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주택시장 알쓸신잡… 2020 주거종합계획

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
부동산시장을 실수요자 위주로 변화시키겠다는 정부의 노력이 계속되고 있습니다. 바로 5월 발표한 '2020 주거종합계획'을 통해서인데요. 주택시장 안정화를 위한 다양한 정책과 이후의 추진 상황을 KT에스테이트에서 살펴봤습니다.

[Remark] 주거 복지 향상, 주택시장 안정화를 위한 정책 시행

지난 5월 21일 정부가 주거 복지 향상과 주택시장 안정화 등을 목적으로 새롭게 ‘2020 주거종합계획’을 발표했습니다. 2020 주거종합계획은 3월 ‘주거복지로드맵’ 이후 약 2달 만에 발표한 주거 지원 정책인데요.


2020 주거종합계획에서는 무엇보다 실수요자를 위한 보다 다양한 정책들이 있어 눈에 띕니다. 이를테면 공공주택을 비롯해 3기 신도시 공급 증대, 주거 급여 소득 기준 상향, 디딤돌 금리 인하 등 다채로운 주거 복지 정책이 대표적입니다. 게다가 수도권 분양가상한제 적용 주택 거주 의무 강화, 임대차 신고제 등 시장에 영향을 주는 새로운 규제책도 함께 발표했는데요. 구체적으로 어떤 내용이 있는지 함께 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 3기 신도시 지구 지정 드디어 완료

2020 주거종합계획 중 눈에 띄는 정책 중 하나는 수도권 30만호 추진 내용입니다. 3기 신도시를 포함해 연내 총 30만호의 지구 지정을 추진 완료하겠다는 내용이었죠.


이에 국토교통부에서는 2020 주거종합계획 발표 이후 나흘 만인 5월 25일에 부천 대장(2만호), 광명 학온(4600호), 안산 신길2(5600호) 등 총 3만여 호에 대한 공공주택 지구 지정을 완료한 바 있습니다. 특히 이번 시행으로 3기 신도시 5곳(고양 창릉, 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산, 부천 대장)의 지구 지정이 드디어 완료됐는데요.


연내 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산은 지구 계획을 마련하고, 고양 창릉과 부천 대장은 도시 기본 구상을 위한 국제 설계 공모를 진행하게 됩니다. 그중 사업 속도가 빠른 곳은 사전 청약제 등을 통해 2021년 말부터 입주자를 모집하겠다는 계획을 갖고 있는데요. 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산 중 한 곳이 될 가능성이 높습니다. 또한 3기 신도시 외에도 이번에 지구 지정이 완료된 광명 학온과 안산 신길2지구의 발전 가능성도 기대해볼 만하겠습니다.

[Remark] 신혼부부 자격 확대, 디딤돌 금리 인하

청년층, 신혼부부 등을 위한 다양한 맞춤형 주거 복지 사업도 눈에 띕니다. 우선 맞춤형 청년주택은 총 4만3000호 공급될 예정이며, 기숙사형 청년주택도 1000호를 공급해 20대 주거에 도움을 줄 전망입니다.


신혼부부 특화형 공공 임대도 2022년까지 총 4만5000호가 공급됩니다. 특히 반가운 소식은 공공 임대주택 및 신혼희망타운에 입주 가능한 신혼부부 자격 확대입니다. 기존에는 혼인 7년 이내 신혼부부 또는 예비 신혼부부만 가능했으나, 이젠 혼인 후 7년이 넘어도 만 6세 이하 자녀가 있는 가구라면 신혼부부 자격으로 입주가 가능해집니다.


코로나19 확산에 따른 주거 부담 완화 정책도 있습니다. 코로나19로 인해 경제가 어려워진 서민들을 위해 일반 디딤돌 대출과 신혼부부 디딤돌 대출 금리를 각각 평균 0.25%와 0.20% 인하한 것입니다. 청년전세자금 대출의 경우, 기존 25세 미만에서 34세 이하로 확대했으며, 대출 한도도 3500만원에서 5000만원으로 늘렸습니다. 이에 청년, 신혼부부들의 부담이 줄어들 수 있게 됐습니다.

[Remark] 이제 전·월세 계약 시에도 신고가 필수?

또한 임대인, 임차인이라면 주의 깊게 볼 정책이 있습니다. 국토부가 올해 12월 안으로 임대차 신고제를 추진하겠다는 내용을 2020 주거종합계획에 포함했기 때문인데요.


‘임대차 신고제’란 전·월세 계약 시 계약 사항을 의무적으로 정부에 신고해야 하는 제도를 뜻합니다. 기본적으로 임대 기간, 보증금, 임대료, 중도금 등을 신고해야 하며, 계약 후 30일 이내에 무(無)신고나 거짓 신고 시 과태료가 부과됩니다. 무엇보다 임대차 계약 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되므로 임차인이 따로 확정일자를 받을 필요가 없다는 장점이 있습니다.


