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2월 피크 찍은 1분기 주택시장, 2분기에는?

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
코로나19 여파로 주택시장 불확실성이 커진 상황입니다. 각종 규제에도 아랑곳하지 않던 주택시장이 코로나19로 기대 심리가 꺾이는 것은 아닌가 하는 시각도 나오고 있는데요. 지난 1분기 주택시장 정리와 앞으로의 전망에 관해 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 전국 아파트 매매가격 2월 초 피크 찍고 하락 전환

1분기 아파트 매매가격 추이부터 살펴보도록 하겠습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)의 지역별 아파트 매매가격 주간 변동률을 살펴보면, 대체로 1월부터 2월 초까진 상승세를 이어가다 다시 상승세가 꺾이는 상황이 연출되고 있습니다. 특히 3월 중순을 기점으로 코로나19가 전 세계로 확산하면서 전국의 집값 상승이 둔화됐습니다.


역시 수도권이 1분기 중 상승이 두드러지다 2월로 들어선 후 0.2%대의 상승률을 유지했습니다. 다만 서울의 경우 2월 초 0.22%까지 상승했던 기세가 꺾이며 0.12% 수준까지 낮아졌습니다. 5대 광역시는 0.1% 이하의 상승률을 보였으며 지방의 경우 거의 집값이 오르지 않거나 하락이 이어졌습니다. 권역 간 양극화가 심해진 셈입니다. 

[Remark] 시·군·구 가운데 1분기 아파트 매매가 상승률 1위는 수원 영통구, 하락률 1위는 목포

올 1분기 아파트값 상승률이 가장 높았던 시·군·구는 경기 수원의 영통구입니다. 작년 말 대비 무려 7.79%가 상승한 것인데요. 수원의 경우 권선구(7.02%), 장안구(4.9%)가 상승률 TOP 10에 올라 가장 핫한 지역이 됐고, 결국 영통구와 권선구, 장안구가 조정대상지역에 추가됐습니다. 수도권에서는 용인의 수지구(6.27%), 기흥구(3.98%)도 높은 상승률을 기록했습니다. 지방 권역에서는 세종(5.55%)와 대전 서구(4.92%) 등도 상승률이 높았습니다.


반면, 작년 말 대비 하락률이 높은 곳은 지방 권역이 대부분입니다. 전남 목포가 마이너스0.92%로 하락률이 가장 높았습니다. 이어 투자자가 끊긴 제주∙서귀포가 0.68%를 기록했습니다. 이외에 경북 구미 0.65%, 경산 0.59%도 하락 폭이 컸습니다.

[Remark] 서울 아파트 매수세 주춤… 매수우위지수 3월 3주차에 100 미만 기록

매수자들은 어떤 변화가 있었을까요? KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 아파트 매수우위지수를 살펴봤습니다. 지수 100을 기준으로 숫자가 증가하면 매수자가 많은 것을 뜻합니다.


100 미만으로 떨어지지 않던 서울의 매수우위지수는 지난 3월 3주차(3월 16일)에 처음으로 91.8을 기록했습니다. 이는 작년 9월 30일 98.5 이후 23주 만에 100을 하회하는 것인데요. 강북과 강남으로 나눠 살펴보면, 강북의 경우 지난 2월 24일 기준 113.1로 가장 높은 수치를 기록한 후 점차 수치가 감소하고는 있지만 여전히 100을 상회하고 있습니다. 반면, 강남의 경우 1월 13일 기준 105.4를 기록한 뒤 그 뒤로 계속 하락했습니다.


강북이 강남보다 매매우위지수가 높은 것은 강남에 각종 규제가 집중되면서 9억 미만의 아파트가 많은 강북으로 매수자들이 이동했기 때문입니다. 여기에 보유세 충격, 코로나19 사태까지 추가되면서 고가 아파트가 많은 강북의 매수세가 줄어든 것입니다. 

