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6.17 부동산대책 풍선효과.. 하반기 전세 대란 현실 되나

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
6.17부동산대책 이후 강남을 중심으로 전세 매물이 씨가 마르고 있다는 소식이 전해지고 있습니다. 강남, 송파 네 개 동에 토지거래허가 제도를 시행하자 집주인들이 전세 매물을 거둬들이기 시작한 것인데요. 이를 포함해 하반기 전세 시장이 어떻게 변화할지 KT에스테이트에서 살펴봤습니다.

[Remark] 6.17부동산대책으로 인한 풍선효과... 강남 전세 매물 씨가 마른다?

최근 서울 전세 시장이 심상치 않다는 소식입니다. 전세난 문제는 올 초부터 계속돼 왔는데요. 얼마 전 6.17 부동산대책에서는 2020년 6월 23일부터 2021년 6월 22일까지 1년간 서울 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동에 토지거래허가 제도 시행을 발표하며 갭 투자와 실 거주 의무 기간(2년)을 두는 등 초강수로 다주택자를 압박한 바 있습니다.


이후로 강남 부동산 중개업소에서는 전세 매물이 급격히 줄어드는 등 전세난이 더욱더 심화되고 있다는 분위기가 전해지고 있는데요. 하반기 이사를 앞둔 세입자들에겐 어두운 소식이 아닐 수 없습니다.


강남, 송파 인근 부동산 업자들의 전언에 따르면 생활 인프라와 학군이 좋은 곳을 중심으로 전세 매물이 고갈됐다는 소식이 들려옵니다. 이에 시장에서는 규제가 불러일으킨 풍선효과가 전세 시장에까지 미친 것이 아니냐는 생각이 지배적입니다.

[Remark] 서울 전세 물량 급감… 전셋값 폭등 신호탄 되나

매물 급감에 따라 올 초부터 서울 전세가의 상승세가 지속되는 것도 세입자들에게는 악재로 다가올 수 있습니다.


한국감정원에 따르면 서울 전세가격지수는 2017년 12월 4일 100으로 최근 3개년 최대치를 찍은 이래 2019년 9월 16일까지 내리 하락해 93.8까지 떨어진 바 있습니다. 이때 전세가격 폭락으로 전국에서는 역전세 상황이 벌어졌죠. 임대인은 대출을 빌려 전세금을 상환해야 했으며, 임차인은 보증금을 받지 못해 소송까지 이어지는 사례도 볼 수 있었습니다.


이후 전세가격지수는 계속 상승해 2020년 6월 15일 기준으로 96.5를 기록, 특히 2019년 9월~6월 서울은 97.6에서 100.3으로 상승했는데요. 그중 강남4구는 93.1에서 97.1로 큰 폭으로 상승했음을 알 수 있습니다.


또한 한국감정원 기준 2020년 6월 15일 국내 전세가격지수는 전주 대비 용산구(0.08%), 노원구(0.10%), 마포구(0.12%), 구로구(0.09%)가 크게 올랐으며, 특히 강남 4구의 경우 강남구(0.11%), 서초구(0.11%), 송파구(0.21%), 강동구(0.08%) 등이 크게 오르며 향후 전셋값 폭등을 예고한 바 있습니다.

[Remark] 우선공급 대상자 거주 요건 강화로 인한 전세 수요 증가

그렇다면 지금처럼 전세 난이 일어나는 이유는 무엇 때문일까요? 전세는 말 그대로 집주인이 임대를 주는 것입니다. 그러나 최근에는 다양한 이유로 물량이 줄어들 수밖에 없는 상황이 일어나고 있습니다.


우선 정부의 지속된 대책이 전세 대란을 낳고 있다는 평가입니다. 12.16부동산대책에서 국토부는 투기과열지구 및 대규모 택지개발지구 분양 주택의 우선공급 대상자 거주 요건 기간을 기존 1년에서 2년으로 늘린 바 있습니다. 이에 거주 요건을 채우려는 실수요자들로 인해 전세 수요가 증가했는데요. 수도권은 분양시장이 ‘로또’로 불리면서 우선공급 분양 받으려는 수요가 늘어 무주택자격 유지와 거주 요건을 충족하기 위해 전세 수요가 늘었습니다.


