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주택 시장이 바짝 얼어붙고 있습니다. 코로나19로 인한 경기 침체에 재건축초과환수제, 분양가상한제 등 강력한 주택 규제 정책이 더해지며 8월 서울 아파트 분양 물량이 전년 대비 82.1% 감소한 663가구에 그친 것인데요. 3/4분기 분양시장도 그리 밝지는 않습니다. 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 9~12월 서울 신규분양 물량은 5087가구로 전년 대비 23%가 줄었습니다.

최근 업계에서는 주택 규제 심화와 분양시장 위축이 부동산 투자자로 하여금 토지 투자로 향하게끔 한다는 소식이 있어 흥미롭습니다. 한국감정원에 따르면 7월 전국 토지 매매 거래는 전년 대비 9만1835건이나 증가한 23만958건을 나타냈으며, 같은 기간 서울 거주자의 원정 토지 매입은 1만3265필지로 2009년 12월 이후 최대치를 기록했습니다.

토지 투자가 급증하는 이유는 주택 규제도 있지만, 공시가격 현실화율이 낮아 세금 면에서 주택보다 상대적으로 이점이 있다는 특징 때문입니다. 게다가 토지는 주택처럼 등락 폭이 심하지 않고 장기적으로 상승하는 경향이 있기에 안정적인 투자처를 원하는 사람들이 선호하는데요. 최근 3기 신도시 사전 청약이 시작되며 수도권 인근에 토지 매매에 관심을 갖는 사람들이 더욱 많아지고 있습니다.

토지 투자는 일견 달콤해 보이지만 보기보다 수익을 얻기가 쉽지 않습니다. 최근 토지 경매가 인기를 끌며 매각가율도 급등하고 있는데요. 이런 인기에 무작정 좋다는 얘기만 듣고 토지 경매에 뛰어드는 투자자가 늘어 우려를 사고 있습니다.

토지 투자에서는 가장 신경 써야 할 부분이 바로 토지 적정 시세입니다. 적정 시세 파악 없이 비싼 가격에 샀다간 나중에 큰 손해를 입을 수 있기 때문입니다.

게다가 토지는 일반적으로 아파트나 주택처럼 인근에 매물이 많지 않고 거래가 활발하지 않기에 시세를 파악하기 어렵다는 단점이 있는데요. 좀처럼 알기 힘든 토지 적정 시세를 파악하는 방법에 대해 이제부터 알려드리도록 하겠습니다.

첫 번째는 우선 온라인으로 적정 시세를 알아보는 방법입니다. 토지 실거래가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)에서 확인할 수 있습니다. 농지의 경우, 한국농어촌공사의 농지은행(https://www.fbo.or.kr) 사이트에서 세부 토지 시세, 가격 및 거래 동향 등을 볼 수 있습니다. 밸류맵(https://www.valueupmap.com)이나 땅야(http://www.ddangya.com) 등 토지 거래 전문 사이트를 활용하면 더 편리합니다.

실거래가가 없을 시 공시지가를 통해 시세를 짐작하는 방법도 있습니다. 국토부 부동산공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr:447)에서는 표준지공시지가와 개별공시지가를 확인할 수 있습니다. 표준지공시지가는 국토부가 전국 토지를 대표하는 표준지의 공시가격을 정한 가격이며, 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 각 시장, 군수, 구청장이 개별 토지의 적정 시세를 산정한 것입니다. 단, 공시지가는 보통 시세의 40~60% 선에서 결정되니 이를 감안해 적정 시세를 파악해보시길 권합니다.

다음은 현장 조사입니다. 우선 토지 주변의 중개업소를 찾아 시가를 문의합니다. 이때 본인이 관심 있어 하는 토지뿐 아니라 주변 토지에 대해 물어보는 것이 좋습니다. 시가를 알기 어려운 경우, “00면 00리 땅 중에 도로가 있는 나대지(또는 전)”처럼 구체적으로 문의하면 시세를 아는 데 도움을 얻을 수 있습니다.

