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임대사업자 긴장들 하세요...RTI 강화란?

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비교적 쉽게 대출을 받았던 임대사업자분들, 이제부터 대출받기 어려워질 전망입니다. 부동산 임대업 대출에 적용되는 이자상환비율(RTI)이 강화됐기 때문인데요. 어떤 내용인지 자세하게 확인해 보도록 하겠습니다.

RIT란?

정부의 ‘개인사업대출 여신심사 가이드라인’ 도입에 따라 DSR(총부채원리금상환비율/ Debt Service Ratio)과 함께 발표된 RTI(임대업이자상환비율/Rent To Interest)로 그간 비교적 쉽게 대출을 받았던 임대사업자들도 대출에 제동이 걸리게 됐습니다.


RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율로, 앞으로 임대사업자들도 대출상환능력이 충분하다는 것을 증명해야만 대출이 가능하게 됐습니다.

RTI비율, 주택 1.25배, 비주택 1.5배

RTI관리방안에 따르면, 기존방식대로 RTI가 주택(아파트·빌라 등)은 1.25배, 비주택(상가·오피스텔 등)은 1.5배 이상인 건에 한해서만 신규 부동산임대업 대출이 가능합니다.


예를 들어 주택임대업으로 연간 1,500만원의 이자를 낸다면 임대소득이 1,875만원을 넘어야 신규대출이 가능하다는 것이죠.


다만 RTI 비율을 높일 경우 세입자 부담이 커질 수 있다는 판단에, 현 기준을 그대로 유지했으나 시행경과에 따라 재설정 할 수 있도록 가능성을 열어 뒀습니다.

예외취급 한도 폐지

특히 관리방안에서 주목해야 할 것이 RTI 기준에 미달하는 임대대출 예외취급 한도가 폐지됐다는 점입니다.


금융감독원이 4개 은행을 점검한 결과 거의 대부분 은행의 RIT 규제 관련 가이드라인 준수가 미흡했으며, 실제 RTI 예외 취급 한도를 지나치게 높게 하거나 RTI 기준 미달로 거절된 사례가 전무한 것으로 나타났습니다.


그동안 금융회사에서 자율적으로 운영해왔던 RTI 기준미달 임대업대출 예외취급 한도를 이번에 폐지함으로써 앞으로는 은행이 기준과 상관없이 마음대로 돈을 빌려줄 수 없게 됐습니다.

예외사유도 폐지

예외취급한도와 함께 RTI 기준미달 임대업대출의 예외사유도 원칙적으로 폐지했습니다.


다만 임대소득 이외의 기타소득으로도 상환능력을 증명할 수 있는 차주에 한해 여신심사위원회의 승인을 받아 취급하기로 했고요.


단, 최소 RTI 기준(예: 주택 1배, 비주택 1.2배)은 충족해야 한다는 것을 단서로 달았습니다. 승인 건에 대해서는 금감원에서 매달 점검도 나서게 돼 사실상 꼼수는 불가능하게 됐다 볼 수 있겠습니다.

추정소득활용 원칙적으로 금지

뿐만 아니라 임대소득도 반드시 임대차계약서에 근거해 산정하고, 추정소득 활용을 원칙적으로 금지했습니다. 다만 신규상가분양, 신축건물구입 등 임대소득을 산출할 수 없어 추정소득을 활용할 경우 인정비율 설정, 전결권 상향조정, 증빙서류 첨부 등 요건을 강화하기로 했습니다.

RTI를 반드시 실행해야 하는 이유는?

정부에서 말하는 RTI를 강화한 이유는 날로 늘어나는 가계대출을 개선하기 위함입니다. 실제로 올 2분기 가계빚이 1,500조원 턱밑까지 올라서며 역대 최대치를 기록하기도 했고요.


또한 RTI 강화로 과도한 대출로 인해 부동산임대업이 위험한 상황에 빠지는 것을 막을 수 있습니다. 임대사업자에 문제가 발생하면 임차인들에게도 피해가 올 수 있습니다.


하지만 최근 들어 임대사업자 대출의 문제점 가운데 가장 부각되는 점이 이 대출 자금으로 부동산 투기에 나서는 일들이 많다는 것입니다.


때문에 이러한 투기세력을 막는데 RTI 실행이 필요하다는 것이 정부의 취지이기도 합니다.

RTI 시행에 따른 부작용은 없을까?

일각에선 RTI 강화에 따른 우려의 목소리도 들리고 있는데요.


가장 큰 우려는 대출을 더 받으려 하는 임대사업자들이 임대소득을 늘리기 위해 임대료를 올릴 수 있다는 것입니다. 그 피해는 고스란히 임차인들이 받을 수 있다는 것이죠.


또한 주택임대사업자의 경우 연간임대소득을 높이기 위해 전세를 월세로 전환하는 사례가 증가할 수 있다는 것입니다.


결국 전세가 귀해지면서 전셋값이 오를 수 있는 것입니다. 전셋값이 오르고 월세가 오르면 불안해 지는 건 서민층입니다.


그러나 항상 이러한 규제로 인해 취약계층의 피해가 뒤따르곤 했습니다. 이들을 위한 좀더 촘촘한 보호망 마련에도 많은 노력이 필요하겠습니다.

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