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못 믿을 온라인 시세, 4가지만 알면 고민 끝!

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최근 들어 ‘시세 기준’에 대한 논란이 많습니다. 한국감정원, KB리브온, 부동산114 등 시세 조사기관 및 방법이 각기 다른 데다 분양가 산정 시 기준이 되는 시세가 달라 소비자들의 혼란이 가중되고 있습니다. 온라인상의 각종 시세, 대체 어떤 기준으로 봐야 할까요?

대출, 세금 결정하는 기준 시세… 소비자들은 혼란

세금, 대출 등의 규제를 포함한 부동산대책 가운데 빠지지 않는 단어가 있습니다. 언론을 통해서도 쉽게 접할 수 있는 ‘9억원’이 바로 주인공인데요. 지난 1216부동산대책을 예로 들면 시가 9억원을 기준으로 주택담보대출비율(LTV)을 구분하게 됩니다. 시사 9억원 이하 구간은 LTV 40%, 9억원 초과 구간은 20%를 적용하죠. 이외에도 투기지역, 투기과열지구 내에서 9억원 초과 주택구입을 하는 무주택자의 경우 종전 주택을 1년 내 처분하는 조건에 주담대가 가능하도록 했습니다.


한편, 시가 15억원을 초과하는 아파트는 초고가 아파트로 분류해 이 아파트를 담보로 하는 주택구입용 주택담보대출을 금지하게 됐습니다.


서울 마포구 A 아파트의 경우 실거래가는 15억7000만원이었으나 KB부동산 시세는 14억9000만원으로 주택담보대출이 가능했습니다. 인근에 있는 B 아파트는 15억8000만원의 실거래가에 KB부동산 시세 15억8000만원으로 주택담보대출 불가인 초고가 아파트로 분류됐습니다. 기준에 따라 소비자들이 낭패를 볼 수 있는 대목입니다.

여기저기서 쏟아지는 같은 듯 다른 시세… 신뢰할 수 있을까?

이런 경우도 있습니다. 아파트값 변동률이 어떤 곳은 ‘상승이 주춤했다’고 하는데, 다른 곳은 ‘상승이 가팔라졌다’라고 발표됩니다. 한국감정원, KB부동산, 부동산114 등 시세 조사기관(기업)이 말하는 수치가 제각각이라 소비자들은 혼란스럽고 불편할 수밖에 없습니다.


인천 송도에 아파트를 알아보던 C 씨는 시세와 매물의 가격 차이를 보고 깜짝 놀랐습니다. C 씨가 확인했던 전용면적 84㎡의 경우 시세는 7억2000만원 이었으나 매물들은 8~9억원대였습니다. 직접 공인중개업소에 문의한 결과 “시세는 그렇지만, 그 가격엔 매물이 없다”는 말만 들었습니다.

한국감정원 시세는 어떻게 조사할까?

2005년 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’의 시행으로 공동주택 가격은 한국감정원 조사를 통해 제공되는데요. 한국감정원은 국토교통부 산하의 공공기관입니다.


한국감정원은 전국 261개 시•군•구의 거래 가능한 아파트, 단독주택, 연립주택 가운데 선정된 표본을 전문 조사원들의 현장 조사를 통해 시세를 제공합니다. 또한 실거래가와 유사 표본의 실거래 사례를 반영해 시세를 제공하죠. 주간 조사는 아파트 8008호, 월간 조사는 2만7502호(아파트 1만6480호, 연립 6202호, 단독 4820호) 등을 표본으로 합니다. 단, 한국감정원 시세는 표본이 적어 신뢰하기 어렵다는 지적이 있습니다. 실거래가 반영이 늦는다는 점도 주간시세 변동률 산정에 늦게 반영되는 것도 단점으로 평가됩니다.

KB국민은행의 시세는 어떻게 나오는 걸까?

KB국민은행은 전국 3만4495개 표본(아파트, 단독, 연립)에 대해 거래가 이뤄진 경우엔 실거래가를, 거래되지 않은 경우 거래 사례 비교를 통해 조사된 가격을 해당 지역 공인중개업소에서 온라인으로 직접 조사표에 기입하는 방법으로 시세 조사가 이뤄집니다. 수집된 시세는 분석을 통해 적정하지 못한 경우 정상적인 수준으로 보정합니다. 온라인으로 조사가 불가능한 경우 조사원이 전화, 팩스 등의 방법으로 시세를 조사합니다.


KB국민은행은 한국감정원보다 많은 표본으로 조사하는 만큼 더 세세한 지역, 주택까지 시세 제공을 한다는 장점이 있습니다. 또한 시세 외에도 주택동향심리지수, 변동 요인, 분위별 가격, 구매력지수, 선도아파트지수, 계절조정지수 등 다양한 통계를 제공해 시장을 파악하는 데 도움을 줍니다.


다만 공인중개사가 직접 시세를 기입하므로 공인중개사의 주관이 시세에 반영이 될 수 있습니다. 즉 실제보다 과하게 또는 약하게 시장이 움직인다고 판단할 수 있는 것입니다.

부동산114 등 민간업체의 시세는 어떻게 나올까?

인터넷의 확장과 함께 2000년대 들어 급성장했던 ‘닷컴 기업’ 가운데 부동산 정보업체의 성장은 놀라울 정도였습니다. 하지만 현재는 많은 업체가 사라지고 거의 유일하게 남은 곳은 부동산114뿐입니다. 부동산114는 오랫동안 구축된 시세 데이터를 통해 다양한 통계를 제공하며, 주간, 월간 아파트값 시세 동향 등을 제공하고 있습니다.


부동산114도 KB국민은행과 마찬가지로 현지 공인중개업소들이 직접 시세를 기입하는 것을 기본으로 합니다. 실거래가 등을 비교해 적정하지 못한 경우 정상적인 가격 수준으로 수정하는 법도 KB국민은행과 유사합니다. 부동산114와 같은 부동산정보제공업체들의 시세 조사는 이런 방식으로 이뤄져 왔습니다.


이곳 역시 공인중개사로부터 시세를 받는 것이 기본인 만큼 공인중개사의 주관에 따라 시장의 현실이 왜곡될 수 있다는 단점이 있습니다.

조사 방식, 표본 등의 차이에서 달라지는 시세

최근 여러 스타트업 기업들이 출현하며 실거래가를 다양한 방식으로 접할 수 있게 돼 소비자들도 시세를 좀 더 객관적으로 볼 수 있게 됐습니다. 과거엔 PC를 통해 여러 차례 클릭을 해야 볼 수 있던 실거래가 정보들을 요즘은 스마트폰 앱으로 손쉽게 볼 수 있습니다.


하지만 여전히 소비자들을 혼동하게 하는 부분은 이들 기관(기업)이 제공하는 시세와 매물의 가격 차이가 크다는 점입니다. 앞서 인천 송도에서 집을 알아보던 C 씨의 경우를 한두 번은 경험해 봤을 텐데요. 시세라는 것이 실거래가만 기준으로 하면 매물의 특수한 사정에 따라 싸게 혹은 비싸게 거래될 수 있습니다. 이 경우 보정이 필요하고 보정은 공인중개사 또는 조사 기관(기업)에서 매번 해야 합니다. 또한 제때 조사가 이뤄져 지금의 상황이 그대로 반영이 될 수도 있고 며칠의 차이로 현재가 아닌 이후에 반영될 수도 있습니다.


그럼 주간 단위로 조사하지 말고 월 단위로 하면 왜곡되지 않겠냐고 할 수도 있을 겁니다. 하지만 매매, 전세 등의 거래가 활발하게 이뤄지는 곳은 한 달 간격으로는 시장을 제대로 파악할 수 없어 이 또한 문제가 될 수 있습니다.

시세는 흐름만 이해… 관심 물건의 경우 4가지를 객관적으로 분석해야

이처럼 부동산 시세는 기관(기업)마다 나름의 원칙을 두고 조사가 이뤄집니다. 각각의 사정이 모두 다르므로 실제 시장 상황에 맞게 해당 시점에 제공되기도 하고 그렇지 않은 경우도 있습니다. 간혹 특정 지역, 특정 단지에 대한 시세 변동이 조사기관마다 차이를 보이는 일은 어찌 보면 당연합니다. 한국감정원의 조사원, KB국민은행과 부동산114의 공인중개업소의 주관(실거래가를 시세에 반영하는 수준, 호가를 시세에 반영하는 수준 등)에 따라 얼마든지 시세 통계는 달라질 수 있기 때문입니다.


소비자들에게는 ‘이번 주 몇 %가 변동했다’도 중요하겠지만, 무엇보다 시세의 흐름에 주목하는 것이 좋습니다. 그리고 자신이 관심 있는 물건의 시세에 주목하는 대신 최근 실거래가, 공인중개사의 시세, 매물가격 등을 객관적으로 분석할 수 있는 눈을 키워야 합니다.


요즘 조정대상지역 등 규제 지역 지정에 있어서 시세의 상승률은 매우 중요한 요소입니다. 시세 통계에 대한 논란을 최소화해야 하는 중요한 이유이기도 합니다. 정부는 정확한 시세 통계를 위한 시스템 마련에 좀 더 세밀한 연구 및 대안 마련을 해야 할 것입니다. 

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