또한 지방 읍·면 내 토지의 경우, 이장에게 문의하는 것도 좋은 방법입니다. 지역에 따라 공인중개사가 없을 수도 있기 때문이죠. 그런 경우 이장이 중재해 토지 거래가 이뤄지기도 하는데요. 대부분 이장은 주변 땅값뿐 아니라 주민 등에 대해 두루 꿰차고 있으므로 서로 알아 두면 훗날 거래하는 데 도움을 받을 수 있습니다.

토지 거래 시 또 하나 중요한 건 토지이용계획확인원입니다. 토지이용계획확인원이란 필지별로 토지에 대한 사용 목적과 각종 규제 사항 등을 확인할 수 있는 문서로 이를 통해 토지의 향후 가치를 가늠해볼 수 있어 유용합니다. 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에서 지목, 면적, 용도지역, 용도구역, 그리고 공시지가 등을 한눈에 볼 수 있습니다.

토지이용계획확인원을 볼 때는 우선 매입할 토지의 지목부터 살펴봐야 합니다. 예를 들어 지목이 전(밭)인 토지는 보통 수평 상태이므로 향후 개발이 되더라도 절토 작업 등이 크게 필요 없으며, 반대로 임야라면 당연히 형질 변경이 필요하므로 입지가 좋더라도 미래 가치는 상대적으로 낮음을 알 수 있습니다. 이때 토지의 생김새도 확인해야 하는데요. 모양은 사각형에 가까우면 좋고, 도로가 인접한 땅이 향후 시세 상승 면에서 유리하다고 볼 수 있습니다. 도로는 지적도에 ‘도’라고 표시돼 있습니다.

또한 토지를 볼 때 한 가지 주의할 점은 용도지역이 보전녹지나 보전관리지역, 자연환경보전지역이라면 피해야 한다는 것입니다. 왜냐하면 이런 땅은 향후 개발이 제한돼 미래 가치가 작을 뿐더러 잘 팔리지도 않기 때문이죠. 토지이용규제정보서비스에선 각종 행위제한정보도 함께 볼 수 있는데요. 주소와 구체적인 토지이용행위(단독주택, 야영장, 음식점 등)를 넣으면 설치 가능 여부를 어느 정도 확인할 수 있습니다. 만일 거주 용도로 매입하려는 땅에 ‘단독주택 설치 불가’ 또는 ‘별도 확인 필수’라는 행위제한 문구가 뜬다면 매입을 한 번 고려해보는 것이 좋겠죠?

지금까지 토지 매입과 관련한 다양한 팁을 알려드렸습니다. 토지 매입을 일컬어 소위 “미래를 사는 행위”란 격언이 있습니다. 그만큼 토지는 주택과 달리 현재 이용 목적보다 미래 가치에 중점을 두고 매입하라는 말입니다.

미래 가치가 높은 토지란 주변에 개발 호재가 있는 땅을 뜻합니다. 개발 호재를 선점하려면 뉴스보단 늘 지자체 홈페이지를 확인하는 것이 좋습니다. 매입·매도 시기는 개발 계획 발표 초기에 사서 중반기에 팔아야 이득입니다. 또한 저평가된 토지를 발굴하는 것도 중요한데요. 토지 전문가들은 신도시 또는 개발구역 인근에 새롭게 주거 및 산업 인프라가 조성될 지역이 성장 가능성이 있다고 조언합니다. 시세 차익은 60~70% 선이 적당합니다.

하지만 토지를 투자할 때 무엇보다 중요한 철칙은 “되팔 수 없는 땅은 사지도 말라”는 것입니다. 그만큼 토지는 주택에 비해 환금성이 낮으므로 최대한 실수요자가 다수인 곳을 매입해야 훗날 유리하다는 이야기인데요. 오늘 소개해드린 각종 팁을 활용해 향후 손해 보지 않는 토지 투자를 이루시길 바라겠습니다.

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