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잿빛의 11월 부동산시장, 반전 요소 있을까?

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하반기 들어 각종 경제 및 부동산지표 들이 잿빛을 보이며 11월 부동산시장에 대한 전망은 불안감과 기대감이 공존하고 있는데요. 최근 이슈 등을 통해 11월 부동산시장을 조심스럽게 예측했습니다.

최근 경제 및 부동산 관련 이슈는?

코스피 지수는 1년 10개월만에 최저치를 기록하는 등 주식시장의 침체가 이어지고 있습니다.


장기실업자는 외환위기 이후 최다인 15만2,000명, OECD의 8월한국 선행지수는 17개월째 하락, 소비심리는 한국은행 10월 소비자동향에 따르면 ‘비관’으로 돌아섰다는 결과보고도 나왔습니다.


주택시장도 문재인정부 들어 연이어 쏟아진 부동산대책들로 곳곳에서 약세로 돌아선 곳들이 나오고 있는데요.


지역에 따라 온도차가 너무 다르다 보니 시장의 혼란도 가중되고 있습니다. 여러모로 혼동의 시간을 보내고 있는 현재. 11월 부동산시장은 어떤 모습으로 전개가 될 까요?

11월 분양시장 – 청약 양극화

주택시장은 양극화가 더욱 심화될 전망입니다.


최근 인천의 한 분양사업장이 비교적 높은 경쟁률을 기록하며 청약이 마감 됐는데요. 근래에 들어 인천지역 분양단지들이 청약1순위에서 마감되는 일들이 많아지고 있습니다.


업계에서는 인천이 비조정대상지역이라 풍선효과가 나타나는 것으로 보고 있는데요.


분양보증승인 지연, 청약제도 개편 등 이유로 분양이 지연됐던 서울은 11월 중 강남권에 신규 분양 소식을 앞두고 관심이 고조되고 있습니다.


반면 지방분양시장은 광역시 등 일부를 제외하고 중소도시의 분양시장 분위기가 가라앉아 있어 미분양 발생을 걱정하고 있습니다.


11월말 경 입법예고 된 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’이 시행될 예정으로 무주택자의 당첨기회가 확대되면서 유주택자는 당첨이 힘들어집니다.


때문에 유주택자들은 개정안 시행 전에 11월 중으로 대거 청약시장에 뛰어들 것으로 예상 됩니다.

11월 재고 아파트시장 – 거래 양극화

주택거래시장도 수도권과 비수도권간의 기온차가 커 수도권의 경우 9월말 기준 주택거래량이 전월, 작년 동기 보다 각각 41.6%, 23.5% 증가한 반면 지방은 전월보다 1.5%, 작년 동기보다 29.8% 감소했습니다.


물론 지방도 지역에 따라 온도차가 큰데요. 대전광역시의 경우 최근 높은 집값을 기록(10월 22일 주간아파트 매매가격 변동률. 한국감정원)했습니다.


업계 관계자들은 그동안 세종시 등으로 수요가 유출됐던 대전이 부산, 대구와 달리 비규제지역인데다 많지 않은 분양물량 등으로 수요가 다시 증가, 갭투자가 늘어난 것으로 원인을 분석하고 있습니다.


부산의 경우 올 해 들어 월간 아파트 매매가 변동률이 마이너스를 이어가는 등 규제지역 지정 이후 재고아파트 시장이 좀처럼 기를 펴지 못하고 있습니다.


11월도 이처럼 지역간 양극화가 심해질 것으로 전망됩니다.

11월 전국 땅값 – 상승 전망

주택시장은 양극화가 심화되는 반면 전국 땅값은 오름세를 이어갈 전망입니다.


최근 남북화해무드가 계속되면서 경기파주 등 접경지역 땅값이 크게 오른 가운데 당분간 상승세를 이어갈 전망입니다.


또한 올 연말부터 교통, 택지조성 등의 이유로 토지보상금이 대거 지급될 예정이어서 이들 보상금이 다시 토지시장으로 유입될 가능성이 높습니다.

부동산 개발시장의 ‘웃픈(?)현실’

개발시장은 기쁘기도 하고 슬프기도 한 상황입니다. 기쁜 상황이라면 주택가격이 급등하고 경제성장률 둔화, 고용감소 등 문제 해결을 위해 정부의 건설투자가 늘어날 것이라는 점입니다.


