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재건축 초과이익환수제가 1월 1일부터 부활되고 다주택자 양도세 중과세까지 시행되면서 연초엔 시장이 어렵게 흘러갈 것이라 예측이 됐지만 서울 아파트값은 1월 초부터 상승세가 이어졌습니다.

강남에서는 재건축초과이익환수 비대상 단지들의 가격이 상승을 주도 했죠. 이후 서울 아파트값은 박원순 시장의 용산, 여의도 통합개발과 강북균형개발 발언이 연이어 터지면서 8월에는 올해 월간 매매가 변동률 최고치를 기록하기도 했습니다.

가격이 급등하자 정부는 9.13부동산대책을 발표했고 이후로 서울 아파트 매매가 상승률은 눈에 띄게 둔화됐습니다.

서울 자치구에서 가장 상승률이 높았던 곳은 마포구로 23.6% 상승률을 기록했습니다(출처:부동산114).

이어서 서대문구가 22.6%, 동대문구 21.3% 순이며 강남4구 가운데서는 강동구가 21.1%로 송파구(17.1%)를 앞섰습니다.

이외에 가장 낮은 상승률을 기록한 곳은 중랑구며 10.2% 상승률을 기록했습니다.

상승률 1,2위를 차지한 마포구와 서대문구는 서울 도심에 위치한 곳으로 아현뉴타운, 북아현뉴타운, 가재울뉴타운 등 대규모 도심 재개발사업들이 이뤄져 신흥 주거지로 부상하고 있습니다.

도심 중심업무지구, 여의도 일대는 물론 강남권으로도 교통편이 잘 돼 있어 수요가 두텁습니다.

실제로 이들 지역에서 높은 상승률을 기록한 아파트들은 마포에서는 신공덕동 펜트라우스, 마포래미안푸르지오 등이, 서대문에서는 남가좌동 DMC파크뷰자이, 북아현동 e편한세상신촌 등 입주 5년 안팎의 새 아파트들이 40% 안팎의 높은 상승률을 기록했습니다.

전셋값 상승률이 가장 높았던 곳은 5.7% 상승률을 기록한 서울 종로구 입니다(출처: 부동산114). 이어 중구(4.4%), 관악구(3.6%), 서대문구(3.5%) 등이 뒤를 이었습니다.

종로구에서는 이제 곧 입주 3년차로 접어드는 경희궁자이, 입주 5년차로 접어들 인왕산2차 아이파크 등이 재계약이 이뤄지면서 전셋값이 올랐습니다.

중구에서는 역시 입주 3년차로 접어드는 서울역 센트럴자이가 높은 상승률을 기록했습니다.

반면 강동구는 보합세로 전세시장이 약세로 돌아섰습니다. 강동구는 재건축단지들의 이주가 마무리 됐고 2019년에는 입주물량이 대거 대기 중이라 올해엔 전셋값을 올려서 재계약 하기가 어려웠습니다.

괜히 전셋값을 올렸다가 내년 입주 폭탄 이후 전셋값이 떨어지기라도 하면 추후 보증금 반환에 어려움을 겪게 되기 때문입니다.

아파트 거래량은 어땠을 까요.

올해 서울에서 아파트 매매거래가 가장 많이 이뤄졌던 곳은 노원구로 총 8,302건이 거래 됐습니다(국토교통부 실거래가통계. 1월1일~12월11일까지 신고 기준).

차순위는 5,042건을 기록한 강서구가 차지했는데요. 거래량 1위 노원구와 격차가 꽤 납니다.

가장 많은 매매가 상승률을 기록했던 마포구는 거래량이 2,876건으로 서울평균 거래량(3,177건) 보다 낮았습니다.

한편 아파트 거래가 많았던 노원구는 매매가 변동률이 어땠을 까요.

노원구는 서울 상승률 상위 10위에 들이 못했고 서울 평균 변동률인 17.5%보다 낮은 16.4% 변동률을 기록했습니다. 거래량과 매매가 변동이 비례하지 않는다는 의미입니다.

노원구는 올해 강북개발 등의 이슈도 있어 갭투자가 많이 이뤄지긴 했지만 가격 상승 힘이 도심이나 강남처럼 크지 않아 상승폭도 제한적인 것으로 보입니다.

가장 높은 월간 매매가 변동률(2.78%)을 기록했던 8월은 아파트 거래량도 가장 많았습니다. 총 1만5,092건으로 직전 7월에 비해 2배 이상 많았습니다.

이후 9.13부동산대책이 발표, 시장은 급속히 냉각되기 시작해 9월 거래량은 8월 거래량의 반토막으로 줄었습니다. 10월, 11월은 더욱 급감했죠. 정부의 규제가 어느 정도 효과를 나타내고 있는 모습입니다.

올해 서울 아파트 시장은 개발 기대감에 따른 단기간 호가 급등 → 추격 매수 → 개발 연기 → 정부 규제 → 거래 냉각 등의 변화를 거쳐 왔습니다. 개발의 필요성에 대한 과제를 남긴 채 한 해가 마무리 될 텐데요.

사실 개발 사업은 서울시에서 해야 할 것들로 봐야 합니다. 시간의 차이는 있겠지만 2019년이 됐건 2020년이 됐건 해야 할 것들이 대부분입니다.

결국 서울 아파트 시장에서 개발 이슈는 다시 생길 수 있다는 것입니다. 실수요자, 투자자 모두 지금은 현금을 준비하고 좋은 물건이 나오면 매수를 할 수 있도록 해야 합니다.

최근 일련의 주택가격 하락 소식이 나쁘게만 들리지 않는 이유이기도 합니다. 준비된 사람에게는 기회가 온다는 옛말이 틀리지 않듯이 말이죠.