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2019년 부동산시장 전망…불안과 희망의 공존

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2018년이 불과 며칠 남지 않았습니다. 다사다난 했던 2018년 부동산시장을 뒤로하고 2019년 기해년(己亥年) 새해 부동산시장을 준비해야 할 텐데요. 새해 부동산시장을 몇 가지 변수들과 함께 전망해 봤습니다.

다사다난 했던 2018년 부동산시장

지난해에도 부동산 규제가 쏟아지면서 올해 부동산 시장은 다소 어두운 전망 속에 새해를 맞이 했습니다.


하지만 부동산시장은 롤러코스터를 방불케 할 정도로 등락을 거듭했습니다. 특히 서울은 개발 이슈로 인해 1개월 사이에 수억원이 올랐고 9.13부동산대책 이후로 급격히 식는 모습입니다.


지방은 대구, 대전, 광주 등 일부 광역시와 일부 중소도시는 호조를 이어간 반면 부산, 울산, 구미, 창원 등 도시들은 약세를 이어갔습니다.


웬만한 경기 위축에도 부동산시장은 활발하게 움직였었지만 올해는 이전과 다른 양상을 보였습니다.


새해 부동산시장에 영향을 끼칠 요인들은 어떤 것들이 있는지 자세히 들여다 보겠습니다.

다주택자 힘들어…’주택 구입 꺼리는 사람 증가?

새해에는 보유세 산정의 기준이 되는 공정시장가액을 현재 약 80% 선이던 것에서 5%를 인상 합니다. 공정시장가액 인상은 종합부동산세 등 보유세 인상으로 이어집니다.


물론 보유부동산 가액 등에 따라 세부담의 가중은 경중이 있을 텐데요. 5% 인상이 큰 충격은 주지 않겠지만 2022년까지 매년 5%씩 인상해 시세의 100%까지 공정시장가액이 결정되면 세부담은 상당해질 전망입니다.


종합부동산세 세율도 1주택 또는 조정대상 지역 이외에 2주택 보유자의 세율은 0.5∼2.7%, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자의 세율은 0.6∼3.2% 등으로 확대됩니다.


특히 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택 보유자는 200%로 세 부담 상한이 크게 상향 돼 세부담이 커지게 돼 여러 채 집을 보유하는 이들은 점차 줄어들고 기존 주택을 파는 수요도 증가할 가능성이 높습니다.

임대사업자 부담 가중 역시 주택구입 수요 감소로 이어질 듯

지금까지는 연간 2천만원 이하의 주택 임대소득에 대해서는 비과세 혜택이 있었으나 새해부터는 주택임대소득 분리과세가 실시 돼 혜택이 없어지게 됐습니다.


주택임대사업자 등록을 하면 기본공제, 필요경비 인정비율 등이 나뉘는데, 등록사업자는 '기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%'가 유지되지만, 사업자 등록을 하지 않은 경우는 '기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%'로 축소됩니다.


현재 임대사업자 등록 없이 임대업을 하고 있는 많은 다주택자들은 사업자 등록을 통해 임대소득 과세 부담을 조금이라도 덜 수 있겠지만 소득의 노출로 한편으로는 불편한 한 해가 될 수 있습니다.

젊은 세대 혜택 확대…주택 마련 원년이 될 까?

신혼행복타운이나 행복주택 등 젊은 세대들을 위한 주택공급이 늘어나 내집마련 기회가 확대 됩니다. 신혼부부들은 생애최초로 주택을 마련하면 취득세를 감면해 줍니다.


1월 1일부터 12월 31일까지 취득하는 주택의 취득세를 50% 감면해줍니다.


청년우대형 청약통장 가입 대상 연령도 당초 만 19∼29세에서 만 19∼34세로 확대 돼 30대초반 청년들도 가입이 가능해 집니다.


요즘 안 힘든 세대 없겠지만 젊은 세대들은 특히 힘들다고 하는데 새해에는 내집마련의 꿈을 이룰 수 있으면 좋겠습니다.

