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부동산 중개업체 개업 수를 보면 부동산 시장이 보인다

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 
강남, 화성, 평택, 송파, 부천 등 전국에서 부동산 중개업체가 가장 많이 개업한 곳은 어디일까요? 부동산 중개업체 개업 수와 지역 분포 등을 분석해 전국 부동산시장의 과거와 현재를 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 전국 부동산 중개업체 개업으로 보는 부동산시장

공인중개사 10만 명 시대. 매년 공인중개사 개업은 지속적으로 늘고 있습니다. 1980~90년대부터 시작돼 온 ‘부동산 불패 신화’는 부동산에 대한 열기를 지펴 수많은 공인중개사를 양산하게끔 했는데요.


현 정부가 얼마 전 5·11부동산대책까지 총 20번의 대책을 발표하며 부동산시장의 안정화를 꾀하고 있지만, 그럼에도 부동산 과열은 어쩔 수 없는 듯 보입니다. 오히려 개업 공인중개사는 2017년 처음으로 10만 명을 돌파하며 치열한 경쟁을 이어가고 있습니다.


얼마 전인 4월 중순에는 국토연구원이 ‘전국 부동산 중개업체 개업으로 보는 시대별 핫이슈 지역’ (http://mangosystem.com:3413/interactive) 연구 자료를 발표해 화제를 모은 바 있습니다. 이 연구는 2000년부터 2019년까지 약 20년 동안 전국 부동산 중개업체 개업 수를 조사해 발표한 것인데요. 전국 개업 부동산 중개업체를 통해 2000년대 이후 우리 부동산 흐름을 알아보도록 하겠습니다.

[Remark] 부동의 1위 서울 강남구

2000~2019년 부동산 중개업체 개업 순위 1위는 서울 강남구입니다. 서울 강남구는 서울뿐 아니라 전국 부동산시장을 대표하는 시장으로 여겨져 왔는데요. 강남구 시세에 따라 전국 부동산 시세가 움직여왔기 때문입니다.


강남 시장이 강세인 이유는 우선 생활 인프라가 뛰어나며, 서울 내에서 교통 입지가 가장 우수하고 주변에 대기업을 비롯해 대형 상업 시설이 즐비하기 때문입니다. 게다가 전통적으로 명문 학군이라 불리는 대치동, 도곡동이 있어 고가 시세를 형성하고 있습니다.


부동산114에 따르면 강남구 3.3㎡ 아파트 평균 매매가격은 2000년 952만원에서 2019년 5018만원으로 무려 4066만원이나 올랐는데요. 이 시기 증감률은 무려 427%나 됩니다. 특히 2000~2006년 강남구는 평당 가격이 무려 2134만원이나 오르며 엄청난 상승 폭을 기록하기도 했습니다. 최근 코로나19와 부동산 규제 등으로 내림세를 맞고 있지만 강남구는 서울 시내 가장 중개 보수가 높은 곳으로 수많은 공인중개사에겐 도전의 장이 되고 있습니다.


[Remark] 신도시가 두 개, 경기 화성시 2위

2000~2019년 부동산 중개업체 개업 지역 2위는 경기 화성시입니다. 화성시는 총 2225개의 중개업체가 생겨 2위를 차지했는데요. 아파트 거래 수는 강남구보다 무려 2배가량 많은 11만4418건을 기록했습니다.


화성시의 강점은 동탄1신도시, 동탄2신도시 등 두 개의 신도시입니다. 이들 신도시는 각각 2006년, 2015년 입주를 시작해 지금에 이르고 있는데요. 동탄신도시가 지금처럼 성장한 이유는 단순한 베드타운이 아니라 주변에 삼성전자, LG전자, 현대기아자동차, 그리고 수많은 협력업체로 이뤄진 산업 단지가 든든하게 받쳐주기 때문입니다.


2000년 화성시의 3.3㎡ 아파트 평균 매매가격은 고작 290만원에 불과했지만, 2019년에는 무려 1130만원까지 상승했는데요. 이 기간 증감률은 290%로 높은 상승세를 나타냈습니다. 현재 화성시 중개업체는 동탄신도시와 수원을 마주한 병점동 인근에서 활성화된 모습을 보입니다.

