본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

KT 에스테이트

미분양 증가 지역 이유 ‘그것’ 때문?

3,301 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

수만명의 1순위자, 수십대 1 경쟁률 기록 소식을 접할 수 있는 분양시장입니다. 하지만 미분양 증가 소식이 전해지기도 해 청약시장이 뜨겁기는 한 건지 의문이 들기도 하는데요. 뜨겁다는 분양시장에서 달갑지 않은 미분양은 왜 발생하는 걸까요?

갈 곳 잃은 유동자금이 부동산으로…기존 주택 보다 분양?

4년 넘게 계속되는 1%대 저금리로 유동자금이 부동산으로 쏠리고 있습니다. 하지만 각종 규제와 세금부담 가중 등 여러 이유로 주택구입을 주저하게 되는데요.


기존 주택 매입과 별개로 분양시장의 열기도 뜨겁습니다. 지역, 단지에 따라 다르지만 6개월만 보유하면 팔 수 있고 시세보다 싸게 분양 받기 때문에 가격 경쟁력도 있습니다. 준공 이후에 팔아도 어떤 단지는 수억원의 시세차익이 예상되기도 합니다. 

청약자들 몰리며 치열한 경쟁 속출

청약자들이 몰리면서 분양시장이 뜨겁습니다. 분양은 계약금, 중도금, 잔금 등의 순으로 분양대금을 나눠 낼 수 있고 어떤 곳에서는 중도금 대출을 통해 당장 큰 목돈이 필요하지 않을 수 있습니다.


최근에는 주변시세대비 분양가가 낮게 책정되도록 통제 돼 기대할 수 있는 시세차익은 더욱 커지기도 했습니다. ‘로또분양’ 이라는 말이 그냥 나온 것이 아닙니다. 

10월까지 전국 시도 가운데 대전이 1순위 경쟁률 가장 높아…50.32대 1

KT에스테이트가 부동산인포의 도움을 받아 올해 10월까지 전국 시도별 1순위 청약률을 확인한 결과 올해 전국에서는 1순위 접수가 총 169만9907건이 이뤄졌습니다. 모집가구수는 특별공급을 제외하고 총 11만2790가구로 집계됐습니다(출처: 부동산인포, 금융결제원). 이에 따라 1순위 평균경쟁률은 15.07대 1을 기록했습니다.


가장 높은 경쟁률을 기록한 시도는 대전으로 50.32대 1을 기록했으며 차순위는 세종시로 42.13대 1을 기록했습니다. 광주도 40.73대 1을 기록했고요. 수도권은 서울(26.61대 1)만 전국 평균보다 높았고 경기, 인천 모두 전국 평균보다 낮았습니다.


유일하게 충북만이 0.53대 1로 1순위에서 미달됐고 울산과 제주는 2대 1이 채 되지 않는 경쟁률을 기록했습니다.

미분양 통계 살펴보니 서울도 전년 동기 대비 600% 증가?

미분양은 어떤 흐름을 보였을까요? 국토교통부에 따르면 9월말 기준 전국의 미분양주택은 총 6만62가구입니다. 이는 8월(6만2385가구)보다 3.7%, 작년 동월(6만596가구)보다도 0.9% 감소한 수준입니다.


하지만 세부 지역별로 보면 작년 동기보다 증가폭이 큰 곳들이 보입니다. 17개 시도가운데 서울, 경기, 부산, 대구, 울산 등 8개 시도의 미분양이 전년 동월에 눈에 띄게 증가했습니다. 지난 달보다 증가한 곳은 서울과 울산, 전남 등입니다.

미분양 증가의 원인은 바로 ‘거기’

서울 미분양이 증가했습니다. 작년 동기엔 50가구 미만이던 미분양이 올해 9월엔 200가구를 웃돌고 있는데요. 서울 미분양은 여러 단지들에서 쏟아지지 않았고 지난 7월 강동구 길동에서 124가구를 분양한 길동 경지Arium 아파트의 미분양 영향이 큰 것으로 분석됩니다. 이 아파트는 1순위에서 1.02대 1 경쟁률을 기록했고 일부 타입은 미달이 돼 결국 미분양 상태가 됐습니다. 이 아파트 이후로 서울에서 분양한 단지들은 대부분 완판을 이어갔습니다.