이와 더불어 지난 6월 5일에는 여당에서 주택임대차보호법 개정안을 발의했는데요. 법안에는 계약갱신청구권과 임대료 상한제가 포함됐습니다. 개정안이 통과되면 임차인이 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있고, 갱신 시 임대료를 5%를 초과해 인상할 수 없습니다. 향후 임차인 권리를 강화하는 법안들은 더 등장할 것으로 보입니다.

[Remark] 또 하나의 주요 핵심 과제, 거주 의무 강화

이번 2020 주거종합계획에서도 정부의 기조인 ‘실수요자 중심의 부동산시장 안정화’를 위한 규제책이 여지없이 등장했습니다.


우선 가장 중요한 정책은 수도권 분양가상한제 적용 주택 거주 의무(최대 5년) 부과를 위한 주택법 개정인데요. 5월 27일 국토교통부가 발표한 공공주택 특별법에 따르면 수도권에서 공급되는 모든 공공 분양주택은 비규제지역이라 해도 분양권 상태에서 전매가 불가하며, 분양 가격에 따라 최대 3~5년의 거주 의무가 부여됩니다. 근무나 취학·질병 등의 특수한 사유가 있으면 거주 의무 기간 중 공공주택 사업자에게만 전매할 수 있습니다.


민간택지 분양가상한제 주택의 경우, 금년 중 주택법 개정을 통해 공공 분양주택과 동일한 거주 의무를 적용할 계획이라 밝혔습니다.


다음으로는 주택시장 모니터링 강화입니다. 5월 용산정비창 지역처럼 투기가 우려되는 곳을 토지거래 허가구역으로 지정하거나 부동산시장 불법 행위 대응반의 집중 조사로 투기 수요를 원천 차단하겠다는 것입니다.


게다가 분양가를 낮추기 위해 건축 가산비 심사 기준을 새롭게 마련한 부분도 인상적입니다. 기존에 분양가 산정 시 인센티브 형식으로 부여했던 주택성능등급 가산비 항목과 중첩되는 부분을 최소화해 보다 합리적인 분양가 책정을 이룰 예정입니다.

[Remark] 공공주택 공급 계획 및 주거 급여 소득 기준 상향

그뿐 아니라 2020 주거종합계획에서는 무주택 서민의 주거 안정을 위해 공공주택, 주거 급여, 금융 지원 등에서 총 163만 가구에 지원을 추진할 계획이라 밝혔습니다. 공공주택 지원의 경우, 공공 임대주택 14.1만호, 공공 지원 임대주택 4만호, 공공 분양 2.9만호 등 2020년 한 해 동안 총 21만호를 공급할 예정입니다.


주거 급여는 저소득층의 주거 안정을 위해 정부가 매월 지급하는 주거 지원금인데요. 기존에는 중위 소득 44% 이하였으나, 이제는 45%로 확대돼 지난해보다 8.7%가 늘어난 113만 가구가 지원을 받을 수 있게 됐습니다. 

[Remark] 주거 복지와 시장 안정에 대한 노력은 계속된다

그동안 층간 소음에 시달려온 실수요자들에게 반가운 정책도 있습니다. 바로 층간 소음 사후 측정·확인 방안 정책인데요. 이후 6월 9일 국토교통부에서 층간 소음 사후 확인 제도를 도입하며 본격화됐습니다.


이에 따르면 원칙적으로 30세대 이상 공동주택이라면 사용검사 전 국제 표준 기구(ISO) 기준에 따라 바닥 충격음을 측정 및 평가해야 하며, 기준 미달 시 보완 시공을 권고하게 됩니다. 이를 통해 층간 소음 갈등이 이전보다 줄어들 것으로 보입니다.


부동산은 정부 정책에 많은 영향을 받는 시장이라 할 수 있습니다. 개인의 자산이면서 동시에 공공재적인 특성이 있기 때문입니다. 그만큼 정부 정책에 관심이 높아야 현 시장의 흐름을 제대로 알 수 있습니다.


2020 주거종합계획에서는 신도시 지구 지정, 수도권 분양가상한제 적용 주택 거주 의무, 임대차 신고제 등으로 실수요자를 위한 시장 안정화와 임차인 권리 보호 등에 힘쓰고 있음을 알 수 있었습니다.


다만 계약갱신청구권 등의 정책의 경우, 임대인이 향후 전셋값을 올리지 못할 것을 우려해 단기적으로 전셋값이 오르거나 임대사업 수익 악화로 지금보다 임대 사업자가 줄어들 가능성도 있습니다. 임대 매물 공급이 줄어들어 오히려 전셋값이 지금보다 더 오를 가능성도 배제할 수 없는데요. 정부의 실수요자 안정을 위한 노력이 앞으로 어떤 결실을 맺을지 주목할 필요가 있어 보입니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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