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역대 총선이 시작될 때마다 부동산시장은 촉각을 곤두세워왔습니다. 왜냐하면 표심을 고려한 예비 국회의원 후보들이 지역 개발 이슈와 관련한 공약을 대거 선보이기 때문인데요.

18대, 19대에는 뉴타운 개발이 주를 이뤘으며, 20대에는 신분당선, 4호선·8호선 연장 등 교통과 관련한 공약이 많았습니다. 물론 당시 후보들이 발표한 공약을 모두 지키진 않았습니다. 그러나 동일 지역 내 후보들이 교통 또는 개발과 관련한 공통 공약이 있는 경우, 훗날 실현될 가능성이 무척 높으므로 건설업계에서는 총선 후보들의 공약을 예의주시하는 경향이 있습니다. 

그렇다면 21대 총선에서는 어떤 공약이 나올 수 있을까요? 전문가들은 2020년 부동산 전망에서 20대 총선과 비슷하게 교통 관련 공약이 다시금 등장할 것으로 예측하고 있습니다. 올해 6월 예비 타당성 조사 결과를 기다리는 KTX 세종역을 필두로 수도권 광역급행철도인 GTX B~C노선 조기 착공과 관련한 공약을 비롯해 경기 침체를 막기 위한 개발 정책과 도시 재생 사업과 관련한 공약이 예상됩니다. 단, 최근 10년 동안 총선이 부동산 가격에 직접적인 영향을 준 적은 거의 없었으므로 이와 관련한 섣부른 기대는 금물입니다.

2019년 상반기 부동산시장을 들끓게 만든 키워드 중 하나는 다름 아닌 '3기 신도시'였습니다. 현재 3기 신도시는 인천 계양 테크노밸리를 비롯해 경기 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장이 지정된 바 있으며, 올해 상반기에 광명 하안 2지구, 부천 역곡, 성남 낙생, 안양 매곡 등이 추가로 지정될 예정입니다.

우선 정부에서는 수도권 내 부족한 주택 공급을 3기 신도시에 예정된 30만 가구로 대신하겠다며 자신감을 드러낸 바 있는데요. 역사적으로 보면 1기 신도시와 2기 신도시 개발 당시 수도권 주택가격은 초기 다소 하락했다가 이후 상승했던 경향이 있습니다. 신도시 개발 초기 공급 확대와 신도시에 대한 대기 수요가 증가하며 수요 역시 동시에 줄었기 때문입니다. 

3기 신도시 사업이 본격화되는 2020~2021년 역시 비슷한 양상이 예상되나, 한편으로는 시범도시 진행을 앞두고 토지 보상을 둘러싼 보상금 문제나 공시지가 인상률 요구 등의 문제가 남아 있어 이에 대한 원만한 해결이 향후 성패를 좌우할 것으로 예상됩니다.

지난해 11월 6일, 정부는 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)와 마포, 용산, 성동, 영등포구 27개 동을 민간 택지 분양가상한제 적용 지역으로 우선 지정하며 부동산시장에 한 차례 파문을 예고한 바 있습니다. 이후 ‘1216 부동산대책’에서는 서울시 13개구 전체 동으로 확대하고, 강서·노원·동대문·성북·은평 등 정비 사업 이슈가 있는 5개구 37개동과 경기 지역 3개 시(광명, 하남, 과천) 13개 동을 추가로 지정하며 더욱 강력한 규제를 선보였는데요.

이런 전방위적 분양가상한제 지정의 여파가 다가올 2020년 부동산시장에서도 다각도로 영향을 끼칠 전망입니다. 우선 분양가상한제 시행으로 말미암아 수익성 악화를 우려한 건설사들의 밀어내기 분양이 올해 초까지 이어질 수 있습니다. 

이를 통해 일부 정비사업들에 대한 분양가상한제 유예가 끝난 4월 이후부터는 공급감소에 대한 우려가 커지면서 집값도 불안정해 질 가능성이 높습니다. 또한 로또 청약을 기대하는 청약 대기 수요가 겹쳐 서울과 수도권을 중심으로 전셋값이 더 오를 가능성이 높습니다.  

단, 중반기 이후 전체 집값 중 분양가만 그대로인 아이러니한 상황이 발생할 가능성이 점쳐지며, 향후 '로또 분양'을 꿈꾸는 신규 주택 구입자의 러시로 인해 청약 시장은 지금보다 한층 더 과열 될 것으로 보입니다.

지난해 1216 부동산대책 이후 투기지역·투기과열지역 내 9억원 초과 주택의 경우 LTV 20%, 15억원 초과 주택에 주택담보대출이 원천 금지됐습니다. 이에 투자자들의 눈길은 서울 외곽 또는 지방 도시로 점차 확산하고 있습니다.

이른바 '풍선 효과'인데요. 특히 전문가들은 이번 1216 부동산대책 이후 서울 내 9억원 이하 주택의 경우 강보합세를 띨 것이라 전망한 바 있습니다. 

한국감정원의 '주간 아파트값 동향'에 따르면 1월 6일 기준으로 강남 4구(강서송+강동구)의 오름폭은 지난주 0.07%에서 0.04%로 꺾인 데 비해, 강북구(0.09%), 성북구(0.08%), 도봉구(0.07%)는 지난 주보다 소폭 상승했습니다.  

