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KT 에스테이트

2019년 부동산시장, 한마디로 정부와 시장의 숨바꼭질

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2019년도 며칠 남지 않았습니다. 작년에 이어 올해도 부동산시장에는 크고 작은 부동산 정책이 잇따라 발표됐으며, 이에 따른 시장의 흐름도 파도 타듯 출렁였는데요. KT에스테이트에서 올 한 해 부동산시장을 간략하게 결산해 보았습니다.

집값 잡으려는 정부 VS 달아나는 시장

올해도 정부의 집값 잡기 노력이 계속됐습니다. 크고 작은 정책들이 연이어 발표됐고, 최근엔 12.16 부동산정책이 기습적으로 발표되기도 했습니다. 하지만 서울 및 일부 지역의 집값은 상승세로 돌아섰습니다. 반면, 대부분의 지방 부동산은 그렇지 못한 모습입니다. 부동산시장의 심화된 양극화 현상은 결국 부의 양극화도 심화시켰다는 의미로 해석될 수 있습니다.

서울 집값 올해 1.85% 상승, 작년 대비 80.8% 감소

KB부동산 리브온 자료에 따르면, 2019년 서울 주택매매가격 증감률(1월~11월)은 1.85%로 집계됐습니다. 이는 작년(9.67%) 상승률과 비교해보면 80.8%가량 감소한 것입니다. 아파트만 놓고 보면 올해 상승률은 1.83%로 작년(12.30%)에 비해 크게 낮아졌습니다. 9.13부동산대책 등 작년에 발표된 정책 중에서 올해 시행되는 규제들에 영향을 받아 작년대비 올해 상승률이 대폭 감소한 것으로 분석됩니다.


한편, 서울 25개 구 중에서 가장 높은 주택매매가 상승률을 보인 지역은 서초구로, 올 초 대비 4.13% 증가율을 보였습니다. 그 뒤로 종로구 3.83%, 영등포구 3.42%, 서대문구 3.14%, 강북구 3.13% 순으로 집계됐습니다. 반면, 아파트 상승률은 영등포구가 3.63%로 가장 높았으며, 양천구 3.33%, 광진구∙송파구 3.11% 순으로 나타났습니다.

정부 규제로부터 자유로웠던 대전, 서울보다 높은 집값 상승 보여줘

6대 광역시 중에서는 대전 주택가격 상승률이 3.52%를 기록해 가장 높은 수치를 보였습니다. 이는 서울(1.85%)보다도 높은 상승률인데요. 대전은 아파트 값 역시 4.65%의 가격상승률을 기록했습니다. 반면 대전 옆에 위치해 있는 세종시의 경우 올해 주택매매가격은 -0.87%, 아파트매매가격은 -0.91% 하락해 대전과 반대의 시장상황을 보여줬습니다. 이외에 대구는 1.16%, 광주 0.53%, 인천 0.13%로 주택가격이 상승세를 보였지만 부산은 -1.26%, 울산은 -3.38%를 기록하며 하락세를 면치 못했습니다.


대전이 이렇게 서울의 상승률을 뛰어넘으며 집값이 승승장구 한 이유는 정부의 부동산 규제로부터 비교적 자유로운 지역이기 때문인 것으로 분석됩니다. 이른바 풍선효과를 톡톡히 본 것인데요. 이에 따라 작년 하반기부터 외지인들의 투자수요가 몰리면서 올해 집값이 가파르게 상승해 서울을 뛰어넘는 상승률을 보인 것으로 판단됩니다. 반면, 울산의 경우 지역경제가 흔들리면서 부동산시장도 여전히 어려움을 겪고 있는 것으로 나타나고 있습니다. 

경기도 집값 양극화 심화…지방 집값은 하락세

경기도에선 부천이 가장 높은 아파트값 상승률을 보인 것으로 나타났습니다. 올 초에 비해 2.37% 상승한 것으로 집계됐는데요. 그 뒤로 과천 2.16%, 구리 2.11%, 광명 1.37%, 성남 1.21% 순으로 나타났습니다. 반면, 평택은 -4.87%를 기록해 경기도 내에서 가장 하락폭이 큰 지역으로 확인됐습니다. 그 밖에 오산 -3.46%, 안성 -3.05%, 화성 -2.25% 등을 기록해 경기도 내에서도 양극화가 뚜렷하게 나타나고 있는 것으로 나타났습니다.


지방 부동산은 올 한 해 침체의 늪에서 좀처럼 벗어나지 못하는 모습을 보였습니다. 강원도는 올해 아파트가격이 -4.46% 하락했습니다. 경북은 -4.1%, 경남도 -4.06%를 기록해 높은 하락세를 보였는데요. 서울 및 수도권과 달리 가격 하락폭이 크고 침체 기간도 장기화되고 있어 어려움을 겪고 있는 상황입니다.

