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최근 주택시장에 큰 이슈가 있었습니다. 강남3구 집값이 마이너스로 돌아섰다는 한국감정원의 통계 때문입니다.

좀처럼 떨어질 줄 몰랐던 강남3구 집값이 그렇게 됐으니 이제 집값이 하락할 일만 남은 것 아닌지 불안(?)한 전망들이 나오고 있습니다.

하지만 한편에서는 여기도 강남인데 떨어지지 않았다고 합니다. 현지 부동산들은 자신이 중개하고 있는 단지는 가격이 오히려 올랐다고 합니다.

한편, 시세조사 자료를 내는 민간기관 중 한 곳인 부동산114의 경우 같은 기간 강남3구 아파트 매매가 변동률 조사 결과 송파구만이 마이너스 변동률을 기록했고 강남구, 서초구는 상승한 것으로 나타났습니다.

아파트 시세 조사는 현지에 있는 중개업소들로부터 수집된 시세를 기준으로 변동여부를 확인합니다. 결과가 다른 것은 같은 지역, 같은 단지라고 해도 시세 정보를 주는 중개업소가 다 다르기 때문입니다.

한국감정원에 시세를 주는 중개업소와 부동산114에 시세를 주는 중개업소가 다릅니다.

중개업소 가운데는 철저하게 실제 거래된 사례에 근거해 현재 시세를 이야기 하고 어떤 중개업소는 매물가격 등에 근거해 현 시세를 판단하기도 합니다.

이들 중개업소 관계자의 판단에 따라 시세가 상이할 수 있는 셈입니다. 시세가 달라질 수 있어도 현재로서는 이런 방법으로 조사가 될 수밖에 없습니다.

무조건 ‘실거래가로 하면 되는 것 아냐?’라고 반문할 수 있지만 실거래는 각 매물마다 사정이 달라 매도자의 사정으로 특수하게 현 시세보다 매우 싸게 거래한 경우를 시세에 반영할 수는 없습니다. 이 경우가 더 시장을 왜곡 시킬 수 있기 때문입니다.

어렵지 않게 들을 수 있는 통계 가운데 주택보급률도 있습니다. 서울 집값 급등의 원인 가운데 한가지로 주택보급률이 꼽힙니다.

2016년 기준으로 서울 주택보급률은 96.3%입니다(참고로 전국은 102.6%입니다). 주택보급률의 계산은 주택수(거주주택과 빈집의 합)에서 일반가구수(1인가구를 포함)를 나눈 값의 비율입니다.

이 같은 산출 방식은 2008년에 개선이 된 것인데요. 주택수에 1호로 집계됐던 다가구주택을 각호마다 분류했고 가구수에는 1인가구까지를 현실화 했습니다.

이렇게 계산 해 보니 2005년 전국 주택보급률은 105.9% 이었으나 개선된 산식을 통해 계산된 보급률은 98.3%로 떨어졌습니다.

상식적으로 주택보급률이 100%를 넘으면 집값이 급등하거나 해서 안 되는 것이 맞습니다. 하지만 여전히 자가보유율은 높지 않다는 점입니다.

2017년 기준 전국 자가보유율은 61.1% 입니다. 자가보유율은 자기 집을 소유하고 있는 가구의 비율로 자가보유율이 낮다는 것은 이들 가운데 자가로 주택을 구입할 이들이 나올 수 있다는 것입니다.

그래서 주택보급은 많이 이뤄졌어도 집을 사고 팔게 되고 가격이 오르는 것이죠. 사고 싶은 사람이 많은 지역은 더 많이 오르게 되고요.

입주물량이 많으면 우선 전셋값이 하락하는 것은 일반적입니다. 특히 입주가 임박해 질수록 하락이 두드러지는 편입니다.

전셋값이 특히 영향을 받는 것은 해당 주택을 보유한 이들 다수는 전세보증금으로 입주 잔금을 치르려고 하는데 입주가 임박해 질수록 세입자가 구해지지 않으면 맘이 급해져 불가피하게 전셋값을 싸게라도 내 놓게 됩니다.

