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거주의무가 왜 거기서 나와~ 청약시장 거품 걷힐까

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
연이은 분양시장 관련 규제를 발표하며 정부가 분양 투기수요와의 전쟁을 선포했습니다. 가수요로 들끓었던 분양시장에 거품이 걷힐 수 있을 지 관심을 모으고 있는데요. 정부가 어떤 승부수를 던졌는지 KT에스테이트에서 살펴봤습니다.

[Remark] 실수요자 중심의 청약시장 제도 강화

5월은 아파트 분양시장에서 기억에 남을 만한 달이 될 듯 합니다. 정부가 투기적 성격의 청약자들의 과도한 시장 진입을 막아 실수요자 중심의 청약제도를 정착시킬 목적으로 연이어 강력한 카드를 꺼내들었기 때문입니다.


먼저 5월 11일에는 수도권·광역시에서 소유권이전 등기 시까지 분양권 전매 행위를 제한하는 ‘주택법 시행령 개정’ 시행을 예고했습니다. 5월 26일에는 수도권 공공분양 주택의 거주의무 확대 적용을 골자로 하는 ‘공공주택 특별법’ 및 하위 법령 개정안의 본격적인 시행을 알렸습니다.

[Remark] 비규제지역 풍선효과 더는 못 봐주겠다! ‘전매제한 강화’

최근 분양시장에서 수도권과 지방 광역시 등에서 수십, 수백 대 1 청약경쟁률이 쉬지 않고 나오고 있습니다. 일부 규제지역에서도 경쟁이 치열한 곳들이 있지만 비규제지역들의 청약열기가 좀처럼 식지 않고 있습니다.


비규제지역 민간택지에서는 전매제한이 6개월입니다. 그렇다 보니 분양권 전매를 목적으로 분양 받는 일이 빈번한 상황인데요. 실제로 국토교통부에서 지난 2017년~2019년 수도권 및 광역시 민간택지 분양 단지 가운데 평균 20 대 1 청약률을 넘는 단지들을 분석한 결과, 당첨자 4명 중 1명은 전매제한이 종료한 후 6개월 이내에 분양권을 판 것으로 나타났습니다.


이렇게 준공 전에 매도하는 사람들이 많으면 실수요자들의 당첨은 어려워지게 됩니다. 또한 해당 아파트의 입주를 위해 프리미엄을 주고 분양권을 매입해야 하므로 금전적 부담도 늘어납니다.

[Remark] 어떤 곳들에서 전매제한이 강화되나

정부는 우선 수도권의 과밀억제권역과 성장관리권역, 그리고 지방 5개 광역시부터 전매제한을 강화할 방침입니다.


수도권 과밀억제권역은 서울, 인천(강화군, 옹진군, 서구(대곡, 불로, 마전, 금곡, 오류, 왕길, 당하, 원당), 인천경제자유구역 및 남동국가산업단지 제외), 의정부, 구리, 남양주(호평, 평내, 금곡, 일패, 이패, 삼패, 가운, 수석, 지금 및 도농동만 해당), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월특수지역 제외) 등입니다.


수도권 성장관리권역은 인천(강화군, 옹진군, 서구(대곡, 불로, 마전, 금곡, 오류, 왕길, 당하, 원당), 인천경제자유구역 및 남동국가산업단지만 해당), 동두천, 안산, 오산, 평택, 파주, 남양주(별내동, 와부읍, 진접읍, 별내면, 퇴계원면, 진건읍 및 오남읍만 해당), 용인(일부 제외), 연천, 포천, 양주, 김포, 화성, 안성(일부 제외), 시흥(반월특수지역) 등입니다.


수도권 이외에는 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등의 지방 5개 광역시에서도 전매제한이 실시됩니다.  국토부는 늦어도 8월까지는 ‘주택법 시행령 개정’을 완료해 이들 지역에서 제도가 시행되도록 할 계획입니다.

