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KT 에스테이트

빈 오피스가 주거시설로 업그레이드, 지금은 용도변경 전성시대

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
계속된 경기 침체로 상업용 부동산의 수익성이 악화되면서 상가-주거 건물 용도변경을 목적으로 한 투자가 점점 늘고 있습니다. 최근 증가하는 용도변경 시장이 어디까지 왔는지 한 번 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 코로나19와 불황이 일으킨 경기 침체

코로나19와 경기 침체가 계속되며 내수 및 상가 시장이 여전히 어려운 상황을 지속하고 있습니다. 한국은행 경제통계국에 따르면 상반기 GDP 성장률은 수출 부진 등으로 전년 대비 -0.8%로 집계되며, 불안 심리가 커지고 있습니다.


다만 상반기에는 정부의 긴급재난지원금 지급으로 소비 심리가 잠시 살아나기도 했습니다. 하지만 전문가 사이에서는 긴급재난지원금 고갈 이후 소비 심리 위축으로 내수 경기가 하반기에 오히려 더 침체될 수 있다는 평도 내놓고 있는데요.


기획재정부 8월 경제 동향에 따르면 2020년 2/4분기 민간 소비는 전년 동기 대비 4.1% 감소한 수치를 나타낸 바 있습니다. 여기에 코로나19의 재확산과 7월 소비자 물가가 전년 대비 0.3% 상승하며 전반적으로 내수 시장의 침체가 우려되는 상황이 일어나고 있습니다.

[Remark] 용도변경 쉬워지는 도심 오피스?

계속되는 불경기 속에서 상가 및 오피스 시장에서는 불황을 타파하기 위한 움직임이 일고 있습니다. 바로 오피스 빌딩을 매입해 주거 빌딩으로 컨버전(Conversion, 전환·개조·용도변경 등을 뜻하는 말)하는 것인데요.


8월 11일 국토교통부는 ‘공공주택특별법’ 개정안에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자의 매입 가능 범위를 확대했다고 발표했습니다. 이로서 기존에는 공공주택사업자가 주택, 오피스텔, 기숙사, 고시원만 매입할 수 있었지만, 개정안에 따르면 오피스와 상가도 매입이 가능해졌습니다.


또한 2022년까지 국토부는 공공리모델링 사업으로 수도권에 공공임대주택 8000가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있는데요. 향후 공공주택특별법 개정안이 시행되는 10월 18일 이후부터는 공공주택사업자가 이들 오피스, 상가 등을 매입해 1~2인용 공공임대시설로 공급할 수 있습니다. 또한 민간 리모델링 사업자가 LH 등과 매입 약정을 맺고 공공임대 공급사업에 참여하면 주차장 설치 의무가 가구당 0.3대로 완화되는 등의 혜택을 받을 수 있습니다.


이에 집 없는 청년이나 서민들은 상대적으로 합리적인 가격에 좋은 임대시설을, 민간 사업자 또는 상가 소유주는 혜택을 얻을 수 있어 향후 높은 참여가 기대됩니다. 다만 이번 정책은 1~2인용 가구에만 해당되는 정책이므로 3~4인 이상의 가구에서는 실질적인 공급 효과를 누릴 수 없으므로 볼멘소리가 나올 가능성도 있습니다.

[Remark] 상가, 오피스... 주거 전환 개발 목적 거래 늘어난다

부동산시장에서는 이번 정책을 전후로 이미 용도변경(용도변경과 관련된 기사 더 보기)과 관련한 다양한 거래가 끊이지 않고 있습니다. 특히 부동산 전문업체들의 경우, 임대주택 개발을 통해 주거 트렌드가 소유에서 공유로 진화하는 데 일조하고 있습니다.


우선 부동산 전문기업 KT에스테이트는 기존의 KT 부지를 활용해 기업형 임대주택 브랜드인 ‘리마크빌’을 선보이고 있습니다. 2016년 7월 동대문 리마크빌을 시작으로 영등포, 관악, 부산 대연 등 총 네 곳을 현재 운영 중입니다. 그뿐 아니라 2018년 동대문 을지지사 부지에는 ‘노보텔 앰배서더 서울 동대문’을, 2019년에는 구 신사지사 부지에 ‘안다즈 서울 강남’을 지어 개관한 바 있습니다.


부동산 기업인 신영 역시 2017년 11월 서울 동대문구에 지웰홈스 동대문을 필두로 서초동, 자곡동 등에 기업형 임대주택을 선보인 바 있습니다. SK가스의 부동산 개발업체인 SK디앤디에서도 2020년 1월 1~2인 주거 브랜드인 에피소드를 론칭했는데요. 향후에도 유휴지나 상업용 부동산을 이용해 임대주택으로 만드는 트렌드가 부동산 전문기업을 중심으로 계속될 것으로 보입니다.

[Remark] 용도변경 불 붙는 이유… 상업용 부동산의 수익 악화

그런데 이처럼 상업용 부동산을 용도변경해 주거용 부동산으로 바꾸려는 이유가 단순히 불황 때문일까요? 구체적으로 살펴보면 갈수록 커지는 상업용 부동산의 수익률 악화 때문이라는 것을 알 수 있습니다. 최근에는 코로나19, 재택근무 그리고 공유 오피스 등으로 오피스 수요가 점점 더 줄어들고 있는데요.


