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성수기로 불리는 가을 분양시장에 이상 징조가 벌어지고 있습니다. 국토교통부에 따르면 8월 전국 아파트 분양 물량은 1만9040가구로 지난해 같은 시기의 2만6733가구보다 28.8% 감소했습니다. 서울 분양시장은 더욱 심각한데요. 무려 82.1% 감소한 663가구에 불과했습니다.

9월에도 서울 분양시장에서는 양천구 ‘신목동 파라곤(153가구, 일반분양 84가구)’ 외에 일반분양 단지가 전무했는데요. 이마저도 분양가상한제 시행 전 입주자 모집공고를 마친 것으로 알려져 업계에선 서울 분양시장의 위기가 온 것이 아니냐는 소리가 들려오고 있습니다.

서울에서는 분양 가뭄 현상만 나타나는 것이 아닙니다. 미분양 주택도 빠르게 줄어들고 있는데요. 부동산114에 따르면 9월 말까지 서울 아파트 청약 경쟁률은 평균 68대 1로 조사가 시작된 2002년 이래 가장 높은 수치를 기록했습니다.

또 주택도시보증공사(HUG)의 ‘민간아파트 분양시장 동향’에 따르면 올해 2분기 전국 민간 아파트의 초기 분양률 역시 97.0%로 조사가 시작된 2014년 3분기 이래 최고치를 나타냈습니다. 서울은 올해 1~2분기 연속으로 초기 분양률 100%를, 수도권은 2분기에서 100%를 달성하며 공급 위기 속 아슬아슬한 청약 열기를 이어갔습니다.

이처럼 전국에서 청약시장이 광풍인데 왜 유달리 서울에서만 분양 가뭄이 일어나는 것일까요? 그 이유로는 다양한 주택 규제를 원인으로 들 수 있는데요.

분양가상한제, 고분양가관리지역 지정 등 분양가 규제 강화가 이어지면서 분양가 자체가 낮아졌기 때문입니다. 분양가가 하락하면서 인근 단지 시세와 수억씩 차이가 나며 청약시장은 소위 ‘로또 분양’으로 불리고 있습니다.

다만 조합원의 분담금이 많아지고 시공사 수익은 낮아지면서 분양을 연기하는 단지가 속출하고 있는데요. 분양가상한제하에서 분양가 산정에 시간이 오래 걸린다는 부분도 서울 분양시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 

일례로 1만2000가구 규모의 대단지로 하반기 큰 화제를 모으는 강동구 둔촌주공아파트에서는 주택도시보증공사가 산정한 분양가(3.3㎡당 2978만원)가 너무 낮은 탓에 새로 분양가상한제를 적용 받고자 토지 감정평가를 진행 중인 것으로 알려졌습니다. 해당 조합에서는 분양가상한제를 수용할 경우, 3.3㎡당 최대 3500만원까지 받을 것을 기대하고 있습니다.

두 번째 원인으로는 강화된 재건축 안전진단을 꼽을 수 있습니다. 현재 재건축은 전문기관의 정밀 안전진단을 통해 D등급이나 E등급을 받으면 사업 추진이 가능한데요. 6.17부동산대책에서 정부는 2차 안전진단의 현장 조사를 강화하며 안전진단 통과를 더 까다롭게 만든 바 있습니다. 그 영향으로 9월 말 서울 양천구 목동신시가지9단지가 재건축 2차 정밀 안전진단에서 최종 탈락하는 아픔을 겪기도 했죠.

국토교통부에 따르면 서울 주택 인허가 물량은 1~8월간 총 3만3319가구로 지난해 4만5738가구와 비교해 27.2%나 감소했습니다. 최근 5년간 평균 인허가 물량(5만780가구)보다는 무려 34.4%가 줄었는데요. 재건축 안전진단 강화가 주택 인허가 물량 감소에 영향을 미쳤음을 알 수 있습니다. 전문가들은 지금처럼 인허가 급감 현상이 이어지면 중장기적으로 서울 주택 공급에 악영향을 끼칠 것으로 진단하고 있습니다.

또 한 가지는 재건축 초과이익 환수제입니다. 재건축 초과이익 환수제란 재건축 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 초과할 경우, 그 이익의 최대 50%까지를 부담금으로 반환하는 제도입니다.

재건축 초과이익 환수제는 개발 이익의 사유화를 막고 주택 가격 안정화를 위해 도입됐으나 시장에서는 사유재산 침해와 이중과세 논란이 끊이지 않는 실정입니다.

9월 서초구청에서는 반포주공1단지 3주구 조합에 재건축 부담금 예정액으로 무려 5965억6844만원을 통보한 바 있습니다. 조합원 1인당 부과금액은 역대 최고액인 4억200만원에 달하는데요. 시장에서는 막대한 재건축 초과이익 환수제로 인해 서울의 주택 공급이 위축되고 있다고 지적합니다. 일례로 강남 대표 단지 중 하나인 은마아파트 추진위원회에서는 “재건축 초과이익 환수제, 분양가상한제를 모두 적용받는다면 공공재건축을 하지 않겠다”는 말까지 들려오는 상황입니다.

추석이 지나고 본격적으로 4/4분기 전국 분양시장이 개장했음에도 서울 분양시장은 그리 밝지 않습니다. 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 10~12월 서울 신규분양 단지는 힐스테이트 고덕 강일, 래미안 원베일리, 이문1구역 재개발, 역촌1구역 동부센트레빌, 자양 코오롱하늘채 이렇게 5군데가 예정돼 있습니다.

하지만 힐스테이트 고덕강일과 래미안 원베일리, 역촌1구역 동부센트레빌은 당초 예정됐던 10월에서 11월로 분양 일정을 미뤘으며, 래미안 원베일리는 후분양을 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 또한 나머지 단지 역시 사정에 따라 향후 연기할 가능성을 내비치며 4/4분기 서울 분양시장의 전망을 어둡게 하고 있습니다.

이제 줄어든 서울 공급으로 인해 수요자들의 발길은 점차 수도권 외곽으로 옮겨갈 전망인데요. 전문가들은 향후 서울 공급 절벽이 지속되리란 판단하에 실수요자라면 서울보다 수도권 공공택지 분양 또는 3기 신도시 사전 청약 등을 고려해볼 것을 권하고 있습니다.

부동산114에 따르면 올해 연말까지 수도권에서 총 9만3320가구가 공급될 전망입니다. 실수요자들은 파주운정신도시, 위례신도시, 과천 지식정보타운, 하남감일지구 등 서울에 인접하고 교통편이 편리한 공공택지 분양에 주목해볼 필요가 있습니다.

최근 서울 매매가와 전셋값이 폭등하면서 실수요자들이 집을 구하기가 점점 더 어려워지고 있는데요. 수도권 분양은 상대적으로 저렴한 가격으로 신축 아파트를 구할 수 있어 가성비가 뛰어나다고 볼 수 있습니다. 또한 GTX, 지하철 연장 사업 등으로 향후 서울 접근성이 높아지며, 교육·문화·주민편의시설 등 생활 인프라를 안정적으로 갖췄다는 장점도 있습니다. 또한 기업 임대주택, 청년주택 등 임대주택 활성화를 통해 청약 과열을 막는 것도 분양 가뭄 해소에 한 방법이 될 수 있을 텐데요. 향후 규제 완화 또는 각종 지원 정책 등을 통해 민간 분양시장이 지금보다 더욱 활발해지길 기대해보겠습니다.

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