여기에 투기를 규제한다는 명목으로 투기과열지구/조정대상지역의 주택담보대출 비율(LTV)을 각각 9억원 이하 40/50%, 9억원 초과 20/30%로 줄이면서 실수요자의 주택 구매를 어렵게 했습니다. 특히 전역이 투기과열지구인 서울은 집값이 폭등하면서 대출을 받지 않으면 서민이 집을 사기 어려우므로 아예 집 사기를 포기한 경우도 있습니다. 또한 다주택자는 전세 대출이 불가하므로 갭투자 자체가 불가한데요. 이처럼 지속된 규제가 오히려 전세 매물을 줄이고 수요를 늘리는 데 한몫했다는 평가가 지배적입니다.

[Remark] 6.17부동산대책은 또 다른 풍선효과를 부르고

그뿐 아니라 6.17부동산대책으로 서울 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동에서 토지거래허가 제도가 시행돼 이 지역에서 부동산 거래를 할 경우, 토지 면적이 주거 지역 18㎡, 상업 지역 20㎡을 넘으면 토지거래허가 대상이 됩니다. 부동산 거래 시 구청의 허가는 물론, 주거용 토지를 매입 시 2년간 실 거주 해야 하고, 이 시기 매도나 임대 자체가 금지됩니다.


특히 6.17부동산대책에서는 수도권 투기과열지구에서 재건축 조합원이 분양 신청 시 의무적으로 2년 이상 거주 요건을 신설했는데요. 이에 은마아파트 등 재건축 아파트 주민들이 임대 계약이 끝나는 대로 세입자 대신 거주하겠다는 소식도 들립니다. 향후 정부에서는 2주택자가 전세를 내고 있으면 과세할 방침도 고려하고 있다고 하는데요. 이런 상황을 종합해보면 결국 전세 매물은 앞으로 더욱 줄어들 수밖에 없어 보입니다.

[Remark] 보유세 부담으로 인한 전세 매물 감소

그뿐 아니라 보유세 인상으로 인한 다주택자들의 부담이 늘고 있는데요. 여기에 저금리가 겹치면서 다주택자들이 대출을 받아 전세를 월세로 전환하며 전세 물량이 줄어들고 있습니다.


한국감정원에 따르면 2020년 4월 전국 전월세전환율은 5.9, 서울은 5.0으로 전년 대비 0.3% 줄어들었습니다. 전월세전환율이 낮아진다는 것은 월세 공급이 늘어난다는 것을 의미하는데요.


최근 전월세전환율의 하락(월세 물건 증가)은 금리 인하로 인한 월세·반전세 공급량이 늘어났기 때문으로 볼 수 있습니다. 전월세 전환이 많아질수록 전세난은 지금보다 더욱 심화할 수밖에 없습니다.

[Remark] 하반기 전세 대란, 현실화 가능성은?

앞으로 세입자들은 과연 하반기에 전세 대란이 일어날지에 촉각을 곤두세우고 있을 것입니다. 다만 작금의 전세난은 강남 4구만이 문제가 아니라는 것인데요.


그 원인으로는 내년 입주 물량의 감소를 들 수 있습니다. 서울 연간 입주 물량은 2019년, 2020년 각각 4만2972세대, 4만2173세대로 최근 2년간 4만 세대를 넘었습니다. 하지만 2021년에는 2만3217세대로 반토막이 나면서 공급에 차질을 빚을 수밖에 없는 상황입니다.


최근 여당 중심으로 추진 중인 ‘임대차 3법’ 개정이 통과됐을 때의 여파도 무시할 수 없습니다. 무엇보다 통상 2년인 전세 계약 기간을 1회 연장해 4년까지 거주할 수 있도록 하는 계약갱신청구권이 통과된다면 전세 매물은 지금보다 더 줄어들 것으로 전망됩니다.


한편, 전문가들은 당분간 전세 품귀 현상과 수요 증가로 올해 하반기 이후 전셋값 상승은 불가피하다고 밝혔는데요. 6.17부동산대책으로 인한 토지거래허가제, 그리고 전월세 전환 현상 등으로 전세 매물이 점점 줄어들고 있기 때문입니다. 게다가 투기과열지구, 조정대상지역 대출 규제로 인해 집 사기가 어려워지면서 전세 대란이 더욱 심화될 전망입니다. 전세 매물은 줄고, 수요는 늘고, 향후 세입자라면 전세 시장 변화를 더욱 유심히 관찰하고 지켜봐야 할 필요가 있어 보입니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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