전국적으로 아파트 전세시장은 안정세…오히려 역전세난 우려

올 해 전세시장은 매매시장과 달리 전국적으로 안정화 추세를 보였습니다. 아파트 전세가격이 가장 많이 오른 지역은 대전으로 올 초 대비 1.49%가량 올랐습니다. 대전의 경우 아파트 매매가는 4.65%가 오른 반면, 전세가는 1%대로 적게 올랐는데요. 대구는 0.93%, 전남은 0.11%로 상승폭은 적었습니다. 오히려 그 외에 서울, 인천, 경기 등 수도권을 비롯한 대부분의 지역에선 전세가격이 하락했는데요. 특히 울산의 경우 -4.27%를 기록하며 가장 높은 하락세를 보였습니다.


이렇게 전세가격이 소폭 상승에 그치거나 하락세를 보여줬던 이유는 지속적으로 주택공급이 많았던 데다 지방의 경우 집값이 떨어지면서 전세가격도 전반적으로 하락세를 보였다는 것이 업계의 평가입니다. 특히 전세가격 하락 폭이 컸던 지역을 중심으로 역전세난 우려가 커졌습니다.

올해 1순위 청약경쟁률 1위 지역은 대전…돈 되는 곳만 몰리는 양극화 현상 뚜렷

올해 분양시장도 한 마디로 이야기하면 심해진 양극화 시장이라고 할 수 있습니다. 대전, 세종, 광주, 서울, 대구 등 대도시의 1순위 청약경쟁률이 수십대 1을 기록하는 등 상당히 높았던 반면, 낮은 청약경쟁률을 기록한 도시들은 대부분 지방이었기 때문입니다. 올 1월부터 12월 중순까지 전국 시도별 1순위 청약경쟁률을 살펴보면 1위를 차지한 곳은 대전으로, 1순위 평균 청약경쟁률이 55.46대 1을 기록했습니다. 2위는 42.13대 1의 1순위 청약경쟁률을 보여준 세종시였으며, 41.24대 1을 기록한 광주는 세종시에 비해 근소한 차이로 3위를 차지했습니다. 서울의 경우 30.37대 1을 기록하며 4위를 이름을 올렸습니다.


반면, 제주는 1순위 청약경쟁률이 1.77대 1을 기록해 전국 최하위를 기록했습니다. 그 외 울산, 강원도, 충북, 경남 등이 2점대의 1순위 청약경쟁률을 보이며 하위권에 머물렀습니다.

2020년 부동산시장은 어떨까?

지금까지 2019년 부동산시장을 간략하게 정리해봤습니다. 올해 정부의 잇따른 규제책으로 인해 서울의 경우 작년과 같은 집값 상승세는 보이지 않았습니다. 하지만 상승세가 주춤했을 뿐이지 계속적인 집값 상승에 추가 정책들이 대응책으로 계속적으로 발표됐고요. 또한 대전처럼 규제로 인한 풍선효과를 톡톡히 누리는 지역들도 나타났습니다. 지방 부동산시장은 계속적인 침체일로에 역전세난까지 우려할 정도이고요.


그렇다면 내년 부동산시장은 어떻게 전개될까요? 우선 계속적으로 발표되는 부동산 정책들이 서울을 비롯한 규제지역에 쏠리면서 전체적인 거래는 줄어들 전망입니다. 또한 내년부터 주택임대소득 전면과세에 취득세까지 강화되는 등 부동산에 대한 세금도 대폭 늘어남에 따라 투자에 따른 셈법이 더 복잡해져 매수에 더욱 신중해질 전망이고요.

하지만 민간택지 분양가상한제 대상 지역 확대로 분양시장의 양극화는 한층 심화되며 청약경쟁률은 더욱 치열해질 전망입니다.


내년에도 지금과 같은 저금리 기조가 이어질 것으로 예상 돼 수익형 부동산인 오피스텔 수요는 늘어날 전망입니다. 반면 상가의 경우 입지, 환경 등에 따라 큰 차이를 보일 수 있겠습니다.


비규제지역에 대한 관심은 새해에도 이어질 전망입니다. 다만 비규제지역이라 해도 지방부동산은 내년에도 특별한 대책이 없는 한 올해 수준보다 눈에 띄게 나아지기는 쉽지 않아 보입니다.


결국 내년에도 정부의 규제 및 금리 등 거시적인 경제환경이 부동산시장 전반에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는데요. 과연 정부가 원하는 방향으로 시장이 움직일까요? 아니면 시장은 또 다른 방향으로 벗어나 움직일까요? 귀추가 주목됩니다.

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