[Remark] 공공분양도 투기수요를 차단하라! ‘거주의무 강화’

정부는 5월 26일에 수도권에서 공급되는 모든 공공분양주택들에 최대 5년의 거주의무 조건을 적용하는 ‘공공주택 특별법‘ 및 하위 법령 개정안의 시행을 알렸습니다. 이에 따라 일부 공공분양주택에만 적용됐던 거주의무 대상주택이 5월 27일 이후로 수도권에서 공급되는 모든 공공분양주택으로 확대됩니다.


3기 신도시 등을 포함한 수도권의 모든 공공분양주택들이 분양가격의 수준에 따라 최대 5년까지 의무거주를 해야 합니다. 

[Remark] “사정 때문에 팔아야 하는데…” 구제 방법은 없나?

분양을 받아 입주했지만 사정에 따라 거주의무기간을 채우지 못하는 경우도 있을 텐데요. 이런 경우 해당 주택을 공공주택사업자(주로 LH나 SH 같은 지역도시공사 등)에게 환매해야 한다고 규정하고 있습니다.


환매금액에 대한 기준도 제시하고 있는데요. 환매금액은 분양 받은 사람이 납부한 입주금과 입주금에 대한 이자(1년 만기 정기예금의 평균이자율 적용)를 합산한 금액이 됩니다. 준공 후 수천, 수억원을 기대했던 이들이라면 매우 실망스러운 수준인 셈입니다.


한편 거주의무기간 중 실제 거주를 하지 않고 거주한 것으로 속이는 경우 1년 이하의 징역이나 1000만원 이하의 벌금이 부과됩니다. 

[Remark] 분양권 전매로 ‘돈’ 벌려던 투자자들 ‘날벼락’

분양권 전매금지는 이미 공공분양과 규제지역들에서는 시행되고 있었습니다. 때문에 민간택지에서 공급되는 아파트들은 풍선효과를 누려 왔습니다.


전매제한이 본격적으로 확대 시행되면 중도금대출 요건이 깐깐해 진데다 분양대금이 모두 필요하기 때문에 투자 목적의 청약자는 상당부분 줄어들 것으로 전망됩니다.


거주의무가 강화되는 공공분양은 어떨까요? 앞서 언급한대로 공공분양은 전매가 안되기 때문에 준공 때까지 소유해야 합니다. 일부 공공분양은 거주 의무가 있기도 합니다만 대부분은 입주 때 전세, 월세 등을 놓아 당장 거주하지 않아도 됐었습니다. 공공분양은 청약조건이 까다롭지만 분양가가 저렴해 투자처로 주목을 많이 받아 왔지만 이번 조치로 거주의무가 발생하는 만큼 분양 투기수요는 더욱 줄어들 전망입니다.

[Remark] “지나침은 모자라니 보다 못하다” 실수요 중심 분양시장 연착륙 기대

‘의식주’ 가운데 ‘주’를 가장 중요하게 생각하는 사람들이 많습니다. 거주 때문이기도 하지만 개인 자산의 상당 부분을 차지하기 때문인데요. 물론 부동산은 하나의 재화이기 때문에 수요와 공급에 따라 가치는 달라집니다. 입지, 상품 등의 특성에 따라 가격이 오르거나 떨어질 수도 있습니다.


문제는 부동산을 지나치게 자산 증식의 수단으로만 본다는 것입니다. 분양시장에서는 당해 지역 거주기간을 늘리려거나 부양가족수를 늘리기 위해 위장전입을 하고, 청약통장을 사고 팔기도 합니다. 또한 팔 수 없는 분양권을 파는 등 불법과 편법이 자행돼 왔습니다.


정부도 더 이상 이를 묵과할 수 없다고 판단한 것입니다. 이번 청약관련 제도 강화는 많은 실수요자들에게 혜택이 돌아갈 수 있을 만한 조치로 볼 수 있겠습니다. 추가 규제 없이도 실수요자들에게 기회가 돌아가고 내 집 마련의 꿈이 이뤄졌으면 좋겠습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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