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용산 정비창 개발이 강북 개발에 미칠 영향은

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
서울 한복판, 용산역 일대 용산 정비창 부지의 공동주택 공급계획이 발표되며 용산과 서울 강북지역의 개발이 다시 주목되고 있습니다. 찬반 논란은 있지만 용산 정비창 개발이 시사하는 점은 무엇인지 KT에스테이트에서 살펴봤습니다.

[Remark] 용산에 미니 신도시가?

서울 한복판, 용산에 ‘미니 신도시’가 들어설 전망입니다. 정부가 지난 5월 6일 용산역 철도 정비창 부지에 주택 8000가구를 짓는 내용을 포함한 ‘수도권 주택 공급 기반 강화 방안’을 발표하며 용산역 일대 개발 사업이 다시금 이슈가 되고 있습니다.


정부는 이곳에 공공주택과 민간 아파트를 분양할 계획입니다. 공공주택에는 임대물량이 상당수 포함될 예정인데요. 서울 주택시장에 정비사업이 주춤해지면서 공급 부족이 우려되자 정부는 서울 곳곳에 주택을 공급하는 방법을 찾았고, 그 중 가장 큰 규모를 기록하리라 예상되는 곳이 바로 용산역 철도 정비창 부지입니다. 공동주택 8000가구 이외에 토지 이용에 따라 수만 명이 상주하는 미니 신도시가 되는 셈입니다.

[Remark] ‘굴곡(屈曲)의 역사’ 용산 일대 개발사업

용산 일대 개발사업은 ‘굴곡의 역사’를 가지고 있습니다. 용산역과 그 일대 개발 사업이 한층 기대가 됐던 때는 2001년으로 거슬러 올라갑니다. 당시 서울역~용산역~한강변에 이르는 ‘용산 부도심’ 개발과 관련해 지구단위계획이 2001년 7월 10일에 확정 및 고시가 되면서 용산 지역이 들끓기 시작했습니다. 미군기지 이전으로 생기게 될 민족공원까지, 용산은 강북 개발을 대표할만한 곳으로 입지를 확고히 했습니다. 하지만 2009년 1월 보상대책 문제로 사상자가 발생(용산 참사)하며 가슴 아픈 역사를 남기기도 했습니다.


용산 정비창 부지는 오세훈 전 서울시장이 111층 랜드마크 초고층 빌딩이 들어서는 국제업무지구로의 개발을 추진했었습니다. ‘단군이래 최대 개발사업’이라고 부를 만큼 사업비와 규모가 엄청났었는데요. 하지만 글로벌 금융위기가 터지면서 2013년 사업이 최종적으로 무산되며 지금에 이르렀습니다.

[Remark] ‘금싸라기 땅에 웬 아파트?’ VS ‘공급 확대 통한 서울 집값 안정에 효과적’… 찬반 팽팽

그렇게 중단됐던 개발 사업은 최근 용산 정비창 부지에 공동주택 8000가구 공급 소식이 전해지면서 다시 관심이 높아지고 있습니다.


하지만 ‘금싸라기 땅에 왜 집을 짓느냐’, ‘집을 짓는데 왜 임대를 많이 짓느냐’ 등이나 ‘서울 도심에는 주택 공급이 필요한 만큼 공동주택을 공급해야 한다’, ‘세계적으로 경기가 위축돼 국제업무지구 개발을 해도 해외에서 관심을 끌기 어렵다’는 등 찬성과 반대 진영의 이견이 팽팽합니다. 

[Remark] 국제업무지구… 이젠 안녕?