신영에셋에 따르면 2020년 상반기 오피스 빌딩(서울·분당권역 소재 거래면적 3천300㎡ 이상) 거래액은 4조729억원으로 전년(6조9000억원) 대비 무려 41.1%나 감소했습니다. 게다가 한국감정원에 따르면 2020년 2분기 오피스 임대가격지수는 98.9로 전년 1분기 대비 약 1.1% 떨어졌습니다.


그뿐 아니라 상가 건물의 공실률 또한 점차 오르고 있는데요. 상가정보연구소에 따르면 2020년 2분기 전국 중대형상가 공실률은 12%로 1분기 11.7% 대비 0.3% 상승했습니다. 1분기 대비 광역시에서는 광주 14.5%(0.8%↑), 대구 15.9%(0.7%↑), 부산 13.1%(0.5%↑) 순으로 공실률이 높아진 것으로 집계됐습니다. 서울에서도 1분기 공실률이 충무로(19.5%), 영등포(16.4%), 종로(12.4%), 명동(10.3%) 등 10%대를 넘긴 지역이 많습니다. 이런 복합적인 상황을 미뤄봤을 때, 기업들의 상가-주거 건물 용도변경(컨버전)은 필연적인 일이라 생각됩니다.

[Remark] 도심 공급 여건 악화… 용도변경에서 해답 찾으려는 기업들

게다가 서울 및 도심에서 개발 사업이 매우 힘들어졌다는 것도 디벨로퍼나 시공사들이 상가-주거 건물 용도변경에 열을 올리는 가장 큰 이유 중 하나입니다. 디벨로퍼와 시공사에게는 무엇보다 개발 부지 확보가 중요한데, 이마저도 더 어려워지자 기존 상업 부지를 확보하는 데 치중하고 있는 것입니다.


한 예로 신영에서는 아모레퍼시픽의 강남구 논현동 성암빌딩을 올해 안으로 거래를 마치고 도시형생활주택 등으로 개발하겠다고 밝힌 바 있습니다. GS건설의 자회사, 자이S&D에서도 SK네트워크의 주유소 부지 다섯 곳을 매입해 그중 대부분을 역세권 청년주택으로 개발할 예정입니다. 서초구 잠원동의 현대제철사옥도 현재 오피스텔 변경을 목적으로 올해 하반기 중 거래가 완료될 것으로 알려졌습니다. 또 광역시 및 지방에서도 대구 중구 동문동 동아아울렛 본점, 경북 경산시 중방동 엔씨백화점 경산점 등이 폐점 후 임대주택으로 개발될 계획입니다.


현재 국내에서는 전반적으로 오피스 거래량이 줄어들고 있지만, 주거용 건물 개발을 목적으로 한 부동산 매입은 늘고 있는데요. 향후 상업용 부동산의 수익이 분양용 부동산을 넘어서지 않는 한 디벨로퍼와 시공사들의 용도변경용 투자는 한동안 계속될 것으로 보입니다.

[Remark] 공급 부족 여전… 기업, 정부의 협력 필요

오피스 임대 수익 저하, 도심 오피스의 분산 등 상업용 부동산의 수익은 점점 더 낮아지고 있습니다. 하지만 몇몇 부동산 전문가의 경우, 수익형 부동산의 가치 저하는 도심 역사가 오래될수록 자연스럽게 일어나는 일이라고도 설명합니다. 오래된 상가일수록 신축 상가와의 경쟁력이 떨어지면서 새롭게 개발 필요성이 일어날 수밖에 없다는 것이죠.


게다가 점차 상가시장이 비대면(언택트) 시장으로 재편되거나 저금리 기조가 이어지는 상황도 용도변경 시장이 더욱 확대되는 것을 부채질한다고 볼 수 있습니다. 8·4부동산대책 등 정부가 새로운 공급 계획을 내놓고 있지만, 여전히 주택이나 신규 택지 공급이 부족한 것도 사실입니다.


신규 공급이 이어지지 않는다면 1~2인 가구의 주거 질은 지금보다 더 저하될 것입니다. 그러므로 주거 질을 높이기 위해서는 용도변경으로 임대주택을 선보이는 전문 기업들에게 정부의 정책적 지원도 필요해 보입니다


상업용 부동산은 경제 흐름과 밀접한 관계가 있습니다. 수익이 떨어지면 당연히 새로운 수익형 모델을 찾는 건 시장의 자연스러운 흐름입니다. 무엇보다 현 용도변경 시장이 커지는 현상에는 공급을 신속하게 채우려는 정부와 수익 증대를 위한 기업의 니즈가 잘 맞아떨어졌기 때문이란 생각이 듭니다. 여전히 공급은 부족하고 1~2인 가구의 주거 질은 나아지지 않고 있습니다. 이런 때일수록 정부와 기업의 협력으로 주거 질을 향상하고 더 많은 공급을 통해 주거 문화가 한층 성장하는 계기가 되길 바랍니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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