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요즘 ‘새 아파트 전성시대’라고 할 만큼 새 아파트의 인기가 높아지고 있습니다. 기술이 발달하며 같은 평수라 하더라도 구축아파트보다 새 아파트가 넓고 편리하다고 평가 받기 때문입니다. 또한 최근에는 민간택지 분양가상한제 시행으로 아파트 공급이 줄어들 것이라는 전망에 새 아파트에 대한 소비자들의 관심이 더욱 높아지고 있는데요. 이렇게 새 아파트에 수요가 몰리게 되면 구축아파트 가격은 쇠퇴일로를 걷게 될 것처럼 보입니다. 구축 아파트의 운명을 새 아파트가 쥐고 있다고 생각하는데 과연 그 운명이 비관적 이기만 할까요?

2018년 12월 서울 송파구 가락동에 1만세대에 가까운 헬리오시티가 입주했습니다. 그 당시 엄청난 입주물량으로 인해 주변 전세값이 도미노처럼 폭락할 것이고 이는 집값에도 큰 영향을 미칠 것이란 우려가 팽배했었습니다. 특히 헬리오시티 인근에 위치해 있었던 송파동과 가락동 구축아파트를 갖고 있었던 사람들은 걱정이 많았습니다. 물론 전세시장은 상당한 영향을 받은 모습입니다.

실제 헬리오시티 인근 구축 아파트의 전세값은 대규모 입주에 조정을 받기도 했었는데요. 서울 송파구 송파동에 위치한 래미안송파파인탑(2012년 1월 입주) 전용 87㎡ 평균전세가격 시세를 살펴보면, 2017년 12월까지만 해도 7억1000만원이었던 시세가 헬리오시티 입주시기였던 2019년 1월엔 6억8000만원까지 떨어지기도 했습니다.

그렇다면 매매가는 어떨까요? 래미안송파파인탑 전용 87㎡ 평균매매가격 시세를 살펴보면, 2017년 일반평균매매가가 9억9000만원이었던 시세가 헬리오시티 입주시기였던 2019년 1월엔 13억으로 1년여만에 3억원이 넘는 가격 상승을 보여줬습니다. 헬리오시티의 입주에도 가격하락 없이 상승한 셈입니다.

오히려 헬리오시티가 매매가 하락이 있었습니다. 헬리오시티 전용 84㎡ 평균매매가격 추이를 살펴보면, 입주 시점인 2018년 11월 16억3333만원이었던 시세가 2019년 3월 14억9333만원으로 1억3천만원 가량이 떨어졌습니다. 입주물량의 여파가 주변 아파트가 아닌 입주한 새아파트에서 나타난 것입니다. 물론 이 가격은 이후 계속적으로 상승해 2019년 12월 현재 17억원대 시세를 형성하고 있습니다.

올해 1만여가구가 입주한 서울 강동구 고덕동에서는 어떤 상황이 연출되고 있을까요? 고덕동은 지난 9월 고덕그라시움(4932가구) 입주를 시작으로 2019년 12월 고덕 롯데캐슬 베네루체(1859가구), 고덕 센트럴 아이파크(1745가구)가 내년 2월엔 고덕아르테온(4066가구)가 줄줄이 입주할 예정입니다. 총 1만3000여가구로 헬리오시티보다 더 많은 물량의 입주가 이어지고 있습니다. 구축아파트 시세는 어떨까요?

2011년 12월 입주한 고덕아이파크 전용 84㎡ 전세시세를 살펴보면 확실히 주변 물량에 약세를 보이는 것으로 나타났습니다. 올해 1월 일반평균전세가격은 6억2500만원이었는데 고덕그라시움 입주를 앞둔 8월 전세시세가 5억5500만원으로 7000만원이 하락했습니다. 다만 입주가 어느정도 정리된 12월 현재 6억원으로 회복된 상황입니다.

매매가격은 어떨까요? 고덕아이파크 전용 84㎡ 매매시세를 살펴보면, 올해 1월 11억1000만원이었던 시세가 고덕그라시움 입주를 앞둔 6월 10억7500만원으로 다소 하락세를 보였습니다. 그러나 빠르게 회복해 12월 현재 11억7500만원으로 오히려 올 초보다 집값이 더 올랐습니다.

지난 9월 13억2500만원이었던 고덕그라시움 전용 84㎡의 시세 역시 물량압박에도 불구하고 12월 현재 13억5000만원으로 4개월만에 2500만원이 상승했습니다. 전세가격도 4개월 내내 5억4000만원의 시세를 형성, 타 단지대비 낮은 수준이나 꾸준히 전세수요가 유입되면서 전세시세를 유지하고 있습니다.

서울의 대규모 입주지역의 대표라 할 수 있는 두 지역의 사례들을 종합해보면 대단지 새 아파트가 지역 내에 입주하면 물량으로 인해 구축이나 신축 모두 일시적인 전세가 하락은 있을 수 있으나 매매가 측면에선 오히려 호재라는 것을 알 수 있습니다. 보통 대단지 아파트가 들어서면서 지역 내 주거환경이나 교통환경, 교육환경 등이 개선되는 효과가 있기 때문에 해당지역의 입지적 가치는 업그레이드되는 효과를 가져온다고 볼 수 있습니다. 특히 강남4구 등 수요가 탄탄하게 뒷받침되는 곳은 일시적으로 하락한 전세가격이나 매매가가 잠시 주춤 했다가 바로 회복하고 그 이상 상승하는 모습을 볼 수 있습니다. 

서울 등을 제외한 일부 지역들에서는 입주물량의 소화가 더뎌 시장위축이 길어질 순 있습니다. 지난 3~4년간 분양시장이 비교적 호조를 보이면서 공급이 많았던 터라 이런 리스크는 큰데요. 앞으로 중단기적으론 전세가 및 매매가 하락세가 커지거나 새로 발생할 수도 있습니다. 실제 연말까지 1만7600가구가 입주하는 경기도 평택시의 경우 아파트 집값과 전세값 모두 하락세를 면치 못하고 있는 상황인데요. 이런 지역에서 대단지 새아파트의 입주는 주변 구축아파트에 악영향을 줄 수 있다는 사실을 알 수 있습니다.

다만 시간이 지나면 점차 회복되는 것을 알 수 있는 만큼 입주가 시작되기 전 또는 진행되는 상황에 따라 적정한 매도, 매수 타이밍을 잡는 것이 특히 중요하다는 점을 명심해야 할 것입니다.