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가로주택정비사업은 1만㎡ 미만의 가로구역에서 실시하는 블록형 정비로 조합을 결성해 공동주택을 신축하는 소규모 주택정비사업입니다. 노후 불량 건축물이 전체의 3분의 2를 넘고, 공동주택이 20가구 이상이거나 단독주택이 10가구를 넘으면 추진할 수 있습니다. 현 정부가 안전 진단 강화 등을 통해 속도를 조절하려는 재건축과 달리 가로주택정비사업은 주택 공급에 도움을 주고자 활성화하는 사업입니다.

사실 이전까지는 사업자나 주민들 대부분이 재건축, 재개발 등 대규모 정비사업에 관심이 높았기에 가로주택정비사업은 많이 생소한 듯 보이는데요. 2018년 2월 시행된 ‘빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법’에 가로주택정비사업 등 소규모주택 정비사업 활성화를 위한 지원 규정이 담기면서 한층 더 알려지기 시작했습니다.

가로주택정비사업의 가장 큰 장점을 꼽는다면 정비사업 절차의 ‘단순화’입니다. 재건축 같은 정비사업은 정비기존계획수립부터 구역 지정, 조합설립 추진위원회 등 사업 준비 기간에 대한 절차가 복잡한 반면, 가로주택정비사업은 이들 단계가 제외 또는 간소화됩니다. 특히 안전 진단이 강화되면서 재건축은 추진에 어려움이 생겼으나 가로주택정비사업은 안전 진단을 거치지 않아도 돼 사업 기간이 더욱 단축됩니다. 이 외에도 건축 심의와 도시계획 등의 심의 절차는 통합해 진행하고, 사업시행인가와 관리처분인가도 한 번에 받을 수 있는 등 사업 절차가 간소화되면서 보통 10년 정도가 소요되는 정비사업이 불과 2~3년 정도로 짧아집니다.

재건축 정비사업은 투기과열지구 내에서 분양을 할 경우 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제72조 제6항에 따라 분양을 받았거나 관리처분을 받는 조합원은 5년간 재당첨 제한을 적용받습니다. 그러나 가로주택정비사업은 다릅니다. 투기과열지구 내에서 가로주택정비사업으로 조합원 분양을 받거나 일반분양을 받는 경우 재당첨 제한이 걸리지 않습니다. 다만 투기과열지구 내에서 조합설립인가 후 조합원 지위는 양도할 수 없습니다. 이는 재건축정비사업과 같습니다. 

가로주택정비사업은 다양한 사업 특례와 지원도 이뤄집니다. 협소한 부지인 만큼 조경 기준, 대지 안의 공지 기준, 건축물 높이 제한 등 건축 기준이 완화됩니다. 부지 인근으로 노외주차장이 확보되면 주차장 설치 기준이 완화되고 공동이용시설∙주민공동시설 등의 용적률도 완화됩니다.

또한 임대주택을 건설하면 용적률을 법적 상한까지 적용해주고 주차장 기준도 완화해 줍니다. 이 외에도 임차인 모집·입주 및 명도·퇴거, 임대료의 부과·징수 등의 임대관리 업무를 지원해 줄 뿐만 아니라 주택의 설계, 철거·시공 등의 기술도 지원해줍니다.

정부가 적극적으로 나서면서 가로주택정비사업 수도 빠르게 증가하고 있습니다. 국토교통부 자료에 따르면, 가로주택정비사업 조합 수는 2016년까지만 해도 15개에 불과했으나 2017년 47개, 2019년 111개까지 4년 새 7.4배가 증가했습니다.

상황이 이렇게 되니 건설사들도 수주전에 뛰어들고 있습니다. 지난 2월 15일 호반건설은 서울 장위 15-1구역 가로주택정비사업에 입찰해 시공사로 선정됐습니다. 앞서 장위 11-2구역 가로주택정비사업 조합은 지난해 12월 현대건설을 우선협상대상자로 선정했습니다. GS건설과 대림산업도 자회사인 자이S&D, 삼호를 통해 가로주택정비사업에 적극적으로 참여하고 있습니다.

정부가 이렇게 장려하는 것에 비해 여전히 가로주택정비사업은 생소한 상황입니다. 추진 조합이 늘긴 했지만 정부의 혜택이 그리 만족스럽지 못하다는 것인데요. 공공성을 강조하다 보니 사업을 추진하는 입장에선 사업 이익도 기대에 못 미친다는 지적이 이어졌습니다. 일반분양 수익이 적고, 공사 단가도 높아 사업성이 떨어진다는 겁니다.

이에 정부는 지난 12.16부동산대책을 통해 가로주택정비사업 활성화 대책을 내놨습니다. 투기과열지구에서도 가로구역 확대를 허용하고, 사업시행면적도 2만㎡까지 확대해 공급 가구 수도 기존 최대 250가구에서 500가구까지 늘어날 수 있게 했습니다. 이 외에도 광역교통개선부담금 부담 완화, 주택도시기금 융자 이율 인하 등의 개선 방안도 함께 발표했습니다.  

계속된 부동산 규제 강화로 재건축, 재개발 등의 대규모 정비사업이 갈수록 위축되고 있습니다. 이는 공급 감소 불안감을 키우고 주택시장을 불안정하게 만들고 있습니다. 반면 공급 감소 위험을 줄이기 위해 가로주택정비사업을 활성화하고 있는데요. 단, 가로주택정비사업은 소규모 사업이 대부분이라 시장에 미치는 여파가 크지 않을 것으로 예상됩니다. 대신에 일부 지역에선 열악한 주거환경을 개선하는 데 도움이 될 듯 보입니다.

무엇보다 무분별한 개발로 원주민이 내몰리는 등의 부작용을 어느 정도 막을 수 있어 가로주택정비사업은 갈수록 증가할 것으로 전망됩니다. 건설사들도 지금보다 수주에 더 열을 올릴 듯 보이며 실제로 매년 가로주택정비사업을 통해 신규 분양이 점차 늘고 있는 만큼 향후 가로주택정비사업이 앞으로 주택시장에서 차지하는 규모는 지금보다 더욱 커질 전망입니다.