[Remark] 트리거는 주어졌다, 경기 평택시 3위

다음으로 3위는 개업 수 1887건을 기록한 경기도 평택시입니다. 평택은 화성과 마주하고 있으며, 고덕신도시 개발, 고덕지구 삼성전자 반도체 공장 착공에 이어 LG전자 디지털산업단지 확장, 미군기지 이전 등의 굵직한 호재가 이어져 상승세를 이끌었습니다. 이에 중개업체들도 고덕신도시와 평택역 인근에 몰려있는 모습을 볼 수 있는데요. 2000년~2019년 3.3㎡ 아파트 평균 매매가격은 256만원에서 705만원으로 175%의 준수한 증감률을 보였습니다.

[Remark] 전통의 강자, 서울 송파구와 서초구가 4위·6위

다음은 ‘강서송 트리오’ 중 송파구와 서초구가 각각 1854개와 1532개로 4위와 6위를 차지했습니다. 강남구, 송파구, 서초구의 공통점은 전반적으로 고른 생활 인프라와 교통 시설, 부동산 시세로 인해 여타 지역과 비교해 중개업체가 고르게 분포하고 있다는 점입니다.


그중 송파구는 위례신도시를 필두로 서울 국제교류 복합지구 사업, 롯데월드타워, 문정법조타운 등 다양한 개발 호재로 부동산시장에서 줄곧 상승세를 이끌어왔습니다. 2000년~2019년 3.3㎡ 아파트 평균 매매가격은 822만원에서 3992만원으로 386%의 높은 증감률을 보였으며, 특히 2017년 한 해 동안에는 무려 705만원(2886만원 → 3591만원)이 오르기도 했습니다. 송파구는 방이동, 석촌동, 잠실동, 송파동에 중개업체가 가장 많이 분포하고 있으며, 위례신도시가 있는 장지동에는 아직 업체 수가 많이 늘어나지 않았다는 부분이 눈에 띕니다.


서초구는 지금 강남권에서 가장 핫한 지역입니다. 특히 반포는 반포자이와 래미안퍼스티지 등을 필두로 최근 강남 부동산시장을 주도할 정도로 그 가치가 연일 급상승하는 모습인데요. 서초구의 2000년~2019년 3.3㎡ 아파트 평균 매매가격 증감률은 394%(945만원 → 4673만원)로 전국에서 강남구 다음이지만, 아파트 평균 매매가격은 한국감정원 기준 2020년 1월 17억7526만원으로 강남구(17억5852만원)를 추월해 전국 시세 1위를 지키고 있습니다.


이 외에 서울 강서구는 1387건으로 서울에서는 네 번째, 전국에서는 7위를 기록했는데요. 9호선 개통, 마곡지구, 김포신도시 등 다양한 호재가 이 시기 강서구 부동산시장에 높은 영향을 미친 것으로 해석됩니다.

[Remark] GTX만 있으면 우리도 뜬다, 부천 5위

5위는 개업 수 1734건을 기록한 경기도 부천이 차지했습니다. 부천에는 1기 신도시인 중동신도시가 있습니다. 중동신도시는 같은 1기 신도시 중 서울로의 접근성이 좋고, 저렴한 가격 덕분에 대중적인 인기를 얻었습니다. 그런 만큼 중동, 상동을 비롯해 부천역 인근의 심곡동에 특히 많은 수의 중개업체가 분포된 모습을 확인할 수 있습니다.


부천에는 실거주 수요가 늘 끊이지 않는데요. 아파트 거래 건수가 2000~2019년 총 11만9802건으로 1~5위 중에서는 가장 많습니다. 3.3㎡ 아파트 평균 매매가격 증감률은 같은 시기 214%(393만원 → 1233만원)으로 평택보다 더 높았습니다. 아파트 평균 매매가격은 2020년 4월 한국감정원 기준으로 서해안권에서는 광명시(5억8528만원), 화성시(3억8326만원) 다음으로 높습니다.


부천은 그동안 기반 시설과 상권 정비가 미흡하고 신규 공급이 적은 탓에 상대적으로 낮은 성장세를 이루고 있었습니다. 하지만 2019년 12월 국토교통부가 ‘수도권 30만 호 공급계획’에서 밝혔듯 부천 역곡지구에 신혼희망타운, 민간 분양 총 5500가구 공급이 이뤄지고, GTX-B 노선이 개통된다면 향후 상승세를 기대해볼 만합니다.

[Remark] 가능성은 늘 열려있다, 8~10위권 도시 소개

출처KRIHS 인터랙티브 리포트 캡처

이 외에도 10위 내에 들어가 있는 지역에는 경남 김해(8위, 1370건), 경기 남양주(9위, 1298건), 제주도 제주시(9위, 1298건)가 있습니다.


김해는 장유 율하1, 2지구에 대규모 공급 단지가 늘어나고, 부산김해경전철이 2011년 9월 개통하는 등 부산 생활권에 진입하면서 시장이 더욱 활성화됐습니다. 그런 만큼 김해의 중개업체는 장유 율하지구와 부산김해경전철 역 근처에 몰려 있는 모습을 보입니다.


경기도 남양주는 다산신도시, 3기 왕숙신도시를 비롯해 별내지구, 진접지구, 금곡지구, 퇴계원지구, 마석지구, 덕소지구, 평내·호평지구, 지금·도농지구까지 다양한 지구 및 신도시를 지닌 곳입니다. 중개업체 분포도 한 곳에 집중되기보단 이들 지구 주변에 골고루 퍼진 모습을 알 수 있습니다. 다만 아쉬운 점은 서울로 이어지는 교통망이 썩 좋지 못하다는 것입니다. 향후 GTX-B 노선이 개통되기를 기다려봅니다.


제주도 제주시는 1298건으로 경기도 남양주와 더불어 전국 9위를 차지한 지역입니다. 제주도는 2000년대 이후 외국인 투자자 러시에 이어 20~40대 젊은 세대 사이에서 제주 생활 붐이 생기며 거래 수가 많이 늘었습니다. 중개업체는 구도심인 일도·이도·삼도동을 비롯, 신도심인 연동·노형동에 주로 몰려 있습니다. 또한 또한 아라택지개발사업을 통해 아라아이파크, 제주아라스위첸 등 신축 아파트가 들어선 아라동에서도 중개업체 수가 늘어나는 것을 볼 수 있습니다. 단, 같은 시기 서귀포시는 420건으로 104위를 차지하며 제주시와 서귀포시의 갭을 확인할 수 있었습니다.

[Remark] 진화하는 부동산 시장, 도태되지 않으려면 변화가 필수

‘공인중개사 자격증 = 국민 자격증’ 이란 우스갯소리가 있을 만큼 매년 많은 공인중개사들이 생기고 있습니다. 한국산업인력공단에 따르면 매년 20~30만 명이 공인중개사 시험에 응시하고 있는데요.


문제는 부동산시장의 변화 및 상황을 제대로 파악하지 않고 준비 없이 개업했다가 폐업하는 곳들도 많다는 점입니다. 부동산 규제나 경기 위축으로 시중 매물과 거래는 줄어드는 반면 개업 업체가 늘면서 경쟁이 치열해졌기 때문입니다. 또한 전자 계약 등 부동산 산업 기술(프롭테크)이 발달하며 전문성이 없는 공인중개사는 도태될 수밖에 없습니다.


전문 분야를 가진 2인 이상의 중개사가 법인을 설립해서 전문적으로 운영하는 것도 방법이 될 수 있습니다.


일부에서는 건전한 부동산시장 정착을 저해한다는 이유로 공인중개사를 좋지 않게 보기도 합니다. 하지만 수요자들에게 부동산시장의 흐름을 짚어주고 가이드를 해주는 역할을 잘할 수 있는 이들이 공인중개사들이기도 합니다.


중개업체가 늘어나는 곳이라면 개발이나 이슈가 있는 곳입니다. 중개업체의 분포와 흐름을 파악하는 것은 현재 해당 지역의 변화를 가늠하는 데 참고 자료가 될 수 있습니다. 아무쪼록 경기 회복과 함께 부동산시장에도 좀 더 긍정적인 변화들이 있기를 기대해 봐야겠습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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