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가치 있는 상가 보는 법, 바로 여기에 있소이다

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
21번째 발표된 부동산대책과 계속된 저금리로 시중 유동자금들의 행선지가 어디가 될지 궁금해지고 있습니다. ‘똘똘한 한 채’라는 말이 유행인 지금, 수익을 낼 만한 수익형 상가 매물을 선택하는 팁을 알아보겠습니다.

[Remark] 초저금리, 주택시장 규제 강화… 선택은 수익형 부동산?

기준금리가 ‘0.5%’ 초저금리 시대에 살고 있습니다. 워낙 금리가 낮다 보니 여유자금을 활용 해 수익을 낼 만한 투자처를 찾는 이들을 주변에서 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 하지만 아파트 같은 경우 최근 ‘6.17부동산대책’까지 수 차례 발표된 부동산대책들로 섣불리 투자하기가 쉽지 않습니다.


주택 대출규제가 더욱 깐깐해 지면서 실수요자들에게 까지 피해가 미치고 있다는 지적이 나올 만큼 각종 규제가 부담인데요. 대표적인 수익형 부동산인 상가도 대출규제가 강화되면서 투자가 여의치 않은 게 사실입니다. 물론 철저한 준비 하에 결정하고 움직인다면 상가는 좋은 투자처가 될 수 있을 것입니다. 상가 종류에 따른 특징을 따져보고 자신에 맞는 상가를 선택하는 방법을 찾아 보겠습니다.


[Remark] 근린상가 선택 팁

근린상가는 일반적으로 업종이 다양하고 5층이하의 상가건물들을 말합니다. 길에서 흔히 볼 수 있는 상가로 일상에 가장 가까이 있는 상가인 셈인데요. 근린상가 가운데 흔히 역세권 근린상가가 좋다고 합니다. 


유동인구가 많기 때문이죠. 유동인구가 많은 역세권 상가들에는 대체로 우량점포들이 위치해 ‘유동인구 증가, 우량업종 입점’ 선순환이 이뤄집니다. 물론 유동인구가 많기 때문에 역세권 근린상가들은 가격이 높아 수익률을 높이려면 임대료도 높아야 합니다. 높은 임대료는 요즘 같은 불경기에선 공실로 이어질 수 있어 투자시 주의해야 합니다.


이들 근린상가 매물을 고를 때엔 상가건물의 관리상태를 꼼꼼하게 보는 것이 좋습니다. 유동인구가 많기 때문에 시설이 쉽게 낡아지고 냄새 등 방문객들을 불쾌하게 할 수 있는 요소들이 있을 수 있습니다. 엘리베이터도 관리가 잘 되는 곳은 깨끗하고 불쾌한 냄새가 없어 방문객들이 거부감을 느끼지 않습니다. 최근 흉악범죄들도 일어나기 때문에 보안카메라 등의 보안시설도 미리 확인해 보는 것도 좋습니다.

[Remark] 단지 내 상가 매물 선택 팁

단지 내 상가는 아파트 정문 또는 후문 등에 위치한 상업시설입니다. 입주민들이 외부로 나가지 않고 편하게 이용할 수 있는 업종들로 구성됩니다. 이를 생활밀착형 업종들이라고 하는데요. 누구나 소비를 할 업종들이기 때문에 경기가 지나치게 위축되지 않는 한 공실 등의 리스크에서 근린상가 등에 비해 안정적이라는 장점이 있습니다. 대신 안정적이기 때문에 가격이 높은 편입니다. 아파트 단지상가 분양 시 경쟁률이 치열한 것도 같은 이유입니다.


흔히 분양상가, 상가매물 모두 1층 상가를 잡아야 한다고 합니다. 틀린 말은 아닌데요. 문제는 높은 가격 때문에 투자가 여의치 않습니다. 여기서 팁. 단지내 상가의 경우 대형 면적이 많은 곳 보다는 중소형 비중이 많은 단지 내 상가를 우선 고르고 비싼 1층이 아닌 투자금액이 적게 들어가는 2층, 3층 상가도 주목할 필요가 있습니다. 


