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과천 주택시장 갈팡질팡 이유는?

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지난해 서울 못지않은 인기를 누렸던 과천. 그러나 올해 들어 과천 주택시장이 빠르게 식어가고 있는 모습을 보여줬었는데요. 하반기엔 다시 회복, 반등할 수 있을까요? 과천주택시장 짚어봤습니다.

2019년 공동주택 공시가격 상승 1위 ‘과천’

작년 한 해 서울 집값이 전국의 주택시장에서 화두가 됐었지만 실질적으로 집값이 가장 높게 오른 곳은 다름아닌 과천이었습니다. 지난 4월 국토교통부가 공개한 2019년 1월 1일 기준 전국공동주택 공시가격에 따르면, 경기도 과천시가 작년 대비 공시가격이 23.41% 상승해 전국 1위를 차지했습니다. 이는 서울 14.02%와 비교해보면 10%포인트가량 높은 수치인데요. 특히 2018년 과천의 공시지가 상승률이 9.9%임을 감안할 때 1년 만에 2배 이상 가파르게 상승한 셈입니다.

공시가격 급등 이후 집값은↓

너무 높게 오른 공시가격 때문일까요? 올 상반기 들어 과천시 집값이 크게 하락했습니다. KB부동산 리브온 과천시 아파트 매매가격 전월대비 증감률에 따르면, 2018년도에는 7월과 12월 두 달을 제외하곤 아파트 가격이 계속적으로 오름세를 보였습니다. 특히 9월엔 전월대비 4.06% 가까이 가격이 폭등하기도 했었죠.


실제 과천시 원문동에 위치한 래미안슈르 전용 84㎡의의 시세를 따라가보면 일반매매 평균가가 8월에 10억7000만원에서 9월에 12억2000만원을 기록하며 한달 새 5000만원이 상승하기도 했습니다. 그 다음달인 10월엔 11억5000만원으로 최고점을 기록하기도 했고요. 그러나 9.13대책 이후로 상승률이 둔화 됐고 작년 말부터 올 5월까지 집값이 지속적으로 내려가기 시작했습니다. 다만 6월을 기점으로 하락세에서 상승세로 전환되며 반등의 기미를 보여주고 있긴 합니다.

과천 아파트 전세값은 6개월 연속으로 하락세

반면, 과천 아파트 전세값은 올해 1월부터 6월까지 내리 하락세를 면치 못하고 있습니다. 2018년에는 1분기에 전세값이 반짝하다 4월~8월까지 다시 전세값이 하락세를 보였으며, 그 이후 12월까지 다시 상승세를 보이는 모습이었는데요. 이렇게 과천 전세값이 1~2년 사이에 상승과 하락을 반복하는 이유로 과천지식정보타운 공급 때문인 것으로 풀이됩니다. 실제 지난해 9~10월경 올해부터 공급되는 과천지식정보타운 아파트를 노리고 1순위 요건인 ‘과천 내 1년 거주’를 충족하기 위해 과천 전세물량으로 몰렸다는 것이 인근 공인중개업소의 의견입니다. 그러나 올해 과천지식정보타운 내 첫 공급이 진행이 되기 때문에 현 시점에서 신규전세나 재계약이 이뤄지지 않으면서 전세가 하락을 이끌고 있다는 것이죠. 

과천 아파트 거래량도 큰 폭 감소

과천 아파트매매 거래량도 작년에 비해 올해 큰 폭으로 감소했습니다. 한국감정원 자료에 따르면, 작년 1월~3월 1분기 과천 아파트 매매거래량은 364건이었으나 올 1분기는 28건에 불과해 전년대비 92.3%가량 감소한 것으로 나타났습니다. 이렇게 올 상반기 과천시 아파트 가격이 떨어지고, 거래량도 큰 폭으로 준 것에 대해 전문가들은 공시가격이 급등해 재산세 부담이 크게 늘어난데다 과천 내 분양물량이 증가하면서 기존 아파트에 대한 관심이 떨어졌다는 이견이 다수입니다.


특히 작년 한 해 많이 오른 가격으로 인해 매수자와 매도자 간 원하는 가격의 차이가 커 거래량은 절벽수준으로 내려 앉았고요. 다만 5월을 기점으로 거래량도 서서히 늘어나면서 호가도 조금씩 오르는 추세입니다. 

과천 신규분양 성적은?

그렇다면 올 상반기 과천 분양시장은 어땠을까요?


과천시의 올해 첫 분양아파트는 과천자이였습니다. 지난 5월 1순위 청약에서 676가구 모집에 7781명이 접수에 평균 11.5대 1의 경쟁률을 기록했습니다.


흥미로운 점은 1순위 당해지역 경쟁률로, 0.8대 1을 기록한 것입니다. 즉 과천시 당해지역 1순위 청약은 넣기만 해도 당첨이 된다는 것인데요. 과천에 전세로라도 1년 이상 살게 되면 과천 신규 아파트 청약은 상당히 쉬워질 수 있다는 말입니다. 물론 과천자이는 3.3㎡당 평균 3253만원이라는 과천 역대 최고 분양가여서 조금 낮은 청약경쟁률이 나왔다고도 할 수 있는데요. 공공택지라 분양가상한제가 적용되는 과천 지식정보타운 분양이 본격적으로 진행되면 당해 청약경쟁률은 더욱 높아질 것으로 예상됩니다. 

과천주택시장 앞으로는 어떨까?

짧다면 짧은 조정기를 거친 과천주택시장. 하반기는 다시 회복 반등할 수도 있다는 의견도 많습니다.


일단 하락세를 보였던 아파트 매매가격이 6월 들어 반등하는 모습을 보였고 거래도 연초보다 늘었습니다. 실제 래미안슈르 전용 84㎡의 경우 지난해 11월 11억5000만원까지 시세가 상승했다가 가격이 쭉 빠지기 시작해 올해 4월 10억7000만원까지 내려갔었는데 5월부터 반등이 시작돼 7월 19일 기준으로 현재 11억1000만원까지 회복됐습니다. 전세가격 역시 작년 12월 8억500만원까지 상승했다가 계속 하락세를 보이면서 지난 5월 7억5000만원까지 빠졌다가 다시 현재 7억6500만원으로 회복됐고요.


또한 3기 신도시와 과천지식정보타운 개발, 재건축 사업, 과천복합문화관광단지 조성사업 등도 과천 주택시장 가격 회복에 도움을 줄 것으로 예상됩니다. 이외에 지하철 4호선 역사신설, 위례과천선 추진 등의 교통 호재도 장기적으론 과천 집값에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 한편으로 후분양을 실시하는 과천 푸르지오 써밋에 대한 관심도 높은 상황입니다. 

각종 호재 만발…그러나 지나친 낙관주의는 금물!

지금까지 과천 주택시장에 대해서 간략하게 짚어봤습니다. 상반기 침체일로였던 과천 주택시장이 하반기 매매가와 거래량 소폭 상승, 그리고 이후 진행될 과천지식정보타운 분양 등으로 다시 주목을 받고 있습니다. 다만 여전히 대출규제도 심하고 아파트 가격 역시 준감남 수준이기 때문에 현재로선 자금력이 뒷받침되는 수요로만 한정될 수밖에 없는 곳이 과천입니다.


또한 정부가 하반기 중 추가 부동산대책을 내 놓을 것이란 시그널을 준 상태에서 작년 하반기처럼 단기간 급등을 바라긴 더 힘들어 졌다는 전문가들의 의견도 새겨야 하겠습니다. 과천에 내 집을 마련하고자 하는 분들은 재건축아파트보다 저렴하게 공급되는 과천지식정보타운 분양이 적합해 보입니다. 과천 1년 이상 거주자 우선 자격을 갖추지 못했다면 미계약 물량을 기다리며 기회를 엿봐야 하겠습니다.

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