부지 면적이 51만㎡인 용산 정비창은 과거 ‘용산국제업무지구’ 조성계획에 따라 서부 이촌동 일대 부지 일부와 합쳐 개발되며 대형, 고급주택 3000여 가구가 들어설 계획이었습니다. 강북 개발 가운데 손꼽힐 만한 사업이고 이를 통해 용산이 부촌(富村)의 이미지를 가져갈 수 있다는 기대감이 높았습니다. 하지만 이번 계획에 따라 과거보다 2배 이상 많은 공동주택이 들어가므로 중소형 위주의 주택이 들어갈 전망입니다. 초고층 업무시설과 고급주택 등이 어우러진 용산 국제업무지구를 기대했던 이들이라면 이번 계획이 실망스러울 수밖에 없습니다.


물론 정비창 부지에 공동주택 8000가구가 들어선다고 해서 용산 국제업무지구 개발이 완전히 축소된다고 보기도 어렵습니다. 공동주택이 늘어나긴 하지만 나머지 부지들의 토지이용은 어찌될지 봐야 합니다. ‘서울 도심 내 주택 7만 호’ 계획의 핵심지인만큼 과거처럼 개발이 중단되거나 지지부진해질 가능성은 낮아 보입니다.

[Remark] 투기를 막아라! 용산 정비창 부지 인근 지역 토지거래허가구역 지정

공동주택 공급계획 발표 이후 정비창 주변지역 부동산 시장에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 실제로 현지 공인중개업소에는 주변지역에서 거래가 가능한 토지 및 부동산을 묻는 문의가 증가했다고 분위기를 전하고 있습니다. 오랫동안 개발이 중단됐던 곳의 개발이 시작된다고 하니 발 빠른 투자자들이 먼저 움직이기 시작한 것입니다.


정부도 이를 모를리 없습니다. 주택공급 계획 발표와 함께 용산 정비창 부지와 인근의 정비사업구역 지역들을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이에 따라 이들 지역에서 주거지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡를 초과하는 토지의 경우 2020년 5월 20일~2021년 5월 19일까지 1년 동안 용산구청장의 허가를 받아야만 거래가 가능합니다.


허가 없이 거래하면 2년 이하의 징역이나 토지가격의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처하고 계약도 무효가 됩니다. 허가 받아 거래해도 허가 받은 목적대로 이용해야 하며 불이행하면 취득가격의 10% 범위 내에서 의무이행까지 매년 이행강제금이 부과됩니다.

[Remark] 강남권 개발 VS 비강남 개발로 나뉘는 서울 개발사업

현재 서울지역 개발시장은 강남권 개발과 비강남 개발로 양분됩니다. 강남권은 재건축을 통한 공동주택 공급 이외에 삼성동, 코엑스 일대에 들어서는 강남권 광역복합환승센터 개발과 잠실 종합운동장일대를 묶어 개발되는 서울 국제교류복합지구 사업이 대표적입니다.


비강남권은 뉴타운 등의 정비사업 이외에 용산역~서울역 일대(미군부대이전 부지포함)과 광진구 일대 구의·자양재정비촉진지구(KT부지, 동부지방검찰청부지 등 포함)와 동서울터미널 부지 개발, 수색역 및 광운대역 등 역세권 개발 등 비강남권을 대표할 만한 강북 개발사업이 추진되고 있습니다. 

[Remark] 용산 정비창 개발로 서울지역 개발 사업 속도 빨라질 것

2018년 박원순 서울시장 ‘용산과 여의도의 통합개발’을 언급했다가 철회하면서 용산의 개발사업은 기약 없이 미뤄질 것으로 예상 됐었습니다. 하지만 2년여 만에 방식은 좀 달라졌지만 개발사업을 시작할 수 있게 됐습니다. 반대의견들도 있지만 이르면 2023년 입주자를 모집하게 돼 개발 속도가 빨라지게 됐습니다.


용산 정비창 개발은 결국 개발될 곳은 된다라는 점을 증명해줬습니다. 특히 정부가 서울 내 공동주택 공급 확대에 공을 들이는 만큼 용산 이외의 추진 중인 강북 개발 사업들의 사업 속도도 더욱더 빨라질 가능성이 높아졌습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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