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전세가 인상요인 완벽 분석 정리, 향후 전망은?

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
최근 수도권과 서울의 전세가가 계속 상승하고 있습니다. 최근에는 정책의 맹점을 이용한 분양권 투자가 전세가 상승에 한몫한다는 소식도 전해지고 있는데요. 올 초 전세가 상승의 요인에 대해 KT에스테이트에서 살펴보았습니다.

[Remark] 서울시 전세가 상승세 언제까지?

서울과 수도권 전세가의 상승세가 지속되고 있습니다. 한국감정원 주간 아파트 전세가격지수는 2019년 8월 12일 전국이 93.8 최저점을 기록한 이래 9월 30일부터 꾸준히 상승하기 시작해 최근 3월 23일에는 95.9까지 올랐습니다. 같은 시기 수도권은 94.4에서 97.7로 3.3%, 서울은 97.4에서 100.0으로 2.6% 상승했는데요. 특히 강남구의 경우, 93.0에서 98.1로 무려 5.1%나 급등한 모습을 보였습니다.


가격으로 보면 그 변화는 더욱 두드러지는데요. 부동산114 주간 아파트 전세가에 따르면 2019년 8월 2일부터 올해 3월 20일 전국 전세가는 3.3㎡당 793만원에서 812만원으로 19만원 올랐지만, 같은 시기 서울은 1441만원에서 1491만원으로 50만원, 강남구의 경우 2415만원에서 2554만원으로 139만원 급상승했습니다.


3월 16일에는 한국은행이 미 연방준비제도(FRS, 연준)에 이어 제로 금리(0.75%)를 시행하면서 향후 월세·반전세 세입자들이 전세로 갈아타는 수요가 늘 거라는 전망이 나온 바 있는데요. 전세가, 요즘 따라 대체 왜 이렇게 오르는 걸까요?

[Remark] 보유세 내기 싫어 전세 살까?

어떤 지표이든 가격이 오르는 이유는 간단합니다. 공급이 줄고 수요가 늘어나면 가격은 당연히 오르게 되어 있기 마련이죠. 최근 전세가가 오르는 이유도 마찬가지입니다. 그 원인 중 하나로는 ‘1216부동산대책’ 이후 늘어난 보유세가 있습니다.


최근 공시가격이 크게 오르면서 종부세 부과 대상인 9억원 이상 아파트가 대폭 늘어났는데요. 3월 18일 국토교통부 ‘2020 전국 공동주택 공시가격안’에 따르면 공시가격 9억원 초과 아파트는 2019년 21만8124가구에서 2020년 30만9361가구로 무려 41.8%나 증가했습니다.


이에 시장에서는 갭 투자가 줄어든 반면, 다주택자 중에서는 늘어난 보유세 부담으로 전세를 반전세나 월세로 전환하는 사례가 점차 늘어날 전망입니다. 결국 전세 물건이 더욱 귀해지면서 전셋값 상승으로 이어질 전망입니다. 

[Remark] 대출 받기 힘들어 전세 산다

다음으로는 가격 상승 문제를 들 수 있습니다. 서울 아파트값은 2월 KB부동산에 의하면 강북 6억7074만원, 강남은 11억9165만원을 기록한 바 있는데요. ‘220부동산대책’에서 수원 영통구·권선구·장안구와 안양 만안구, 의왕을 추가로 조정대상지역에 지정했지만 이미 가격이 급등한 뒤였습니다.


통계청이 발표한 ‘2019년 4분기 가계동향조사’에 따르면 중산층에 해당하는 3분위의 연간 소득은 4291만원으로 집계됐는데요. 이들이 한 푼도 쓰지 않고 15년을 넘게 저축해야 강북의 집 한 채를 살 수 있는 셈입니다.


게다가 이번 220부동산대책으로 조정대상지역 내 9억원 초과 주택의 경우 9억원 이하 분은 주택담보대출비율(LTV) 50%, 9억원 초과분은 LTV 30%가 적용되면서 서민들이 내 돈 내고 주택을 사기 더 어려운 상황이 되었습니다. 이런 상황에서 매수 포기자들이 늘면서 매매 거래는 줄고, 전세 수요는 더욱 높아지고 있습니다.

[Remark] 학군의 힘, 전세가 밀어 올려

게다가 지난해 말, 교육부가 정시 확대, 자율형 사립고 및 외고, 국제고 폐지를 발표하며 학군 수요가 더욱 늘었는데요. 학군이 좋은 강남구, 양천구에서 전세가의 강세가 이어졌습니다.


한국감정원 주간 아파트 동향에 따르면 12월 2일~3월 16일 약 석 달 동안 서울 전세가격지수가 1.4% 오른 데 비해, 양천구 3.1%, 강남구 3.2%가 오르며 서울 평균 전세가의 두 배 이상 상승한 것이죠.


대표적으로 강남8학군이라 불리는 중대부고와 숙명여고 인근의 강남구 도곡동 삼성래미안은 국토부 실거래가 기준 전용면적 84㎡ 전세가가 지난해 8월 9억3000만원에서 올해 1월 10억8000만원으로 무려 1억5000만원이나 급등하기도 했습니다(10층 이상 기준). 양천구에서는 목운중 인근의 목동현대하이페리온II이 전용면적 133㎡ 전세가가 지난해 7월 12억원에서 올해 1월 14억원으로 2억원이 오른 모습을 보이며 학군 강세가 이어졌습니다(10층 이상 기준).

[Remark] 분양권 전매가 전세가 상승에 한몫한다고?

그런데 이런 이유 말고도 최근 전세가 상승 이유 중 하나로 1216부동산대책의 맹점을 지적하는 의견이 있어 눈길을 끕니다. 1216부동산대책의 핵심 포인트 중 하나는 다주택자와 9억원 초과 주택 취득 시 전세 대출을 회수하거나 금지해 투기 세력을 억누르는 데 있었죠.


그런데 분양권·조합원 입주권은 실제 취득 전까지 주택 보유로 보지 않으므로 이를 이용한 투자가 성행할 수 있습니다. 9억원 초과 주택을 취득할 때와는 달리 9억원 초과하는 분양권이나 조합원 입주권, 그리고 주택법상 주택이 아닌 오피스텔을 사게 되면 전세 대출 이용이 가능합니다. 이러한 수요들이 전세시장으로 몰리며 전세가 상승을 이끄는 요인 중 하나로 작용하는 것이죠.

[Remark] 전세가 안정 위한 보다 실질적인 대안이 필요

지금까지 최근 전세가 상승에 대한 다양한 이유를 살펴봤습니다. 1216부동산대책과 220부동산대책 증 정부의 지속된 정책은 어떤 면에서는 측면에서는 긍정적이지만, 결과적으로는 풍선 효과와 전세가 상승 등 부정적인 효과를 낳았습니다. 최근에는 분양가상한제가 7월 말로 연기되고 2분기 분양시장을 기대하는 대기 수요도 늘면서 수도권 전세 매물 품귀 현상은 더욱 늘어가고 있습니다.


전세가 상승은 서민 주거 안정과 직결된 문제입니다. 집값에 이어 전세가를 잡지 못한다면 이 정부의 부동산정책은 앞으로도 더 큰 지탄을 받게 될 것입니다. 매매 안정화에 이은 전세가 안정에 대한 정부의 실질적인 대안이 필요해 보입니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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