본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

KT 에스테이트

도시형 생활주택 vs 오피스텔, 뭐가 다르지?

48,119 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택
1인가구 증가로 몸값이 치솟고 있는 ‘도시형 생활주택’과 ‘오피스텔’. 큰 차이가 없어 보이지만 법률적 개념과 세금 등에서 차이를 보이는 두 상품을 KT에스테이트에서 알아봤습니다.

도시형 생활주택이란? 

도시형 생활주택은 기반시설이 갖춰진 도시지역에 정부가 1~2인가구와 서민의 주거안정을 위해 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 건설사에게 각종 주택건설 및 부대시설 설치 기준을 느슨하게 풀어준 주택인데요. 때문에 수요층 역시 좀더 쉽게 집을 구입할 수 있는 여건 예컨대 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 적용을 받지 않는 것이 특징입니다. 


“자금 부담이 덜하고 청약통장이 필요 없어 투자자는 물론 실수요자들 사이에서도 인기가 높아 2009년 첫 등장 후 얼마 지나지 않아 주택시장의 주류로 자리매김했습니다. 사업비용이 많이 드는 아파트, 오피스텔보다 진입 문턱이 낮아 중소건설사의 건설 참여가 주를 이뤘지만, 최근에는 높은 시장성을 인정받으면서 대형사의 참여가 늘고 시공 및 임대관리까지 맡아주는 단지가 생겨나고 있습니다.”(종합부동산회사 KT에스테이트 관계자)

오피스텔이란

도시형 생활주택과 형태가 유사해 혼동이 되는 상품이 오피스텔입니다. 오피스텔(officetel)은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 우리나라에만 있는 말인데요. 1984년 고려개발이 서울 마포구에 지은 성지빌딩이 오피스텔의 효시로 기록되고 있습니다. 


“상업지역에 건물을 올려야 하는데 모두 사무실로 채울 경우 분양이 쉽지 않을 것이란 생각에 집처럼 쓸 수 있게 하면 잘 팔리겠다 싶어서 탄생한 것이 오피스텔의 효시라 할 수 있습니다. 이 결과 업무와 주거를 겸할 수 있는 새로운 상품의 등장과 함께 수요가 급격히 늘어나 도심에 많이 공급되었습니다.”(M대학교 부동산학과 교수)


다시 말해 오피스텔은 주거 용도로 쓸 수 있지만 법적으로는 업무 시설인 '이중성'을 가진 건물입 니다. 이에 취득세 감면 대상에서 빠지고, 중개수수료도 주택에 비해 2~3배 비쌉니다. 임대인이 부가세 환급을 위해 업무용으로 신고해둔 경우는 세입자가 전입신고도 못하죠. 

주택과 업무시설 차이가 만드는 한끗

두 상품의 가장 큰 차이점은 취득세 등 세법에서 차이를 보이는 기준인 주택 포함 여부입니다. 도시형 생활주택은 말 그대로 ‘주택’입니다. 때문에 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하를 취득할 경우 1.1%의 취득세율이 적용됩니다.


반면 오피스텔은 건축법 적용을 받는 업무용 시설로 이에 준하는 세금이 부과됩니다. 때문에 주거용으로 사용하더라도 4.6%의 취득세율을 적용 받죠. 양도세에서도 차이가 있는데요. 다른 주택을 보유한 상태에서 추가로 도시형 생활주택을 매입했다면 1가구 1주택에 따른 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 주택 수에 포함되기 때문이죠. 


반면 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 주택 수에 포함되지 않아 설령 주택을 보유하고 있다고 하더라도 1가구 2주택 대상에 포함되지 않습니다. 업무용 오피스텔은 부가가치세도 환급 받을 수 있습니다. 하지만 거주용으로 사용한다면 주택으로 간주돼 종합부동산세의 대상이 될 수 있으며, 오피스텔 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분할 때 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 

아파트 청약 시 무주택자 인정 여부

오피스텔 보유자가 아파트 청약 시에는 무주택자로 간주된다는 것은 흔히 알려진 사실인데요. 이 말만 듣고 청약에 나섰다 부정 당첨자로 분류돼 계약이 취소될 수도 있어 주의가 요구됩니다. 오피스텔 중 반드시 건축물 대장상 건물의 용도가 ‘업무시설’이나 ‘오피스텔’로 기재되어 있어야 무주택 자격을 인정받을 수 있습니다.


한편 도시형 생활주택은 주택이기 때문에 주택 보유로 간주되는데요. 전용 20㎡ 이하를 보유했다면 무주택자로 인정되지만 두 채 이상 보유했다면 유주택자가 됩니다.  

같은 면적이라면 도시형 생활주택이 더 넓다?

오피스텔은 전용률이 50%에 불과하지만 도시형 생활주택은 아파트와 큰 차이가 없는 70~80% 수준입니다. 즉 같은 면적이라면 도시형 생활주택의 거주 공간, 즉 실사용공간이 20~30% 넓다는 계산이 나옵니다. 오피스텔과 달리 도시형 생활주택은 발코니가 설치되는데, 이 공간을 확장할 경우 실제 사용면적은 훨씬 더 넓어지게 됩니다.


하지만 주차공간 면에서는 오피스텔이 한 수 위입니다. 오피스텔은 많게는 주차공간이 1대 이상인 경우도 찾아볼 수 있지만 도시형 생활주택은 주차공간이 턱없이 부족해 차량 소유자들은 불편을 감수해야 합니다. 

8.2대책 발표로 희비 교차

오피스텔과 도시형 생활주택은 규제에 묶인 아파트와 달리 규제가 덜한 무풍지대로 분류돼 왔는데요. 오피스텔의 분양권 전매제한 조치가 현재 수도권 투기과열지구에서 전국 투기과열지구와 청약조정대상지역으로 확대됩니다. 법 개정을 통해 내년 이 규제가 시행되면 오피스텔의 분양권 전매가 소유권 이전 등기 시까지 금지되고요.


전체 공급물량의 20%를 해당 지역 거주자에게 우선 분양하게 됩니다. 광교 등의 오피스텔이 수백 대 1의 청약경쟁률을 기록하고 아파트 못지 않은 프리미엄이 붙으며 투기의 온상으로 전락하자 정부가 초강수를 둔 것입니다. 반면 도시형 생활주택은 규제를 피하게 돼 향후 반사이익이 예상됩니다. 

각각의 장단점 뚜렷...자신의 상황에 맞는 상품 골라야

해마다 되풀이되는 전세난과 매입자금이 수억 원에 이르는 아파트의 대안으로 실수요자와 투자자들의 선택이 늘고 있는 도시형 생활주택과 오피스텔. 투자 자금이 상대적으로 적게 들고 전방위적인 규제에 묶인 아파트에 비해 숨쉴 구멍이 많다는 평가를 받습니다. 다만 세금과 규제 면에서 장단점이 존재하므로 차이점을 잘 파악해 투자하는 지혜가 필요합니다. 

해시태그

작성자 정보

KT 에스테이트

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment