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지분만 넣으면 새 아파트가 생긴다? 8.4 주택공급대책

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
정부가 마침내 새로운 주택공급대책을 마련했습니다. 바로 4일 국토교통부에서 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’인데요. 신규 택지 발굴, 용적률 상향 등 다채로운 공급정책을 KT에스테이트에서 살펴보겠습니다.

[Remark] 8.4 주택공급대책 전격 발표

8월 4일 국토교통부에서 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’(이하 주택공급대책)을 전격 발표했습니다. 이번 주택공급대책은 부동산시장 안정화를 위해 지난 7.10부동산대책 당시 7월 말 발표하겠다는 계획을 세워 관심을 모은 바 있습니다.


그동안 국토교통부는 지난 7.10부동산대책까지 총 22번의 부동산대책을 내놓은 바 있는데요. 그동안의 부동산대책에도 불구하고 본래 의도와는 달리 집값이 계속 급등하자 이번에는 공급 대책을 통해 시장을 안정화하겠다는 시도로 볼 수 있습니다.


정부는 우선 이번 주택공급대책에서 서울권역에 새로 13만2000호 이상의 주택 공급 물량을 확대하겠다는 계획을 발표했는데요. 5월 6일 발표한 서울 도심 내 주택 공급 7만 호와 공공분양물량 사전 청약 확대 6만 호를 합쳐 향후 수도권에 총 6만2000호 이상의 주택을 추가로 공급하겠다고 밝혔습니다. 그럼 금번 주택공급대책을 통해 어떤 방안들이 나왔는지 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 태릉 골프장 등 신규 택지 발굴

이번 주택공급대책에서 가장 주목해야 할 방안은 총 3만3000호 규모의 신규 택지입니다. 7월 문재인 대통령이 담화를 통해 직접 언급했던 태릉 골프장 활용 방안을 포함해 용산 캠프킴 등 도심 내 군 부지를 활용하겠다는 계획을 내놓았습니다. 이에 따르면 태릉 CC에는 1만 호, 용산 캠프킴에는 3100호가 들어서게 됩니다.


공공기관 이전 부지 또는 유휴부지를 활용하는 방안도 있습니다. 과천청사 일대(4000호), 서울지방조달청(1000호), 국립외교원 유휴부지(600호), LH 서울지역본부(200호) 등 정부 소유 부지를 활용해 총 6200호가 들어서며 이들 주택은 최대한 청년 및 신혼부부에게 공급하게 됩니다. LH, SH 등 공공기관이 매각을 계획했던 부지에는 4500호가 공급됩니다.


태릉 CC에는 경춘선 열차를 추가 투입하고 인근 화랑로 확장과 BRT 신설 등의 '태릉 CC광역교통개선대책'(안)도 나왔습니다. 향후 태릉 CC광역교통개선대책이 본격화되면 태릉 CC뿐 아니라 인근의 교통 문제가 크게 개선될 것으로 보입니다. 서울 도심이 포화되고 그린벨트 개발 또한 불가침 상황에서 지금과 같은 공공부지 개발안은 정부 입장에서 공급 문제를 막을 대안이라 할 수 있습니다.

[Remark] 용적률 높여 주택 공급 늘린다

3기 신도시와 관련한 방안도 다시금 등장했습니다. 3기 신도시는 이 정부가 주택공급대책에서 가장 강조하는 방안 중 하나로 볼 수 있는데요.


이번 주택공급대책에서는 특별히 3기 신도시와 공공택지 용적률을 높이겠다는 내용을 발표해 관심을 모았습니다. 용적률 상향은 제한된 토지에서 공급을 늘리기 위해 종종 쓰는 방안이라 할 수 있는데요. 이를 통해 총 2만4000호가 증가될 예정입니다. 이에 따르면 기존에 800가구를 계획했던 삼성동 서울의료원은 3000호로, 용산정비창(용산정비창과 관련된 기사 더 보기) 부지는 2000호(8000 → 10000)가 늘어나게 됩니다.


문제는 용적률을 높이면 층수가 늘어나 조망권이나 주변 환경을 해칠 수도 있다는 점입니다. 신도시의 장점 중 하나가 쾌적한 주거 환경인데 이 부분이 침해될 수도 있다는 것이죠. 이에 신도시 일부에서는 용적률 상향 소식을 달가워하지 않는 곳도 생겨나고 있습니다.


[Remark] 정비사업에 새롭게 공공성 더한다

재건축과 재개발 등 정비사업에서 LH·SH 등 공공이 참여하는 ‘공공 참여형 고밀 재건축’이 총 5년간 5만 호 이상 규모로 도입됩니다. 이에 따르면 소유자 2/3의 동의를 받아 LH·SH 등 공공이 참여할 경우, 도시 규제 완화를 통해 기존 세대 수보다 주택을 2배 이상 공급할 수 있게 되는데요. 참여 방식에는 공공이 자금을 조달하고 설계 등을 지원하는 공공 관리 방식 또는 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등이 있습니다.