매매가는 어떨까요? 매매의 경우 주택보유자가 특별한 사정이 없는 한 급히 팔아야 할 이유는 많지 않습니다. 때문에 가격이 전셋값처럼 하락하는 경우는 상대적으로 드뭅니다.

일반적으로 수요에 비해 공급이 많으면 가격은 하락한다고 알고 있지만 전세와 매매의 경우에서는 다를 수 있다는 겁니다.

다만 시장에서는 전셋값이 매매가를 선행한다고 하는데요. 많은 입주로 전셋값이 하락하면 이후에 매매가도 하락할 수 있다고도 말합니다.

하지만 이는 입주시장에서는 틀렸다고 볼 수 있습니다. 입주시장에서 급히 팔아야 하는 사람은 일부며 이들 물건의 거래는 시세 하락에 큰 영향을 주지 않습니다.

준공 이후 2년 이상 됐을 때 양도세 부담이 없는(1주택 거주요건 강화) 때에 거래상황에 따라 가격이 하락할지 또는 상승할지를 추정할 수 있습니다.

전세가율은 투자자, 특히 갭투자자들에겐 매우 중요한 통계입니다.

전세가율은 전세가가 매매가에서 차지하는 비율로 흔히 전세가율이 70%를 넘어야 갭투자에 적합하다고 합니다.

갭투자를 하려면 전세가율의 변화를 잘 이해해야 합니다.

전세가율이 높아지는 경우는 △전셋값이 많이 올랐거나(매매가는 그대로 있거나 아니면 전셋값이 매매가 오름폭보다 더 큰 경우) △매매가가 떨어졌거나(전셋값은 그대로 인데 매매가가 떨어졌거나, 전셋값 하락보다 매매가가 더 떨어졌거나) 등의 경우 입니다.

전세가율이 높아 소액투자하기 좋아졌지만 매매가가 하락해 전세가율이 높은 경우는 투자를 재고해 봐야 할 것입니다.

반대로 전셋값 상승으로 인해 전세가율이 높아 졌다면 갭투자를 고려해 볼만 하죠. 전세가율 변화는 두 가지 이상의 경우의 수를 생각하게 한다는 점을 명심해야 합니다.

흔히 거래가 많이 됐다고 하면 자연스럽게 가격도 오를 것이라고 생각합니다. 물론 틀린 것은 아닙니다. 하지만 반드시 그런 것은 아닙니다.

거래가 비슷한 가격에서 이뤄지면 해당 거래는 상승률에 반영되지 않습니다. 일정 가격대에 거래가 이뤄진 후 좀더 오른 가격에 나온 물건이 거래됐을 때 오른 가격이 시세에 반영돼 늘어나는 거래량에 비례해 가격도 상승하게 됩니다.

또한 거래는 많지 않지만 가격이 오르는 경우도 있습니다. 매물이 귀해 오른 가격에 매물이 나와도 거래가 되는 경우죠.

이 경우엔 거래량이 적지만 가격이 오를 수 있습니다. 이외에도 ‘호가’라는 말처럼 매도자들이 부르는 가격이 시세 상승에 반영되는 경우도 있습니다.

거래는 안됐어도 가격이 오르는 경우 입니다. ‘거래가 많이 되는 곳이니 투자 하라’는 권유를 받는 경우가 있습니다. 이때 거래의 원인이 무엇인지, 어떤 거래가 이뤄졌는지 냉정한 눈으로 보고 판단해야 합니다.

어떤 정보를 수치화 해서 이해하기 쉽게 볼 수 있게 한 것이 ‘통계’인데요. 우리는 ‘정보의 홍수’, ‘통계의 홍수’ 속에 살고 있습니다.

정신을 바짝 차리지 않으면 같은 통계를 놓고도 그릇된 판단을 하는 경우도 있습니다.

불확실성이 가중되는 지금의 경제, 부동산 시장 상황입니다. 어느 때보다 차갑고 냉정한 머리가 필요한 때입니다.

숫자로 구성된 통계이고 숫자의 크고 작음을 맹신하기 보다는 시장의 흐름을 이해하는데 활용, 눈뜨고 코 베이는 일이 없도록 해야겠습니다.