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최근 부동산시장은 하루가 다르게 변화하고 있습니다. 이럴 때일수록 시장에 뛰어들려면 많은 준비가 필요합니다. 그러기 위해서는 각종 부동산시장 관련 기사, 보고서 등을 읽고 앞으로의 시장을 예측, 준비하는 것이 중요한데요.

지난 달 말 주택산업연구원(이하 주산연)에서 2020년 주택시장 전망을 발표했습니다. 한국주택협회, 대한주택건설협회, 대한주택보증이 공동 출자해서 1995년 개원한 주산연은 매년 시장 전망 보고서를 발표해 오고 있습니다. 2020년 전망 보고서에서 정책 리스크 등으로 인한 불확실성 확대 속에서 서울 주택가격 상승세는 둔화되고 소폭 상승세가 이어질 것으로 예상했습니다.

또한 무주택자와 1주택자, 중산층 등 실수요자의 주거이동 어려움이 지속되고 있어 대출∙조세 규제의 개선이 필요하다고도 언급하기도 했는데요. 보고서 내용을 자세히 살펴보겠습니다. 

전망에 앞서 주산연은 2019년도 주택시장을 정부의 규제강화 의지를 재확인하고 서울 아파트값 급등이 정부정책을 견인한 ‘상저하고’의 해로 평가했습니다. 즉 정부의 강력한 규제정책으로 인해 2019년 상반기까지는 관망세가 이어졌으나 하반기로 접어든 후 서울 집값 상승세가 이어졌다는 것이죠.

또한 계속된 규제로 자산가구와 비자산가구의 주택구입환경이 차등화 됐고 규제지역과 비규제지역의 차별화, 입시제도 개편이 가져온 학군지역 집중 심화, 새집선호현상이 두드러진 해로 정리했습니다. 결국 주택시장은 초양극화, 초국지화가 진행되면서 정부와 시장의 갈등과 대립이 심해졌다고 말하고 있습니다.

주산연은 2020년 전국 매매가격 예측에서 상승과 하락이 반복되며 보합(0.0%)선을 유지할 것으로 봤으나, 전세가격은 하락(-0.6%)을 이어가리라 전망했습니다. 다만 서울 주택가격은 서울진입희망 대기수요와 누적적인 공급부족의 심리, 학군수요 집중, 유동성 등 잠재된 상승압력요인으로 인해 매매가격은 1.0%(아파트 1.2%) 상승할 것으로 예측했습니다.

수도권의 매매가격은 서울과 수도권 일부 지역의 강세로 전체적으로 소폭 상승할 것으로 전망했으나 지방의 경우 누적된 공급물량과 지역경제 침체, 미분양 편중 등의 하락요인으로 인해 가격하락이 지속될 것으로 예상했고요.

전세시장의 경우 매매가격 회복세와 입주물량 감소의 영향으로 하락폭이 축소될 것으로 예상되긴 하지만 여전히 많은 수준의 입주물량으로 인해 전국적으로 가격하락 추세는 유지될 것으로 전망되고 있습니다. 정리하면 매매시장은 수도권과 지방의 양극화는 더 벌어지며 전세시장은 하락이 유지할 것으로 예측한 것입니다. 

주산연이 전망한 2020년 주택매매거래는 전국적으로 전년(74만8000건) 대비 8% 증가한 81만건 수준이 될 것으로 내다 봤습니다. 이는 2019년 거래 급감에 따른 기저효과로 상승한 것처럼 보이며 이 수준 또한 예년 대비해 적은 수준입니다. 주산연은 대출 규제와 조세 강화로 수요자의 주택거래 및 주거이동 어려움이 지속되면서 주거이동의 정상화를 위한 규제개선이 필요하다고 주장합니다.

1월 현재 거래가 지난해 보다 증가할 것이라는 예측에 대해 의문을 가질 수도 있습니다. 연초부터 터진 정부發 추가 규제 발언들은 거래 시장을 더욱 얼릴 것처럼 보이기 때문입니다. 결국 올해 말엔 어떻게 될지 그 추이를 지켜 봐야겠습니다.

주산연은 2020년 주택공급은 전년대비 10~20% 내외로 감소하면서 인허가 41만호, 착공 34만호, 분양 25만호, 준공물량 46만호 수준이 될 것으로 내다 봤습니다. 특히 최근 몇 년간 지속적으로 증가했던 준공물량이 2018년에 정점(63만6000호)을 찍고 2년째 감소하면서 공급 과잉으로 인한 주택가격 하락이 둔화될 것으로 예측했습니다.

보고서를 통해 보면 서울 등 2020년 이후로 더욱 공급이 감소될 지역들이 나올 것으로 예상돼 공급과잉에 따른 주택가격 하락을 주장했던 견해는 사라질 전망입니다. 

주산연은 2020년 주택시장 5대 영향변수로 ①주택관련 대출규제 ②분양가상한제 ③금리 ④거시경제여건 ⑤재개발∙재건축 관련 규제를 꼽았습니다. 이를 좀더 풀어 말하면 기준금리 인하가능성과 유동성 영향력 및 정부 규제정책으로 인한 변동성 확대 등이 주택시장을 불안하게 만들 것으로 예측했습니다. 

또한 2020년 주택시장의 변곡점을 분양가상한제와 다주택자 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 2분기라고 말하며 안정적인 서울주택시장 관리를 위해서는 꾸준한 서울시 주택공급, 그리고 경제상황을 고려한 합리적 수준의 대출 및 조세정책이 중요하다고 강조하고 있습니다. 

지금까지 주산연의 2020년 주택시장 전망을 살펴볼 때 강력한 규제가 부동산 시장의 안정화를 도모하기 보다는 오히려 여러 변수들과 맞물리면서 불안감을 더할 것으로 정리할 수 있습니다. 물론 주산연의 예측과 전혀 다른 전망을 내놓는 곳들도 있을 텐데요. 어쨌든 연초부터 정부와 대통령 발언을 통해 보면 올해 주택시장은 안심하고 보내기엔 리스크는 분명히 있어 보입니다. 

주택시장을 불안정하게 만드는 요소는 무엇인지, 반대로 불안정한 요인을 상쇄할 수 있는 요소는 무엇인지 따져보고 판단할 수 있는 능력을 키워야 할 것입니다. 올 연말, 주택시장이 어떻게 정리될지 매우 궁금해집니다. 좋은 평가로 정리되어지길 기대해 봐야겠습니다.