요즘은 대형마트에서 대량소비가 이뤄져 단지 내 소비가 줄어들긴 했지만 그래도 중소형 면적이 많고 단지가 커야 단지 안에서 다양한 소비가 이뤄질 수 있습니다.

[Remark] 주상복합, 오피스텔 단지 내 상가 매물 선택 팁

주상복합, 오피스텔 상가는 건물의 지하1층에서 지상 3층 정도에 위치하는 상업시설들을 말합니다. 상가 위로는 아파트나 오피스텔이 분포하며 상가용과 주거용 엘리베이터가 각각 분포합니다. 


일반 아파트와 달리 주거시설에서 상가 이용이 비교적 수월하다는 장점이 있어 생활밀착형 업종이 많습니다. 하지만 최근에는 이들 상업시설의 규모가 커지면서 스트리트형 상가나 테라스 상가들도 이들 단지 내 상가 컨셉으로 자리 잡기도 합니다. 이외에도 대형마트가 들어온 곳도 어렵지 않게 볼 수 있습니다.


그래서일까요? 가격이 높은 게 단점입니다. 전면상가를 제외하고 눈에 띄지 않는 상가가 많고 면적도 크게 공급되는 곳들이 많아 초보 상가투자자에겐 주의가 필요한 상가입니다. 전면상가가 아니면 피하는 것이 좋으며 주상복합, 오피스텔 특성상 상업지구에 위치하기 때문에 주변 상업지구 상가들과 경쟁을 해야 한다는 점도 주의해야 합니다. 

[Remark] 상가주택 매물 선택 팁

상가주택은 1층은 상가, 2층~4층은 주택으로 사용됩니다. 상가수가 적기 때문에 상가를 통한 임대수익 높은 편은 아니나 본인이 직접 거주하면서 주택 일부도 임대를 놓을 수 있다는 점에서 적잖은 이들이 선호하는 부동산이기도 하는데요. 매물로 나오는 것들은 건물주가 대출이 많고 상가 임대가 여의치 않은 경우입니다. 주택의 경우 그나마 임대는 되는데 임대료가 많은 편은 아니라 상가가 공실인 경우엔 보유에 어려움을 겪는 경우가 많습니다.


선호도가 높다 보니 공급이 비교적 많이 이뤄지기도 하고 공급이 많다 보니 1층 상가가 공실인 곳들을 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 또한 이들 상가주택 상가의 문제가 주차가 턱없이 부족하다는 점입니다. 근처에 공영주차장(지상, 주차타워 등)이 있다면 업종 유치가 좀더 수월할 수 있다는 점을 참고해서 매물을 선택하시는 것이 좋습니다. 

[Remark] 초저금리… 수익률을 미끼로 권하는 상가투자 주의해야

수익형 부동산에서 가장 주의할 것은 공실에 대한 리스크 입니다. 상가는 특히 더 중요한데요. 주택의 경우 그나마 소액으로라도 임대를 놓으면 거주하기 위한 실수요자들이 있기 때문에 공실 리스크를 줄일 수 있지만 상가는 임차인의 영업이 제대로 되지 않으면 계약기간을 채우지 못하고 상가를 비우게 되거나 임대료체납 등의 문제들이 발생할 수 있습니다.


최근 분양상가들은 초저금리를 이유로 수익률을 강조하며 투자를 권하고 있지만 분양가가 높아 수익률을 맞추려면 임대료가 높아야 하는데 경기상황이 녹록지 않습니다. 상가매물을 볼 때 해당 물건 이외에 주변 상가의 운영상황도 살펴, 상권이 어느 정도 수준인지 파악해야 합니다.


상가는 특히 경기(내수경제)상황에 민감합니다. 경기흐름을 파악하는 것도 게을리 하지 않아야 한다는 점, 주택처럼 가볍게 생각해선 안 된다는 점을 명심하시고 상가시장을 냉정히 보는 시각이 필요하겠습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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