욱더 심화되고 있습니다. 10월 말부터는 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역에서 주택을 매입하면 금액과 상관없이 자금조달계획서 제출이 의무화됐습니다. 경기도에서는 주요 23개 시·군을 토지허가구역으로 지정하며 투기 세력 근절을 위한 정책을 내놓기도 했습니다.

잇따른 부동산 규제로 시장에서는 최근 생활형 숙박시설, 근린생활시설 등 비주택에 대한 관심이 높아지는 중입니다. 특히 토지 투자와 관련한 문의가 증가하고 있는데요. 국토교통부가 발표한 ‘분기별 전국 토지 거래량’에 따르면 2020년 3분기 토지 거래량은 약 87만9000필지(484.4k㎡)였습니다. 이는 2분기 대비 9.2%(7만4095필지), 전년 동기 대비 24.1%(17만915필지)가 증가한 수치입니다.

토지 거래가 증가하면서 시장에서는 기획 부동산 사기가 들끓고 있습니다. 토지 투자의 달인들은 훗날 매매가 어려운 지분 거래는 될 수 있으면 피하고, 특히 토지 거래 전에는 반드시 지적도부터 보라 조언합니다.

부동산 투자자 사이에서 흔히 하는 말이 있습니다. 부동산 투자 과정을 학교에 비유하는 것인데요. 아파트를 초등학교라면, 상가는 중학교, 건물은 고등학교, 토지는 대학교라고 합니다. 그만큼 토지 투자는 공부할 내용이 방대하다는 것이죠.

특히 지적도는 토지 투자의 처음과 끝이라 할 정도로 매우 중요합니다. 지적도는 지적법에 의해 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 등을 등록한 공적 지도로서 토지의 신분증이라 할 수 있습니다. 모름지기 땅이라면 각 필지마다 지적도를 갖추고 있는데요. 이때 지목이 임야(산)인 경우, 지적도가 아니라 임야도를 갖추게 됩니다.

지적도(임야도) 등본은 각 주민센터나 구청, 면사무소 등에서 발급받을 수 있습니다. 다만 발급 비용(등본 700원, 열람 400원)이 다소 든다는 것이 단점인데요. 온라인을 이용하면 무료로 열람 및 발급이 가능합니다.

우선 정부24에서 지적도를 발급하는 방법입니다. 이 방법은 회원 가입을 하거나 공인인증서가 필수적으로 있어야만 가능합니다. 우선 정부24 사이트(https://www.gov.kr/)로 들어가 화면 중간에 자주 찾는 서비스에서 우측 화살표를 누르면 지적도(임야도) 아이콘을 누릅니다. 다음 신청하기 탭을 누르면 주소 검색창으로 넘어가는데요. 토지 주소를 기재한 후 신청하면 지적도 등본을 무료로 열람 또는 발급받을 수 있습니다.

다음은 국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr/)를 이용하는 방법입니다. 토지이용규제정보서비스는 수많은 토지 투자 달인들이 추천하는 곳이기도 한데요. 회원 가입도 필요 없고 주소만 검색하면 되므로 정부24보다 더 편리하다는 장점이 있습니다. 또한 용도지역, 용도지구를 비롯해 주변 규제까지 다양한 정보를 확인할 수 있어 유용합니다. 지적도 보는 법은 주소창에 소재지만 입력하면 좌측 하단에서 확인할 수 있습니다.

마지막으로는 땅야(http://www.ddangya.com/)를 이용하는 방법입니다. 땅야에서는 기본적으로는 위성지도가 뜨지만, 우측에 '지적' 탭을 누르면 지적도도 볼 수 있는데요. 땅야의 장점은 지적도를 축소 또는 확대해 볼 수 있을뿐더러 주변 토지 시세, 개발 및 건설 현황 등도 한눈에 볼 수 있어 투자를 목적으로 하는 분이라면 좀 더 유용하게 사용할 수 있습니다.

이제 지적도를 보는 법에 대해 알아봅시다. 앞서 몇 가지 지적도 무료 열람 사이트를 알려드렸는데요. 여기선 대표적으로 국토부 토지이용규제정보서비스를 활용하는 방법을 알려드리도록 하겠습니다.

① 우선 주소 검색창에 주소를 입력하고, ② 하단에서 지적도와 용도지역·지구 지정 여부 등을 확인합니다. ③ 지적도를 보면 지목이 깨알처럼 써있는 모습을 볼 수 있습니다. 지목은 두문자(頭文字, 머리글자)로 기재되어 있습니다. 이를테면 대(대지), 전(밭), 답(논), 과(과수원), 임(임야) 등입니다. 주의할 점은 주차장, 공장용지, 하천, 유원지는 두문자가 아닌 차문자(두 번째 글자)임을 유의하셔야 할 것입니다. (지목 28가지가 궁금하다면?)