비강남권·강북권의 약진은 2020년 부동산 전망에서 가장 주목해야 할 포인트 중 하나인데요. 실수요자라면 특히 서울·수도권 내 학군 또는 직주 근접성이 뛰어난 아파트 중 9억원 이하 매물에 주목해보는 것도 좋겠습니다.

2020년 부동산시장의 변수 중 하나는 전셋값입니다. 전셋값은 2018년 이후 지금까지 전국적으로 내림세를 띠고 있습니다. 단, 2019년 중반 이후부터는 수도권을 중심으로 내림세가 점차 줄어들며, 서울과 지방 광역시 일부에서는 소폭 상승하는 곳도 나타나고 있습니다.

2020년 부동산 전망에서 전셋값은 3기 신도시에 대한 대기 수요 증가, 공급 둔화, 전세 대출 규제로 인한 갭 투자 축소 등 상승·하락 요소가 복합적으로 작용할 예정입니다. 이에 전반적으로 하락 폭도 자연스럽게 줄어들 텐데요. 

특히 서울과 수도권 전셋값의 상승세가 이어질 전망입니다. 게다가 대치동, 목동, 중계동 등 서울시 내 명문 학군 지역은 자사고·특목고 폐지와 정시 확대 이슈로 전셋값 급등이 불가피해 보입니다. 단, 지방 전세 시장은 계속된 전셋값 하락으로 역전세난도 우려됩니다. 

현재 대다수 부동산 전문가들은 올해 주택 가격의 키 포인트는 전셋값의 향방에 따라 달려있다고 공통으로 주장합니다. 향후 수도권을 중심으로 전셋값이 매매가 쌍끌이 상승을 불러일으킬 가능성도 있는데요. 통계청에 따르면 전국 전세가율은 6월부터 11월까지 5개월 연속 65.8%를 유지했습니다. 앞으로 전셋값이 70%에 달하면 세입자들이 새로 주택 매매에 관심을 둘 가능성은 지금보다 더욱 높아질 전망입니다.

한편, 수도권 내 철도망은 지금보다 더욱 촘촘해집니다. 2020년 서울지하철 7호선 연장을 비롯해 하남선, 경의선, 수인선 등 새롭게 개통 예정인 노선이 다양해지기 때문입니다.

특히 주목하는 노선은 5호선 하남 연장선과 7호선 석남 연장선입니다. 5호선 하남 연장선은 올해 4월, 12월에 2단계로 차례대로 개통을 기다리고 있습니다. 1단계인 상일동~하남 풍산 노선은 4월, 하남시청~하남 검단산 노선은 12월 개통 예정인데요. 개통을 앞두고 역 인근의 아파트 값이 벌써부터 크게 상승하고 있습니다. 

부평구청역~인천 서구 석남동을 잇는 7호선 석남 연장선은 10월 개통 예정입니다. 석남 연장선 개통을 앞두고 가장 큰 수혜 지역은 석남역 일대입니다. 인천지하철 2호선, 7호선이 교차하며 그 가치가 더욱 높아질 예정입니다. 

8월에는 인천과 수원역을 잇는 수인선 개통 소식도 있습니다. 수인선은 수원에서 안산(한대앞)을 잇는 19.9km 구간으로 향후 수원부터 안산까지의 이동 시간이 지금보다 훨씬 용이해질 전망입니다. 또한 12월에는 인천지하철 1호선 송도 연장선(국제업무지구~송도랜드마크시티) 개통을 앞두고 향후 송도 랜드마크시티의 교통이 비약적으로 발전하리라 기대됩니다.

지금까지 2020년 부동산 전망에 관한 주요 키워드를 총 6개로 정리해보았는데요. 이 외에도 올해 부동산시장에 영향을 줄 수 있는 요인으로는 저금리, 공시비율 폐지, 비 규제 지역 등을 꼽을 수 있습니다.

그러나 무엇보다 올해에도 부동산시장을 가장 좌지우지할 키워드 중 하나를 지목하라면 역시 정부의 정책입니다. 이 정부 들어 매년 부동산 정책을 내놓았는데, 올해 역시 집값이 잡히지 않는다면 새로운 부동산 규제가 나올 가능성이 크기 때문입니다.  

얼마 전 문재인 대통령은 신년사에서 "부동산 투기와의 전쟁"을 선포하며 부동산 시장에 대해 강력한 의지를 보였습니다. 김현미 국토교통부 장관 역시 6일 열린 확대간부회의에서 아파트값 담합 단속을 언급한 바, 올해에도 새로운 시장 규제책이 나올 가능성이 높을 예정입니다.  

이런 분위기 속에서 대부분의 부동산 전문가는 2020 부동산 전망으로 상반기 집값은 다소 주춤하더라도 중장기적으로 상승세를 이룰 가능성이 높다고 점친 바 있는데요. 

상승과 하락의 갈림길에서 좀처럼 갈피를 잡기 힘든 최근 부동산시장, 과연 올해에는 어떤 변화가 기다리고 있을까요? 2020년 부동산시장의 처음과 끝을 KT에스테이트와 함께해주세요!