KT 에스테이트

용도지역은 토지를 경제적∙효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시 관리 계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

전국의 땅을 용도별로 나누는 가장 상위개념인데요. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법)에 따르면 전국의 토지는 도시지역과 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 총 네 가지로 나눠집니다. 도시지역은 다시 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분됩니다.

가장 상위개념이고 기본이 되는 개념이며 세부 분류에서의 토지 활용 범위가 달라지기 때문에 잘 기억해 두는 것이 좋습니다. 

용도지역 중에서도 우리 생활과 가장 밀접하게 연결돼 있고 부동산 구입 시 중요하게 보는 곳이 바로 도시지역 내 주거지역입니다. 용도지역의 하나인 주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역입니다. 주거지역은 다시 전용주거지역, 일반주거지역 준주거지역으로 세분되는데요.

1종이냐 2종이냐 등의 분류에 따라 건축할 수 있는 주택의 종류나 층수 등이 달라집니다. 이는 단순히 집을 짓는 것을 떠나 투자로서 부동산의 가치를 결정하는 중요한 요소가 되기 되도록 꼭 기억해야 할 분류에 해당합니다.

참고로 준주거지역은 주거 기능을 주로 하지만 상업적 기능이 보완된 곳으로 주거지역 가운데 상업적인 성격이 가장 강합니다. 

앞서 용도지역의 세부 분류에 대한 내용들이 투자로서의 부동산 가치를 결정한다고 말씀을 드렸는데요. 용도지역은 국토계획법 시행령에 따라 용적률과 건폐율로 행위 제한을 받게 됩니다. 즉 어떤 면적, 어떤 층고의 건축물을 지을지 등이 시행령에 따라 결정되는 것입니다.

건폐율은 대지면적에 대한 건축할 수 있는 바닥면적의 비율을 말합니다. 건폐율이 높으면 건축면적은 넓어지지만 건물 간 거리가 좁아져 주거환경이 좋지 못하죠. 그래서 제한을 두는 것입니다.

용적률은 대지면적 대비 건축물의 총면적을 말합니다(지하층 제외). 용적률이 높으면 고층 건물을 지을 수 있습니다. 용적률이 높으면 당연히 땅의 가치가 올라갑니다.

표에서 1종 전용주거지역이나 보전관리, 생산관리로 돼 있는 곳의 용적률이 매우 낮음을 볼 수 있는데요. 그만큼 이들 지역의 땅값은 쌀 수밖에 없습니다.

낮은 용적률을 높이기 위해서는 용도지역 변경, 종 상향의 방법이 있습니다. 가끔 부동산 기사를 접할 때 이런 표현들을 접해 봤을 텐데요. 모두 용적률, 건폐율을 높여 더 건축물을 지으려는 것입니다. 건축물이 늘어나 분양을 하면 사업 수익도 높아지기 때문입니다.

작년 12월 서울시 양천구 목동아파트 1~3단지가 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 ‘종 상향’ 됐습니다. 현재 목동 1~3단지는 용적률 122~128%에 총 5110가구가 분포합니다. 3종 일반주거지역 종 상향으로 법정 상한선인 용적률 300%를 적용받아 최고 35층, 1만5330가구까지 가구 수가 늘어나 사업성이 크게 좋아질 전망입니다.

용도지구는 용도지역의 기능을 증진시키고 경관∙안전 등을 도모하기 위하여 도시 관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

도시 지역별 기능이나 특성에 따라 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구, 대통령령으로 정하는 지구 등 10개로 구분합니다. 용도지구는 용도지역과는 달리 토지마다 반드시 지정하지는 않습니다.

용도구역이란 용도지역 및 용도지구가 정해진 곳에 추가로 지정하는 구역으로 기존의 제한을 강화하거나 완화함으로써 무질서한 확산 방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지 이용의 종합적 조정∙관리를 위해 시∙도∙군 관리계획으로 결정하는 지역입니다.

이를 테면 개발제한구역이 이 같은 용도구역에 해당됩니다. 개발제한구역 외에도 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역, 입지규제최소구역 등 5개 구역으로 나눠집니다. 용도구역 역시 용도지구와 마찬가지로 필수적으로 지정돼야 하는 것은 아닙니다.

지금까지 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해서 알아봤습니다. 요약하면 용도지역은 토지의 용도와 관련된 가장 상위개념이고, 용도지역 안에 필요에 따라 용도지구와 용도구역이 지정되며 세부 내용에 따라 부동산의 활용 범위가 크게 달라져 부동산 가치 또한 차별화됩니다.

물론 용도변경이나 종 상향은 생각보다 간단하지 않습니다. 일부 부동산개발 업자들이 용도변경이 가능하다는 말로 투자자를 모았다가 수년째 자금이 묶이는 일들이 심심치 않게 있습니다. 주의가 필요합니다.

주택, 건물, 토지 등의 부동산을 매입하기 전, 이들 항목을 당연히 잘 이해해야 합니다. 투자든, 실거주든 내가 매입할 땅의 이용 목적과 투자 가치에 대해 충분한 조사와 고민이 선행되어야 향후 피해가 없음을 유념해야 할 것입니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/