공공 참여형 고밀재건축의 특징은 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고 최대 50층까지 허용하므로 주택 수를 대폭 늘릴 수 있습니다. 또 투명한 사업관리와 인허가 절차 지원, 그리고 민간 브랜드 사용 등의 장점도 있는데요. 단, 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수하므로 수익성 면에서 다소 낮다는 단점 또한 존재합니다.


기부채납 받은 주택은 향후 장기공공임대(50% 이상)나 무주택, 신혼부부, 청년 등을 위한 공공분양(50%)으로 활용할 계획인데요. 다만 얼마나 많은 정비사업 조합들이 참여 할 것인가에 대한 논란이 발표와 동시에 시작된 상황입니다. 정비사업 조합들이 공공의 참여를 통해 얼마만큼 혜택이 있을 것인가에 대한 세부 지침이 없는 만큼 이들의 마음을 사로잡을 방법이 필요해 보입니다.

[Remark] 규제 완화하여 도심 공급 확대하세~

이 외에는 규제 완화 등을 통해 도심 공급을 확대하는 방안도 마련됐습니다. 우선 오래된 노후 공공임대단지의 재정비를 통해 연내 3000호 규모로 시범사업을 선정할 계획입니다. 이후 신혼부부, 청년 등 다양한 계층이 어울리는 단지로 탈바꿈됩니다.


공실 오피스나 상가는 주거용으로 전환해 공공지원 민간임대주택으로 공급할 수 있는 지원책도 나왔습니다. 민간 사업자가 신청 시 리모델링 비용 융자를 지원하며, 주차장 추가 설치 면제 등 다양한 혜택을 제공합니다. 그뿐 아니라 역세권 준주거·상업 지역에서만 적용 가능했던 복합용도 개발 지구단위계획을 역세권 주거지역으로 확대하고 용적률을 최대 700%까지 완화해줄 계획입니다.


도심 공급이 항상 적었다는 지적에 따라 도심 공급에 좀더 신경 쓴 모습인데요. 특히 역세권 개발은 이전부터 여러 차례 언급이 돼 왔던 내용이라 새로운 것은 아닙니다. 때문에 얼마나 빨리 공급을 할 것인지에 대한 노력이 필요해 보입니다.

[Remark] 지분만으로 아파트 분양을 받을 수 있다?

이번 주택공급대책에서 또 하나 주목해야 할 것은 바로 ‘지분 적립형 분양주택’입니다. 지분 적립형 분양주택이란 자금이 부족한 무주택 실수요자를 위해 입주 시 분양대금의 일정 부분만 납부하고, 이후 지분을 분할해 취득하는 주택을 뜻하는데요.


초기 입주 시 분양가의 20~40%만 내면 되고 이후 20~30년에 걸쳐 은행 이자를 갚듯 나머지 지분을 취득하는 방식입니다. 현재 서울시에서 우선적으로 1만7000호 정도로 공급할 계획을 갖고 있으며, 노원구 하계5단지 등을 시범단지로 삼을 예정입니다.


이 외에도 공공택지 내 사전 청약 물량을 6만 호 수준으로 늘려 최대한 공급을 앞당길 계획도 있습니다. 사전 청약은 본 청약 1~2년 전에 청약을 진행해 청약 자격을 유지하면 100% 당첨되는 제도인데요. 정부는 우선적으로 태릉골프장에 짓는 공공주택을 2021년 말 사전 청약을 받을 방침이라고 밝혔습니다.


지분 적립형 분양주택이 생기면 적은 자금으로도 내 집 마련을 할 수 있어 2030 청년 세대들에게 도움이 될 것으로 보입니다. 신규 공급지 확보가 관건이 될 것입니다.

[Remark] 정책의 다변화… 빠른 실행이 관건

지금까지 8월 4일 국토교통부에서 발표한 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 살펴봤는데요. 이번 주택공급대책에서는 태릉골프장 등 신규 택지 발굴부터 3기 신도시 용적률 상향 등 공급에 대한 정부의 다양한 정책이 담겨 있음을 알 수 있습니다.


그동안 정부의 공급정책은 임대주택 또는 3기 신도시에만 치중되는 경향이 높았습니다. 이에 공급대책의 다변화를 꾀하고자 이번에는 새로운 정책들이 눈에 띄었는데요. 민간 시장을 활성화하기보단 정비사업 공공성 강화 등 여전히 정부나 공공 중심적으로 부동산시장을 이끌겠다는 의지가 엿보였습니다.


무엇보다 공급 부족으로 현재 어려움을 겪는 많은 실수요자를 봤을 때 이번 주택공급대책은 빠른 정책 실행이 필요해 보입니다. 향후 정부에서 실수요자 안정을 위해 어떤 노력을 펼칠지 앞으로도 지켜봐야겠습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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