땅도 성형하면 가치가 바뀐다
땅이라고 해서 다 같은 땅이 아닙니다. 보기에 비슷해 보여도 지목이나 개발행위 허가범위, 용도지역 등에 따라 땅의 가치는 큰 차이를 보입니다. 이는 모든 땅은 같은 용도로 개발되거나 활용되지 않는 다는 것부터 출발합니다. 다시 말해 땅은 법률로 정해진 용도에 맞게 개발되고 사용이 되야 하는 것이며 이 때문에 땅값은 천차만별 차이가 납니다.
땅의 용도는 바뀔 수 있습니다. 바로 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하면 가능합니다. 형질변경이란 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위를 말합니다. 용도변경은 건축법에 의해 구분, 적용된 건축물의 용도를 변경하는 행위이며, 지목변경이란 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸는 행위를 말합니다. 이렇게 땅의 형질이나 용도, 지목이 변경되면 땅의 가치는 큰 폭으로 상승하게 됩니다.
토지의 형질변경은 토지의 형태를 바꾸는 것이라 할 수 있는데요. 예를 들어 경사진 임야에 집을 지을 수 있도록 흙을 깎아내는 절토 작업을 통해 평지로 만드는 행위, 웅덩이가 있는 전답(田畓)을 흙으로 매워 넣는 성토를 통해 평지로 만드는 행위 등이 형질변경에 해당이 됩니다. 이렇게 형질변경만 해도 경사진 임야나 웅덩이의 전답이 건축물을 올릴 수 있는 평지로 바뀌게 돼 땅의 가치는 훨씬 높아지게 됩니다. 물론 이런 개발행위를 위한 형질변경을 위해서는 관할 시•군•구의 개발행위허가를 사전에 받아야 합니다.
용도변경은 용도지역을 바꾸는 것을 말합니다. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4가지로 구분되며, 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류됩니다. 예를 들어 농림지역이 관리지역이나 도시지역으로 변경됐다면 용도변경이 진행된 것이라 할 수 있습니다. 이러한 용도지역의 변경은 시·군의 도시관리계획에 의해 결정이 됩니다. 땅주인이 용도를 바꾸고 싶다고 해서 쉽게 바꿀 수 있는 성질의 문제가 아닌 것이죠. 용도지역변경은 대체로 정부의 대규모 개발이 예상되는 지역에서 진행이 되는데요. 예를 들어 신도시나 택지개발예정지구, 역세권 개발, 산업단지개발 등이 이에 해당이 됩니다. 내가 가지고 있는 전답이 신도시 예정지로 편입이 된다면 용도 변경이 일어나 땅값이 상승하게 되는 것이죠.
지목은 토지의 주된 용도에 따라 법률로 토지의 종류를 28가지로 구분해 지적공부에 등록한 것을 말합니다. 지목변경은 이러한 지목을 변경하는 것을 말하는데요. 지목변경이 가능한 토지는 허가를 받아 형질변경이 되거나 건축물의 공사가 완료된 토지이거나 건축물의 용도가 다른 용도로 변경 돼 지목이 다르게 된 토지 등입니다. 이러한 지목변경은 많은 투자수익을 올릴 수 있는데요. 예를 들어 전답이나 임야를 건축물을 건축할 수 있는 대로 변경한다면 토지의 가치는 몇 배로 뛰게 됩니다.
형질변경, 용도변경, 지목변경 이외에도 토지의 가치를 상승시키는 토지성형 방법은 또 있습니다. 그 중 대표적인 것이 바로 맹지(盲地)로 부가가치를 만들어내는 것입니다. 맹지는 길이 없는 땅을 말하는데요. 도로가 없어 건축이 불가능하고 활용도도 낮아 가격이 저렴한 편이죠. 이런 맹지에 토지사용승낙을 받아 도로를 사용할 수 있게 하거나 하천(河川), 구거(溝渠)와 붙어있는 땅을 구입해 전용허가를 받아 진입도로를 만들게 된다면 알짜 땅으로 거듭날 수 있는 것입니다.
남들이 보기에 좋은 땅은 수요도 많고 가격도 비쌉니다. 하지만 볼품없고 못생긴 땅은 남들도 갖길 꺼려해 가격이 저렴하고요. 훌륭한 땅투자가는 이러한 못난이 땅을 구입해 쓰게 좋게 만들어서 높은 가치를 만들어 내는 사람입니다. 물론 법률적 지식과 경험, 노하우가 있어야 하겠지만 발상의 전환으로도 커다란 수익을 안겨줄 수 있습니다. 요즘 정부의 규제가 주택에 집중되면서 토지로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다고 하는데요. 토지의 내재가치를 높이는 토지성형 방법을 잘 알아둔다면 자산의 증대에 큰 도움이 될 것입니다.