④ 다음은 축척을 조절해봅시다. 축척은 1/1, 1/500, 1/600, 1/1000, 1/1200, 1/2400, 1/3000, 1/6000이 마련돼 있습니다. 축척이 작을수록 도면을 확대해서 볼 수 있고, 클수록 주변 토지를 축소해볼 수 있습니다. 한 가지 팁은 면적이나 거리를 확인할 때 1/1000 축척을 활용하면 1cm가 10m이므로 거리 재기 편리하다는 것입니다. ⑤ 지도가 너무 작아 보이면 우측에 ‘도면 크게 보기’를 선택해 전체 화면에서 지적도를 볼 수 있습니다. ⑥ 그 외로 토지와 관련한 행위제한, 도시계획 등도 꼼꼼하게 확인합니다.

지적도에서는 지목만큼이나 중요한 것이 바로 용도지역 또는 용도지구가 무엇인지, 그리고 어떤 규제가 적용되는지입니다. 토지이용규제정보서비스에서는 범례를 통해 확인하고자 하는 토지에 어떤 용도지역과 용도지구가 지정돼 있는지, 규제사항은 어떤 것이 있는지 확인할 수 있습니다.

이때 특히 주의할 점은 토지의 용도지역·지구가 보전녹지지역, 개발제한구역, 도시자연공원구역, 자연환경보전지역, 근린공원이라면 매입을 고려해보라는 것입니다. 왜냐하면 이들 지역에서는 건축이나 개발허가를 받기 까다로우므로 향후 가치 상승을 기대하기 쉽지 않기 때문입니다.

이를테면 주택 건축이 목적인 사람이 지목이 전이고 용도지역·지구가 도시지역, 제2종일반주거지역, 근린공원으로 지정된 토지를 샀다고 가정해봅시다. 위 사람은 도시지역, 제2종일반주거지역이라는 부분만 보고 본인이 충분히 주택 건축하기 좋은 땅을 샀다고 생각할지 모릅니다. 하지만 근린공원에서는 주택 건축이 제한되므로 실제 매입 목적을 이룰 수 없게 된 것이죠.

다음으로는 지적도상 맹지인 경우인데요. 맹지란 도로에 인접하지 않고 다른 땅에 둘러싸인 토지로써 향후 건설이나 개발 행위에 어려움을 겪을 수 있어 토지 초보자들은 피하길 권합니다. 맹지는 지적도에서 확인할 수 있는데요. 우선 내 땅에 지목이 ‘도(도로)’인 곳이 인접했는지 살펴봅니다.

또한 도로가 인접했다고 모두 건물을 지을 수 있는 땅은 아닌데요. 건축 가능한 도로 요건을 충족해야만 합니다. 우선 건축 가능한 땅이 되려면 국가 소유(사설 도로 불가)의 너비 4m 이상 도로가 토지에 최소 2m 이상 붙어있어야 합니다. 보행과 자동차 통행이 가능하지만, 고속도로(자동차 전용도로)는 안 되고요. 지적도 및 현황상 실제 존재하는 도로인 경우에만 가능합니다. 지적도에는 도로가 있지만, 실제로 도로가 없다면 건축 허가를 받을 수는 없다는 뜻이죠.

지적도를 꼼꼼하게 봤다면 다음은 현장 답사를 하는 일이 남았습니다. 몇 년 전만 해도 지적도를 직접 출력해 현장 답사를 하러 가는 경우도 많았지만, 최근에는 토지 관련 애플리케이션만 잘 갖추고 있다면 그럴 필요가 없는데요. 기본적으로 앞서 소개해드린 토지이용규제정보서비스와 땅야는 꼭 설치해두길 권합니다.

현장 답사 시에는 지적도상 경계나 토지의 모양이 일치하는지, 도로가 인접하고 있는지 등을 반드시 확인해야 합니다. 그뿐 아니라 지적도상 나오지 않은 경사도나 높이, 조망 등에 대해서도 파악해 투자 목적과 어울리는 땅인지 분석할 필요가 있습니다.

토지 투자 시 전문가들은 남의 말에 의존하지 말고 본인이 직접 확인해야 실패하지 않는다고 조언한 바 있습니다. 특히 도시 인접 지역일수록 규제가 심하므로 현장 조사 전 지적도를 보며 반드시 각종 규제 등을 파악할 필요가 있습니다. 이를 통해 토지의 용도 변경은 가능한지, 건축물 허가 여부 등을 미리미리 체크해야 토지 수익을 더욱 높일 수 있을 것입니다.

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