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태풍보다 세다는 정비사업 규제 후폭풍은?

조회수 2019. 8. 7. 10:00 수정
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시장에 불확실성이 커지고 있습니다. 정부가 강남 집값이 다시 오르자 분양가상한제를 포함한 정비사업 규제를 포함하는 대책 발표 가능성을 시사했는데요. 정비사업 규제로 인해 발생할 수 있는 일들은 어떤 것 들이 있을 까요?
정비사업이란?

정비사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 도시 기능을 회복시킬 목적으로 기반시설을 새롭게 정비하거나 주택 등의 건축물을 개량, 신축하는 사업을 말합니다. 정비사업에는 ‘주거환경개선사업’, ‘재개발정비사업’, ‘재건축정비사업’, ‘도시환경정비사업’ 등이 있으며 지자체장이 사업 시행방법을 정합니다.


정비사업을 위해선 정비구역 지정을 받아야 하며 재개발, 재건축 같은 경우 사업의 주체가 해당구역 내의 토지 및 주택, 상가 등의 소유가 되죠. 익히 들어서 알고 있는 ‘조합’이 주체가 됩니다.

정비사업의 효과는?

정비사업을 통해 얻는 것은 무엇일까요?


정비사업의 정의를 통해서 엿볼 수 있듯이 도시 기능회복 입니다. 낡은 상하수도, 전기 및 가스설비 등을 대대적으로 하면서 낡은 도시에서 새로운 도시로 거듭나게 됩니다.


또한 낡은 주택을 헐고 새 주택이 들어서게 되는데요. 이때 기존 주택보다 좀더 넓고, 쾌적한 주택에 거주할 수 있는 재개발, 재건축이 곳곳에서 이뤄지게 됩니다. 특히 이들 사업으로 주택가격이 상승하는 부동산 자산 확대 효과가 나타납니다.


사실 도시 기능회복 보다는 가장 부각되는 것이 바로 주택가격 상승입니다. 주택을 소유한 이들 입장에선 더없이 좋은 소식이지만 그렇지 않은 입장에선 상실감이 드는 부분입니다. 또한 이로 인해 투기적인 자금이 이들 정비사업으로 흘러 들어가다 보니 결국 이들 정비사업에 대한 무거운 규제들이 시행되게 됐습니다. 

정비사업 규제들 어떤 것들이 있나?

매년 여름 태풍이 한반도에 피해를 입히듯, 속속 시행되는 규제들이 태풍처럼 주택시장에 영향을 끼칩니다.


가장 대표적인 정비사업 규제가 재건축 초과이익환수제 입니다. 재건축을 통해 발생하는 조합원 1인당 이익이 3000만원을 초과하는 경우 초과분에 대한 이익을 최대 50%까지 환수하는 제도 입니다. 2018년 1월 1일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축 추진단지들은 모두 환수제 적용대상입니다.


재건축의 경우 안전진단도 강화 됐습니다. 재건축 추진 가능여부를 결정하는데 구조의 안전성에 대한 비중을 높이고 D등급 분류 단지도 조건부로 재건축여부를 허용하는 등 재건축 추진의 첫 발을 딛기 어렵게 했습니다. 이외에 이주비 대출 제한, 조합원지위 양도를 금지하는 등의 규제가 시행되고 있습니다.

터질게 터졌다….민간택지 분양가상한제 시행 예고

분양가상한제는 주택공급을 하는데 있어서 공급가액 즉 분양가를 일정 수준을 초과하지 못하도록 하는 것입니다. 주변시세와 상관없이 택지비(감정평가를 통해) + 건축비 + 가산비로 분양가의 상한선을 정하는 것인데요.


분양가상한제는 지금까지 HUG(주택도시보증공사)를 통해 분양가를 규제했던 것에서 한발 더 나아간 강력한 규제로 알려져 있습니다. 분양가가 낮게 책정될수록 정비사업의 이익이 감소하기 때문에 조합원들이 지급해야 할 부담이 증가하게 돼 정비사업 추진의 근간이 흔들리게 됐습니다.

한발 더 나아가 재건축이 가능한 준공연한을 현재 30년에서 40년으로 강화할 수도 있다는 소식도 전해지고 있는 상황입니다. 

정비사업규제 후폭풍 1. 공급감소

주택은 과잉 공급됐다는 주장들이 있습니다. 하지만 주택은 사고 팔리고 가격도 오르고 내립니다. 자기집에 살고 있는 사람은 있지만 자기집이 없는 사람도 아직 많습니다. 또한 더 좋은 환경에서 살기를 원하면 기존 집을 처분하고 새로운 집으로 가죠. 그런 수요들이 있기 때문에 주택이 공급되는 것입니다.


정비사업을 하면 기존 주택은 줄고 신규주택이 늘어납니다. 서울이나 광역시 등의 대도시들은 주택을 지을 땅이 마땅치 않습니다. 도시도 노후화 되고 있어 정비가 필요한 상황이기 때문에 정비사업은 반드시 해야 합니다. 정비사업 외엔 대안이 없다는 점에서 규제로 인해 정비사업 추진이 줄어든다면 공급 감소는 불가피합니다. 

정비사업 규제 후폭풍 2. 주택가격 불안정

정비사업 규제는 주택시장을 안정화 시키려 실시하는 것이지만 시장을 더 불안정하게 만들 수 있습니다. 즉 수요의 이동으로 다음과 같은 불안정한 상황이 연출될 수 있습니다.


첫째 도심지역에 신규 공급이 줄면 기존 도심의 다른 새 아파트들은 희소성으로 인해 가격이 오릅니다. 반면 도심에 수요가 빼앗기는 비도심은 가격이 하락하게 됩니다.


둘째 대도시와 인접지역으로 범위를 넓히면 교육, 교통, 업무, 편의 인프라가 잘 갖춰진 도시의 수요가 늘면 이들 수요가 빠져나간 대도시 인접지역 주택가격은 하락하게 됩니다.


셋째 신도시는 어떨까요? 3기 신도시가 한창 논란이 되고 있습니다. 1기, 2기 신도시와 주변 지역 수요가 3기신도시로 흡수되면 그들 지역 집값이 하락할 가능성이 높기 때문입니다. 3기신도시 조성을 반대하는 이들이 집값 때문이 아니라고는 하지만 연관성을 무시할 순 없습니다.


이외에도 정비사업 규제는 분양시장도 과열시킬 수 있습니다. 부동산전문가 K씨는 “강남 주요지역은 수요보다 공급이 적은 상황이어서 민간택지 분양가 상한제가 본격적으로 시행될 경우 기존 주택가격이 오를 수 있습니다”고 말했습니다. 

잃는 것도 많아 보인다는 제도, 대안은 없을 까

분양가상한제 시행의 부작용을 막기 위해 채권입찰제를 도입해야 한다는 주장에도 힘이 실리고 있습니다. 주변시세보다 30% 이상 분양가가 저렴한 경우 채권매입액을 많이 써낸 사람이 당첨되게 끔 해서 시세차익을 줄이고 청약의 과열도 줄일 수 있다는 것이죠.


하지만 보유세, 양도세 부담 증가로 똘똘한 한 채를 보유하기 위해 선호지역, 선호단지로 몰리는 실수요자들을 막기가 쉽지 않기 때문에 제도 시행 효과는 제한 적일 것으로 예상됩니다.


시장 안정을 위해 꺼내든 카드가 공급이 돼야 할 곳에 공급을 위축시키는 사태를 초래할 것으로 보이는데요. 득보다 실이 많아 보이는 정비사업 규제. 탄력적으로 할 수 없는지 현 시점에서 다시 생각해 봐야 하겠습니다.

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