[Remark] 전세가는 전국적으로 지속 상승 중

매매가와 달리 전세가는 지속적으로 상승세를 유지하고 있습니다. 1분기 동안 대부분의 지역에서 전세가 상승률은 0.1%대 이하로 유지되었습니다. 다만 지방을 제외한 전국, 서울, 수도권, 5대 광역시 그래프에선 2월 초·중순에 전세가 상승률이 0.1% 이상으로 다시 높아지기도 했는데요. 이는 새 학기 준비를 위한 이동으로 분석됩니다.


그러나 3월부턴 수도권을 제외한 나머지 지역에선 전세가가 0.05% 이하로 떨어진 모습을 확인할 수 있는데, 이는 3월 들어 코로나19로 인해 사회적 거리 두기가 진행이 되면서 전반적으로 모든 부동산 거래가 활발하게 진행되지 않은 영향으로 볼 수 있습니다. 미뤄진 개학 일정도 영향을 끼친 것으로 분석됩니다.

[Remark] 시·군·구 가운데 1분기 아파트 전세가 상승률 1위는 용인 수지구, 하락률 1위는 부산 기장

1분기 중 전세가 변동률이 가장 높았던 시·군·구는 경기 용인 수지구로, 작년 말 대비 3.13% 상승했습니다. 이어 대전 서구 2.89%, 용인 기흥구 2.36% 등의 순으로 나타났습니다. 매매가 상승률이 높은 지역과 겹치는 곳들이 많은 모습인데요. 전셋값 상승이 매매가를 밀어 올려주면서 상승률이 두드러진 것으로 분석됩니다.


반면, 1분기에 작년 말 대비 가장 전세가 하락률이 높았던 곳은 부산 기장군으로 -0.79%의 변동률을 기록했습니다. 이어 수도권의 안산 상록구(0.19%)를 제외하곤 서산, 목포, 진주, 춘천, 구미 등의 지방 도시가 차지했습니다. 이들은 경기 위축으로 지역을 벗어나는 수요들로 인해 가격이 위축된 것으로 분석됩니다. 

[Remark] 코로나19에도 청약시장은 활기

아파트 매매, 전세 시장이 등락을 거듭하며 위축, 안정 단계로 접어든 것과 달리 새 아파트 분양시장은 뜨거웠습니다. 한국감정원 청약홈에 따르면, 청약시스템 이관 후 전국 31곳의 아파트가 청약을 받아 이 중 19곳이 1순위 마감됐습니다. 1순위 평균 43대 1 경쟁률을 기록해 치열한 모습을 보였습니다.


이 기간 부산 해운대구의 ‘쌍용 더 플래티넘 해운대’ 아파트는 1만9928명이 몰리며 경쟁률이 226대 1을 기록, 1위를 차지했습니다. 차순위는 경기 과천시 과천제이드자이로 2만5560명이 몰려 193대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 이들 외에도 수만 명의 1순위자가 몰리는 곳들이 다수 나왔습니다.


1분기 분양시장 특징 가운데 빼놓을 수 없는 것이 사이버 모델하우스입니다. 비대면 접촉이 강조되면서 오프라인에선 모델하우스를 오픈하지 않게 됐는데요. 그럼에도 청약 열기가 치열해, 앞으로도 사이버 모델하우스 운용이 확대될 가능성이 높습니다.

[Remark] 2분기 주택시장 어떻게 될까?

서울 주택시장이 많이 얼어붙었습니다. 3월로 접어들면서 더욱 그런 모습이라 2분기에도 영향을 끼칠 것으로 보이는데요. 코로나19가 장기화되면서 거래도 줄고 있습니다. 대출 규제, 자금출처조사 강화, 보유세 충격 등의 악재도 겹치고 있다 보니 ‘위축’ 전망에 힘이 실리고 있습니다. 나아가 과거 외환위기나 글로벌 금융위기 때처럼 침체가 심각해질 수도 있다는 주장도 있습니다.


물론 앞으로의 현실은 다를 수 있습니다. 활발한 모습의 분양시장과 저금리로 인해 갈 곳 없는 부동자금들은 코로나19에도 불구하고 부동산으로 유입될 수 있습니다. 일단 현재로서는 무리한 투자 보다는 시장을 주시하는 것이 필요해 보입니다. 어느 때 보다 신중함이 필요할 때라는 점을 명심해야 할 것입니다. 


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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