미분양이 증가한 울산도 살펴보죠. 미분양통계 기준인 9월 이전에 울산에서 분양한 곳은 4월에 남구 신정동에서 분양한 문수로 두산위브 더제니스(219가구 모집)과 6월 울주군에서 분양한 소슬채2차(40가구 모집) 아파트 입니다. 두산위브는 11월 현재는 완판 된 상황이나 9월에는 일부 세대의 미분양이 있었던 것으로 조사됐습니다. 그리고 소슬채2차도 미분양으로 여전히 남아 있어 미분양이 증가한 것으로 분석됩니다.

부산 분양시장 양극화, 미분양 증가…원인은?

한때 지방 부동산시장을 이끌던 부산은 16개 구•군 가운데 7곳이 지난 2016년 11월 조정대상지역으로 지정된 후 시장이 위축되기 시작했습니다. 2016년 9월 1,306가구였던 미분양이 3년만에 4,562가구까지 증가했습니다. 작년 동기(3111가구) 대비 46.6%가 증가한 수준입니다.


올해 부산에서는 22개 단지, 7907가 입주자를 모집했습니다. 1순위 접수는 8만2000여건에 평균 10.45대 1을 기록했습니다. 전국 평균(15.07대 1)보다 낮은 수준입니다.


올해 부산 분양시장은 비규제지역 분양물량의 청약결과가 비교적 좋았습니다. 평균 경쟁률이 가장 높았던 단지인 가야 롯데캐슬 골드아너(60.82대 1)는 부산진구에 있으며 이외에 부산진구에서 분양했던 래미안연지어반파크, e편한세상 시민공원 등도 준수한 청약률을 기록하고 완판 됐습니다. 규제지역에서는 수영구 남천동에서 9월 분양한 남천더샵프레스티지 정도가 38.16대 1로 비교적 높은 경쟁률을 기록했습니다.


부산은 앞으로도 규제지역과 비규제지역간 청약결과는 온도차가 클 것으로 예상됩니다. 다만 다행인 것은 올 해 들어서는 미분양이 줄고 있다는 점입니다.

청약률 착시현상과 미분양

일반적으로 청약률이 높으면 미분양 발생 가능성도 낮아집니다. 발생해도 오래지 않아 완판 됩니다. 다만 청약률이 높은 이유도 한번은 생각해 볼 필요가 있습니다.


예를 들어 한 개의 단지가 1단지와 2단지로 나뉘어 공급이 되는 경우가 있습니다. 이 때 청약 접수일은 같아도 당첨자 발표일을 달리 하면 1단지와 2단지 양쪽 모두에 청약이 가능합니다. 이를 ‘중복청약’이라고 합니다. 한편, 당첨자 발표일이 같은 2개의 단지에 청약을 하면 이때는 양쪽 청약 모두가 취소됩니다. 당첨자 발표일이 다른 2개 단지에 청약을 하게 되면 청약자수는 많아 보이는 착시현상이 생기는 것입니다. 만약 관심 지역에서 청약자가 급증하는 경우가 있다면 중복청약이 가능한 단지가 있었는지 확인해 볼 필요가 있습니다.

청약률, 미분양 관계 따져보면 청약전략, 미분양 옥석 혜안 생겨

청약률이 높고 분양열기가 뜨겁다고 해도 미분양 추이에 따른 시장평가는 달라질 수 있습니다. 어떤 지역에서 청약결과의 양극화가 심하다면 그 주택시장은 안정적으로 보기 어렵습니다. 일부 몇몇 단지에 좌지우지 되는 시장은 거품이 끼기 쉽다는 점을 명심해야 합니다. 한편으로 청약률은 낮아도 미분양이 오래 적체되지 않고 팔리는 곳은 시장이 더 좋아질 수 있는 곳입니다.


이처럼 미분양의 원인이 무엇인지, 해결 방안은 있는지, 그 방안의 시행시기는 언제쯤 되는지 등을 잘 따져본다면 청약 당첨 확률도 높이고 미분양 옥석을 가릴 수 있는 훌륭한 혜안이 생길 수 있을 것입니다.

작성자 정보

KT 에스테이트

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment