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KT 에스테이트

서울 오피스 시장 지각 변동이 생긴다

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
서울 오피스건물이 시장에서 귀하신 몸 대접을 받고 있습니다. 주택시장의 심리적인 위축으로 오피스건물이 대체 투자재로서 인기를 끌었던 것인데요. 서울 곳곳에 굵직한 복합개발이 진행되면서 오피스 시장의 축도 변화 양상을 보이고 있습니다. KT에스테이트에서 그 현황을 살펴봤습니다.

[Remark] 서울 오피스건물 몸값, 갈수록 치솟는 이유는?

서울 오피스건물이 자산가들 사이에서 높은 관심을 받고 있습니다. 저금리와 정부의 주택시장 규제가 지속되면서 오피스가 대안 투자상품으로 급부상한 것인데요. 시중은행 예금 금리가 1%대 수준인 상황에서 예금이자보다 높은 투자수익률을 기대할 수 있는 데다 향후 시세차익도 노릴 수 있다는 점이 투자자들에게 인기를 끈 요인으로 꼽힙니다. 이에 시장에선 수천억원에 이르는 오피스 빌딩부터 수십억원대의 꼬마빌딩까지 ‘귀하신 몸’ 대접을 받고 있습니다. 

[Remark] 2019년 서울 오피스, 공실률 연초 대비 1.9%p 감소한 9.1%

한국감정원의 2019년 4분기 및 연간 상업용 부동산 임대동향조사 자료에 의하면, 2019년 서울 오피스 건물의 공실률은 9.1%로, 연초 대비 1.9%p 감소했습니다. 이는 다른 도시들에 비해 낮은 수준인데요. 일단 전국 오피스 공실률은 11.5%이며 서울을 제외하고 부산(16.7%), 대구(19.9%), 인천(15.3%), 울산(20.8%) 등 대부분의 대도시 오피스 공실률은 두 자릿수를 기록하고 있습니다.


한편, 서울과 대전을 제외한 나머지 도시들은 연초 대비 공실률이 오히려 증가한 모습인데요. 서울이 이 같은 공실률을 기록하는 이유는 도심지역을 중심으로 렌트프리 및 공유오피스 등으로 신규 임차인 모집에 적극적으로 나섰기 때문으로 분석됩니다. 

[Remark] 2019년 서울 오피스 투자수익률 8.78%, 서울 오피스 거래 규모 12조4,605억원으로 역대 최대

투자수익률은 어땠을까요? 서울의 경우 투자수익률이 8.78%로 집계됐습니다. 이는 채권(국고채 3년 1.53%)이나 주식(종합주가지수 7.67%), 오피스텔(5.45%) 등 타 투자상품보다도 매우 높은 수준입니다. 전국 오피스 투자수익률은 7.67%며 서울을 제외하고 부산(6.09%), 대구(6.79%), 인천(7.43%) 등 모든 도시들이 서울보다 투자수익률이 낮았습니다.


투자수익률이 높다 보니 서울 오피스 거래 규모는 지난해 역대 최대 규모인 12조4605억원을 기록했습니다.


부동산 컨설팅업체인 에비슨영코리아에서 발표한 2019년 4분기 오피스 시장 리포트에 따르면, 2019년에 서울에서 90개 동의 오피스가 거래돼 12조원을 넘었고 이는 역대 최대였던 2018년(11조9761억원)보다 4% 증가한 수준입니다. 이 기간 서울스퀘어(9,883억원), 하나금융그룹 명동사옥(9,010억원), 스테이트타워남산(5,886억원) 등의 서울 도심권역에 있던 대형 건물들이 높은 가격에 거래가 되기도 했습니다. 

[Remark] 서울 오피스 시장의 지각 변동이 생긴다?

서울 오피스 시장은 을지로 시청 일대의 CBD(도심권역)과 테헤란로 주변의 GBD(강남권역), 여의도를 중심으로 하는 YBD(여의도권역), 그리고 Others(기타 권역)로 구분됩니다. 주로 거래가 되는 오피스들은 2회 이상씩 거래가 돼 왔는데요. 지난해 이들 권역 내에 신규 공급 되는 오피스가 없거나 매우 드물기 때문입니다. 다만 올해 2분기부터는 도심권역에선 서울역 인근 SG타워, 기타 권역에서 용산트레이드센터 등의 오피스가 공급될 예정입니다.


한편 지금의 오피스 중심권역 외에도 복합개발을 통해서 수년 내에 오피스 빌딩의 공급이 이뤄질 전망인데요. 따라서 향후 오피스 시장의 지각변동이 일어날 수도 있습니다. 

[Remark] 첨단업무복합도시로 변신 꾀하는 구의∙자양 재정비촉진지구… 서울 동부지역 오피스 시장의 새로운 축이 될까?

서울의 한강 이북의 오피스 시장은 도심권(시청, 을지로, 명동 등)에 집중이 돼있습니다. 하지만 광진, 성동 등에서 추진되는 굵직한 개발사업으로 새로운 오피스 시장이 만들어질 예정입니다.


현재 광진구 구의동과 자양동 일대에서 첨단업무복합도시로 개발 중인 구의∙자양 재정비촉진지구가 눈에 띕니다. 구의∙자양 재정비촉진지구는 자양1구역, 자양4구역, 자양5구역, 구의3구역 등으로 나눠 개발되는데 △자양1구역은 공동주택, 호텔, 오피스텔, 업무시설, 광진구청사 등이 △자양5구역은 동서울우편집중국 부지가 포함돼 업무시설과 상업시설, 공동주택 등이 들어설 계획입니다.


또한 지난 2월에는 서울시에서 내년 7월까지 광진구 구의역 일대 18만㎡(5만4450평)에 대한 도시재생활성화계획을 발표했는데요. 내년까지 관련 계획 수립을 완료하고 9월부터는 사업을 본격적으로 착수할 계획입니다. 서울시는 이곳을 인근의 첨단업무복합지구 개발과 연계해 지역 상생을 이끌 계획입니다. 

[Remark] 강남권 오피스 시장의 축은 테헤란로(현대차 GBC)에서 시작해 탄천 변으로 이동

강남권의 오피스 시장은 테헤란로 일대가 중심입니다. 앞으로 삼성동 쪽으로 중심이 한층 쏠릴 것으로 예상되는데요. 이는 한전 부지에 들어서는 현대자동차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC) 때문입니다. 이곳에는 총 105층 규모의 GBC와 국제업무 및 마이스(MICE) 시설이 들어설 계획입니다.


초고층 타워 동의 104층과 105층은 전망대로 사용되며 업무시설과 숙박시설, 공연장·집회장·전시장 등 문화 및 집회시설, 관광휴게시설, 판매시설 등으로 해당 부지에 들어섭니다. 또한 탄천 맞은편의 잠실 일대도 개발이 추진되고 있어 강남권 오피스 시장도 지각변동이 일어나는 셈입니다. 

[Remark] 코로나19 이후 경기 회복 시 오피스 시장 더욱 커질 것

올해 들어서 발생한 코로나19로 인해 많은 기업들이 어려움을 겪으며 오피스 시장도 1분기에는 약세를 보이는데요. 지난 1분기 대형 오피스빌딩 거래는 지난해 4분기 대비 10% 이상 줄어든 것으로 나타났습니다. 이에 업계 전문가들은 공통적으로 당분간 공실률이 상승하고, 투자수익률은 감소한다는 의견을 내고 있습니다.


하지만 현재 진행 중인 개발을 통해 오피스 공급이 이뤄질 시기는 앞으로 수년 뒤입니다. 서울 오피스 빌딩은 당분간 공급이 쉽지 않아 공급 부족이 이어질 전망이며, 코로나19 이후 기업의 활동이 차츰 회복돼야 서울 오피스 시장이 더욱 활성화될 것으로 보입니다.


굵직한 개발로 새롭게 조성되는 대형 오피스들로 바뀔 서울 오피스 시장. 앞으로 서울 오피스 시장이 어떤 모습으로 바뀔지 기대가 됩니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/ 

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