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분양원가 공개 효과 있다 vs 없다

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정부가 내년부터 공공주택을 시작으로 분양원가 공개항목을 확대하기로 하면서 분양원가 공개의 ‘득과 실’ 논쟁이 핵심이슈로 떠오르고 있습니다. 어떤 내용인지 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

공공택지 분양가 공시항목 세분화 추진

지난 11월 16일 국토교통부는 분양가상한제가 적용되는 공공택지 내에서 공급하는 공동주택을 대상으로 분양가격 공시항목을 확대하는 내용의 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 개정안을 입법예고 했습니다.


정부는 공공택지의 경우 공공목적에 따라 토지수용 등의 방식을 통해 개발, 공급되고 있어 주택의 수요자인 국민의 알 권리를 확보하기 위해 분양가격 공시항목을 보다 세분화하고자 함이라고 개정이유를 밝혔습니다.

공공택지 분양가 공시 주요내용은?

종전 규칙에 따르면 공공택지의 분양가상한제 적용 주택이 공개하는 분양가격 공시항목은 택지비 3건, 공사비 5건, 간접비 3건, 그 밖의 비용 1건 등 12개 항목입니다.


하지만 이번 개정안에서는 택지비가 3건에서 4건으로 늘어나고 공사비도 각 항목별로 토목(13건), 건축(23건), 기계설비(9건), 그 밖의 공종(4건), 그 밖의 공사비(2건)으로 세분화되고, 간접비 항목(6건)은 세분화(그 밖의 비용은 동일하게 유지)해 총 62건으로 대폭 늘어나게 됩니다.


이러한 분양가격 공시는 주택법 제57조1항에 따른 분양가상한제 적용 대상 공공택지 내에서 공급하는 공동주택에만 적용이 됩니다.

분양원가 공개의 장점…집값 거품 여부 추정

분양원가를 공개해야 한다고 주장하는 측은 주거안정 목적인 공공주택 사업에서조차 건설사들이 원가보다 더 많은 금액을 부풀려 소비자에게 판매했다고 강조합니다.


경실련 등 시민단체들은 분양원가를 공개하지 않은 단지에서 건축비와 분양가가 높게 책정됐다며 사실상 분양가를 올려놓고 건축비를 끼워 맞추는 것이라고 주장하며 이번 분양원가 공개 세분화에 찬성하는 입장을 취했는데요.


실제 최근 분양원가 내역을 공개한 경기도의 몇몇 단지에서도 분양가에 거품이 있었다는 것을 확인할 수 있었고요.

중장기적으로 집값 안정화에 기여

이렇게 분양가격 공시항목을 세분화하고 늘려서 공개하면 원가를 정확하게 파악할 수 있게 돼 분양가도 낮출 수 있게 됩니다.


소비자들은 분양 아파트의 분양가와 주변 주택가격을 비교할 수 있고 가격이 지나치다 판단하면 분양을 받지 않거나 기존 주택을 매입하지 않게 돼 자연스럽게 가격이 하락할 수 있다는 것이 분양원가 공개를 주장하는 측의 논리입니다.


당장은 공공주택을 중심으로 분양 원가가 공개되지만 이를 통해 민간아파트의 분양가도 추정할 수 있게 분양가에 거품이 끼는 것을 방지할 수 있다는 겁니다.

분양원가 공개 반대 이유는?

분양가격 공시를 반대하는 입장에서는 기업의 영업기밀 또는 노하우를 오픈 하는 것과 같기 때문에 자유경쟁 시장에 적합하지 않다고 합니다.


비용을 절감하는 것도 회사의 경쟁력이라는 거죠. 또한 세부 항목별로 원가를 따지는 것이 어렵고 기술이나 브랜드 등 눈에 보이지 않는 곳에 들인 비용 산정은 매우 추상적이라고 주장합니다.


이렇게 발생할 수 있는 가격 차이는 소비자와 공급자 간의 소송으로 이어질 수 있는 등의 다른 사회적 비용이 발생할 수 있다고 말합니다.


더불어 오르는 토지 공급가격에 대한 대안도 없이 분양원가를 공개하는 것은 분양가 상승을 억제하는 근본적인 대안이 아니라는 것도 함께 주장합니다.

실제로 원가공개가 집값 잡는데 효과가 있을까

또한 분양원가 공개된다고 해도 올해 서울 등 곳곳에서 이뤄졌던 가격 급등을 근본적으로 막기는 어렵다고 주장합니다.


오히려 분양원가 공개로 건설사들이 주택사업에 어려움을 겪으면 주택공급 감소로 이어져 새 집의 가격이 더 오를 가능성이 높다고 주장합니다.


이외에도 분양원가 공개에 따른 분양가 인하가 주변 집값과의 간격을 넓혀 로또분양 같은 부작용이 속출할 수 있다고도 지적하고 있습니다.


최초 분양자에게 막대한 시세차익이 발생해 청약시장만 과열될 뿐이란 것이죠.

분양원가 공개…제대로 운영하기 위해선?

반대하는 쪽의 주장도 맞는 부분이 있습니다. 하지만 이런 상황도 결국 건설사들이 그 동안 국민들에게 신뢰를 주지 못한 것도 있다고 봐야 합니다.


분양가 규제 이전에 주변시세보다 분양가를 높여 분양하며 많은 이익을 봤다는 점을 부인할 수 없을 것입니다. 이것이 주변 집값 상승에 영향을 줬다는 점도 말이죠. 이유 없이 분양가가 오르는 것은 막아야 할 것입니다.


분양가가 높은 타당한 이유를 대고 이를 소비자들이 인정하면 소비가 이뤄질 것이고 그렇지 않다면 판매가 되지 않겠죠.


분양원가 공개제도는 과거 시행이 됐다가 공개 항목이 축소되며 제도로써 유명무실 했었습니다.


이번 분양원가 공개 추진에 따른 효과 유무를 장담하기는 어렵지만 시행착오가 있었던 정책인 만큼 제대로 운영될 수 있도록 다양한 보안책 마련도 필요해 보입니다.

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