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청약통장 제대로 사용하는 방법

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청약제도가 개편된지 3개월이 지났습니다. 규제색을 강하게 띄고 있음에도 불구하고 청약열기는 생각만큼 수그러들지 않고 있는데요. 강화된 청약제도에 원하는 집을 분양 받기 위해선 어떤 점에 주의해야 할까요?

강화된 청약제도...‘내 통장은 1순위일까?’

지난 8.2대책으로 투기과열지구 및 조정대상지역의 청약제도가 대폭 강화됐습니다. 투기과열지구로 묶인 서울의 경우, 2년 이상 청약통장을 보유한 사람들만 1순위에 지원할 수 있게 됐고요. 1순위 자격조건을 갖추지 않은 채 1순위에 지원한 부적격 당첨자는 향후 1년간 청약을 할 수 없게 됐습니다. 


또 가점제 적용도 확대됩니다. 실수요자들에게 인기가 높은 전용 85㎡이하 중소형 아파트는 100% 가점제로 선발되는데요. 이에 가점 커트라인이 어느 수준에서 형성될 것인지에 대한 수요자들의 눈치싸움도 치열해졌다고 합니다. 

경쟁률 낮아진 지금, 실수요자에겐 절호의 찬스!

개편된 청약제도는 준비된 실수요자에겐 오히려 기회일 수 있습니다. 1순위 청약통장 자격 기준이 2년으로 강화되면서 전국 1순위 자격자 수(8월말 11,472,920명→9월말 10,183,063명)가 크게 감소했기 때문입니다.


1순위 자격자 수가 가장 크게 감소한 지역은 투기과열지구로 지정된 서울인데요. 지난 8월말 기준 1순위 자격자수는 3,094,747명에서 한달 사이에 2,378,410명으로 23.1% 급감했습니다.


전문가들은 1순위 자격자수가 줄면서 2순위로 밀린 통장 가입자들이 1순위로 올라서기까지 전까진 새 아파트 청약 경쟁률도 다소 낮아질 것으로 전망합니다. 


“1순위 자격요건이 까다로워진데다 재당첨 제한 규제도 강화돼 수요자들이 통장 사용에 신중을 기하고 있습니다. 인기지역에만 통장이 몰리는 분양시장 양극화는 더욱 심해질 것으로 보입니다.”(부동산인포 리서치팀장 권일)

1순위 통장, ‘가점’두고 또 경쟁

하지만 1순위 자격을 갖췄다 해서 안심할 수는 없습니다. 가점이 낮으면 당첨이 힘들기 때문입니다. 청약가점은 무주택기간, 부양 가족수, 청약통장 가입기간의 각 점수를 합산해서 구하는데요.


우선 무주택기간이 길수록 가점은 늘어납니다. 1년에 2점씩, 최대 32점까지 받게 되죠. 또 부양가족은 1명당 5점을 가산해 6명 이상이면 35점을 받고요. 마지막으로 청약통장에 가입한 지 15년이 지났다면 최대 17점 만점을 받을 수 있습니다.


예를 들어 5년 3개월간 무주택(12점)으로 살고 있는 30대 4인가구의 세대주(20점)가 청약통장 가입한 지 5년(7점)이 지났다면 가점은 총 39점(=12+20+7)인데요. 이 점수로는 서울의 인기 소형 아파트를 분양 받기는 힘들어 보입니다. 금융결제원에 따르면, 서대문구 ‘래미안 DMC 루센티아’의 당첨자 발표 결과 전용 59㎡의 평균 당첨점수는 60점(최저 55점, 최고 69점)으로 상당히 높은 수준이었죠.

가점 경쟁 피하고픈 수요자, 추첨제 적용되는 ‘중대형’ 공략

한편 가점 경쟁에서 밀릴 확률이 큰 다주택자나 갈아타기 희망하는 1주택자들은 추첨제가 적용되는 중대형 아파트를 공략하는 것도 좋겠습니다. 다만 최근 1~2인 가구가 늘면서 소형 선호가 짙어지고 있는 만큼 다주택자가 투자용도로 중대형 아파트를 선택하는 것은 다소 무모한 선택이라고 보여지죠. 

내년부터 적용되는 신DTI, 합리적인 판단이 우선

게다가 10.24가계부채 종합대책으로 다주택자들의 대출은 사실상 불가능해졌습니다. 정부가 내년1월부터 총부채상환비율(DTI)를 정할 때 기존 주택 담보대출의 원리금을 포함하는 신DTI제도를 시행하기로 했기 때문이죠. 여기에 차주의 모든 대출의 원리금 상환액까지 반영되는 DSR(Debt Service Ratio; 총체적 상환능력 비율)이 시행되면 대출 한도는 자연스레 줄어들 것입니다.


대출 길을 막는 가계부채 대책의 내년 본격 시행을 앞두고 올해 막바지 청약열기가 뜨거운 이유입니다. 하지만 이 열기에 편승해 무조건 매수에 뛰어드는 것은 어리석은 일이죠. 자신의 소득과 자산 여건을 종합적으로 검토해 합리적인 가격대로 내 집 마련할 수 있는 혜안이 필요한 때입니다. 

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