대규모 교통망, 물류 시설은 물론이고 산업단지, 기업유치 등과 해외기업 유치 등에 적극적으로 나서면 건설경기가 회복될 것으로 보고 있습니다.


반면 서울시의 경우 개발을 시행함에도 불구하고 집값이 급등할 것을 우려해 기약 없이 발표를 늦추고 있습니다.


예를 들어 강남구 삼성동 현대차그룹 한전부지 개발사업의 경우 2년전에 105층 랜드마크 타워 건립, 컨벤션, 통합사옥 등 개발계획을 수립했었지만 2년이 넘도록 진전이 없습니다.


강남권 집값이 급등할 것이라는 우려에 진전 없이 시간만 가고 있습니다. 11월 중 개발에 대한 좀더 구체적인 논의가 이뤄질 것이라는 전망도 나오고 있습니다만 대규모 개발 기대감의 희망고문이 계속되고 있는 셈입니다.

서울 강남3구 집값은? 당분간 하락

최근 한국감정원이 발표한 10월 넷째주 주간 아파트 가격동향을 보면 서울 강남3구 모두 마이너스 변동률을 기록했습니다. 서초구 -0.02%, 강남구 -0.02%, 송파구 -0.04% 등입니다.


지역 부동산들은 현재 상황을 공통적으로 ‘호가하락’, ‘일부 급매 발생’, ‘문의 감소’ 등으로 표현하고 있습니다.


부동산인포 권일 리서치팀장은 “강남3구 아파트값을 주도하는 재건축 시장이 위축되면서 전반적으로 강남3구 주택시장 분위기도 가라앉아 있습니다. 다만 새 아파트가 귀한 곳이라 일부 새 아파트들은 호가가 조정되지 않고 기존 가격을 유지하고 있어 강남 내에서도 단지간 양극화가 심해질 것 입니다. 11월은 재건축 약세가 이어지면서 당분간 하락은 불가피 해 보입니다”라고 말했습니다.

11월 상업용 부동산 – 기업활동 및 소비자소비 위축 등으로 수익률 하락 예상

약세로 돌아선 오피스 시장도 현 분위기를 이어갈 전망입니다. 지난 3분기 오피스와 상가 등의 상업용 부동산 투자수익률이 떨어졌는데요(한국감정원. 3분기 상업용부동산 임대시장 동향).


이는 계속된 저금리 기조에 주택관련 규제까지 강화되면서 상업용 부동산으로 투자자들이 유입되며 가격이 올랐으나 경기침체로 기업의 활동이 저조해지고 소비자들의 소비가 줄면서 임대료 수입이 줄었기 때문입니다.


당장 11월 중에는 기업활동을 반전시킬 만한 요인이 없어 보이고 소비자들 역시 닫힌 지갑을 쉽게 열지 않을 것으로 예상 돼 상업용 부동산의 수익률 하락은 11월에도 이어질 것으로 예상됩니다.

11월은 크고 작은 다양한 요인들…머리는 차고 냉정하게 판단해야

강남3구 아파트값 변동률의 마이너스 전환은 11월 중에도 몇 차례 더 발생할 것으로 보입니다.


다만 연속으로 갈지는 두고 봐야겠습니다. 이르면 11월 말경 금리인상이 확정될 전망입니다. 거래감소에 영향을 줄 것으로 보여 주택가격 하락지역은 확대될 것으로 보입니다.


분양시장은 9~10월 공급하지 못했던 물량이 11월 중 대거 쏟아져 나오면서 치열한 경쟁이 예상됩니다.


이처럼 11월 부동산시장은 다양한 요인들이 크고 작게 또는 많고 적게 영향을 끼칠 것으로 예상됩니다.


어떤 이들은 불안정한 시장이 오히려 기회가 될 수 있다고 합니다. 급매물이나 경매 등을 통해 좋은 물건을 구입할 수 있기 때문이라는데요.


어찌됐든 11월 부동산시장은 어느 때 보다 냉정하게 시장을 보고 행동할지를 결정해야 하겠습니다.

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