부동산 가격 상승 가능성은 왜?

최근 정부가 3기 신도시 조성계획을 밝혔습니다. 이르면 2020년~2021년 중에는 이들 신도시에서 아파트 분양이 이뤄지게 하겠다고 했는데요.


문제는 이들 지역에 아파트 공급을 위해선 아파트를 지을 토지를 조성해야 하고 조성을 위해선 토지보상을 해야 됩니다.


토지보상은 곧 금전이나 또다른 토지로 하게 되는데요. 보상비로 시중에 막대한 자금이 풀리면 그 돈은 다시 부동산시장으로 흘러 들어온다는 것입니다. 충분히 예측 가능한 일인데요.


그 동안 택지개발 등 대규모로 토지 보상이 이뤄지고 나면 주변을 중심으로 땅값 등이 올랐었습니다. 보상을 받은 부모들이 자녀들을 위해 아파트 등 주택을 구입해 주기도 했죠. 내년부터 토지보상이 이뤄지면 발생할 수 있는 일들입니다.

수익형 부동산 시장은? 공실 불안 가중, 수익률 하락 우려

수익형 부동산 시장도 일단 주의가 필요해 보입니다. 여전히 시장은 저금리 속에 있지만 내년 중에도 한국은행의 추가 금리인상이 점쳐지고 더불어 대출 금리는 꾸준하게 인상되고 있습니다.


반면 임대료는 그만큼 상승이 없어 전반적인 수익률 감소는 불가피해 보입니다. 또한 상가의 경우 소비가 줄면서 매출이 감소하는 곳들도 증가할 수 있고 이에 따라 폐업하는 상점도 이어질 것입니다.


이는 임대수익률 하락으로 연결될 수 있는 것입니다. 오피스텔, 오피스 역시 최근까지 공급이 비교적 많이 이뤄진 점도 공실 우려를 낳고 있습니다.


오피스는 지난 3분기까지 12.7% 공실율을 기록하며 여전히 높은 수준을 기록 중입니다.


우려하는 것과 달리 새해 경기가 올해보다 나아지고 소비가 좀더 살아나면 수익률 하락 등 불안감은 다소 해소가 될 것입니다. 걱정하는 일이 없었으면 하는 바램입니다.

입주물량에 대한 부담은 새해까지 이어져

새해 전국의 입주물량은 37만가구 가량 됩니다. 올해 45만6,000여가구보다는 줄지만 평년수준(20만~25만가구) 보다 여전히 많습니다.


서울은 4만3,000여가구가 입주하는데 전체적으로 봤을 땐 많은 물량은 아니지만 강동구에서만 1만가구가 넘는 물량이 6월 이후로 입주해 시장이 다소 불안정할 전망입니다.


이외에 경기 고양, 남양주, 시흥, 화성, 용인 등 1만가구 이상 물량이 입주하는 곳들 역시 불안정한 장세가 이어질 전망입니다.


적어도 새해엔 입주가 원활하게 진행되고 빈집이 발생하는 일들이 없어야 2020년 이후로 시장이 좀더 안정될 수 있습니다. 일시적으로 입주가 몰리더라도 소화가 된다면 우려하는 것만큼 시장 충격도 줄어들 것이고요.

새해 부동산 시장에 대한 걱정은 기우에 그치길

언제나 이지만 시장에는 상승론자와 하락론, 더 나아가 폭락론자들이 공존하고 있습니다.


새해에는 일단 하락 가능성에 무게가 실리는 모습입니다. 그럼에도 불구하고 상승을 점치는 이들도 있는데요. 주택 구입, 부동산 투자 모두, 실행에 대한 책임은 본인에게 있습니다. 여론이나 주변 이야기에 휘둘리면 제대로 된 선택은 할 수 없습니다.


새해에 대한 여러 걱정들이 기우에 그쳤으면 좋겠습니다. 연말연시를 가볍게 지내기 보다 새해 내집마련이나 부동산 재테크를 어떻게 할 것인지 좀더 건설적인 계획을 세워보는 것은 어떨까요?

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