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지난해 12월 헌법재판소는 서울 용산구 한남동 한남연립 재건축 조합이 2014년 9월 제기한 재건축부담금 부과에 대한 헌법소원 청구에 대해 “헌법에 위반 되지 않는다”는 합헌 판결을 내렸습니다. 이로써 “납부해야 한다”, “납부 못한다” 논란이 이어졌던 ‘재건축 초과이익환수(재건축부담금)’ 논란이 종지부를 찍게 됐습니다.

또한 정부는 지난 ‘6.17부동산대책’을 통해 하반기 중에 한남연립과 강남구 청담동 두산연립에 부과했던 재건축부담금을 징수하겠다고 밝혀 재건축 초과이익환수가 다시 이슈가 되고 있습니다.

재건축 초과이익환수는 재건축 사업으로 발생한 초과이익을 부담금으로 환수하는 것으로 2017년 12월 31일까지 관리처분인가를 신청한 재건축을 제외한 모든 재건축 정비사업들은 일정 수준(조합원 1인당 3000만원) 초과하는 사업이익이 발생하면 부담금을 납부해야 합니다. ‘사업이익’은 준공 시점의 집값에서 사업 개시 시점의 집값과 집값 상승분, 사업비를 제한 것을 말하며 납부의무는 준공 시점의 조합원에 있습니다.

현재 전국의 62개 재건축 조합에 총 2533억원의 재건축부담금이 부과된 상황으로 하반기 이후부터는 징수 사업장이 늘어날 전망입니다. 환수된 부담금은 공공임대아파트 건설 등 공공사업에 투입됩니다.

지난 6.17부동산대책에서 재건축부담금에 대한 예상액이 공개되며 논란이 됐었는데요. 강남 5곳, 강북 1곳, 경기도 2곳에 대한 조합원 1인당 재건축 부담이 적게는 수십만원에서 많게는 수억원까지 부과되는 것으로 나타났습니다.

예를 들어 서울 강남 5개 단지의 평균 재건축부담금은 4.4억에서 5.2억원 이었습니다. 최저 금액은 2.1억원 이었으며 최고 금액은 7.1억원까지 산출됐습니다. 서울 강북 1개단지는 1000만원에서 1300여 만원이, 경기 지역 2개 단지는 최소 60만원에서 최대 4400만원까지 예상됐습니다.

재건축을 해서 직접 입주해 사는 조합원도, 준공 후에 해당 집을 팔았지만 준공 때 자신이 조합원이었던 조합원도 수천, 수억원의 재건축부담금을 이젠 납부해야 하는 것입니다.

말로는 쉽게 2억원, 7억원이라고 하지만 7억원이면 서울 강북지역에선 20평대 아파트를 구입할 수 있는 금액입니다. 지난 6.17부동산대책에서 이와 같은 부담금 수준이 발표되고 강남권 재건축 시장이 술렁이고 있습니다. 집주인들 가운데는 재건축을 미루고 수리하고 실거주 하겠다는 이들도 나오고 있습니다. 실거주하겠다는 이들은 6.17부동산대책 가운데 2년 이상 거주해야 조합원 분양 신청자격을 주기로 했기 때문입니다. 하지만 이 또한 불편함이 만만치 않다는 점에서 재건축 사업을 중단하거나 기약 없이 늦추는 곳이 늘어날 가능성이 높습니다.

재건축은 낡은 아파트, 연립 및 주택을 헐고 새롭게 공동주택을 짓는 것을 말합니다. 일정 기준에 통과한 곳들이 재건축할 수 있는데 안전에 문제가 있거나 노후화로 인해 불편이 큰 경우에 이뤄집니다. 재건축 규제가 강화되면서 상당 부분 불편을 감수하고 거주해야 하는 만큼 거주자들 입장에선 더 나은 환경에서 거주하고 싶은 마음에 재건축 규제를 풀어야 한다고 주장합니다.

또한 주택공급 확대를 위해서 재건축부담금 등 규제를 풀어야 한다는 주장도 있습니다. 최근 논란이 되고 있는 그린벨트 해제를 통한 주택 공급보다 재건축 사업의 용적률을 높여 공급을 늘리는 것이 더 효과적이라고 말합니다. 정부도 여의도 재건축 정비사업을 공급확대의 방안으로 보고 있다는 소식도 있는데요. 용적률을 높이는 대신 LH와 SH 등 공공 주도 재건축 사업을 장려하겠다는 입장입니다. 다만 이 경우 임대주택 공급이 늘어날 것으로 보여 조합원들이 공공 참여를 반기지 않을 가능성이 높습니다.

수억원의 부담금이 부과되면 재건축사업 추진이 쉽지 않은 것이 사실입니다. 초과이익환수제 합헌이 결정되기 전까지 많은 곳에서 재건축 사업들이 추진이 돼 왔는데요. 서울의 입주물량 가운데 재건축 사업을 통해 입주한 물량은 전체 입주물량의 30~40%대 수준을 기록했습니다. 2018년은 50%가 넘기도 했습니다.

재건축 입주물량이 줄어들면 서울 입주물량이 감소할 수 있다는 것이 사실로 보일 수 있는 부분입니다. 정부와 서울시에서는 최근에 용산정비창 부지 개발 등 공급계획을 발표하며 서울의 공급 감소 논란을 잠재우고 있습니다.

설사 공공임대 등 다른 주택들이 공급된다고 해도 많은 재건축사업이 추진됐던 서울의 강남권은 주택공급을 할 수 있는 마땅한 부지가 없다는 점에서 적어도 강남 권에서만큼은 재건축사업 위축으로 인한 공급감소는 불가피해 보입니다.

재건축부담금 징수 본격화를 앞두고 향후 주택시장에 대한 다양한 의문점들이 생기고 있습니다.

부담금 폭탄을 맞은 재건축 시장은 과연 사업 첫발을 내딛는 곳들이 나올 수 있을까요? 기존 추진위원회, 조합설립인가 등 사업을 추진했던 곳들은 계속 사업을 추진할까요? 또한 논란이 되고 있는 서울 주택공급 감소는 어떻게 될까요? 재건축이 위축되면 재개발, 리모델링 등으로 수요가 이동하지는 않을까요?

연내 구체적인 징수 시기가 결정되면 재건축부담금 논란은 다시 커질 것으로 예상되는데요. 여러 사업장들은 시장 상황을 예의주시하며 사업시기를 조율하는 곳들도 나올 것으로 보입니다. 재건축이 주춤한 주택시장(특히 서울)은 어떤 변화가 생길 지 관심을 갖고 함께 지켜보도록 하시죠.

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