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토지보상, 돈과 토지 둘 중 선택은

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지난 10월15일 국토부가 대규모 공공택지지구지정을 예고 하면서 3기 신도시 사업이 본궤도에 올랐습니다. 하지만 지구 지정 이후 본격화될 토지보상 문제를 놓고 정부와 주민간의 갈등이 더욱 커질 것으로 예상되는데요. 택지지구 지정에 따른 토지보상문제 살펴보도록 하겠습니다.

신도시 개발의 첫걸음, 지구 지정

국토교통부는 지난 10월 15일 ‘수도권 30만호 공급계획’ 중 작년 12월 19일 발표한 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천 등 대규모 택지(100만㎡ 이상) 5곳에 대한 주민공청회, 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등이 완료돼 공공주택지구 지정을 고시했습니다. 지구 지정은 공공택지개발의 첫 절차로, 이후 지구계획수립과 토지보상, 분양 순으로 진행이 됩니다. 이로써 3기 신도시 사업이 본궤도에 들어서게 됐습니다. 세부적인 개발계획은 지구계획 수립과정에서 전문가, 지자체, 주민들의 의견을 최대한 수렴해 구체화시키고, 원주민들과도 지속적으로 소통해 최대한 정당보상을 받고 재정착할 수 있도록 지원하겠다고 밝히기도 했습니다.

3기신도시 토지보상은 내년쯤 본격화 예상

앞으로 3기 신도시 개발에 따른 원주민의 토지보상은 내년쯤 진행이 될 예정입니다. 그러나 벌써부터 토지보상에 관한 정부와 주민간의 갈등이 심화될 것으로 예견되고 있는데요. 보상금과 주거이전비 등이 주민들의 높은 기대감을 채워줄 수 있을지 의문이라는 것이죠. 국토부는 곧 토지보상방안에 대해서도 발표할 예정이라고 밝히기도 했습니다. 일부 지역에 대해 현금 대신 땅으로 돌려주는 대토보상을 언급한 바가 있습니다. 그렇다면 구체적으로 이러한 택지개발에 따른 토지보상은 어떻게 이뤄지는지 살펴보도록 하겠습니다. 

손실보상이란?

LH(한국토지주택공사)에서는 택지보상정보에 대한 사이트(http://bosang.lh.or.kr)를 운영하고 있습니다. 이 곳엔 손실보상 개요 및 보상정보, 보상계획공고 등의 내용이 담겨 있는데요. 구체적으로 그 내용을 살펴보면, ‘손실보상’이란 공공사업의 시행으로 인해 개인 등(토지소유자 또는 관계인)이 입은 손실에 대해서 보상하는 것으로 그 손실은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률” 제61조에 의거하여 당해 사업의 시행자가 보상하도록 되어 있습니다. 공공택지 지정에 따른 토지수용 보상이 ‘손실보상’에 포함되는 것입니다.  

손실보상 절차는?

손실보상 절차는 다음과 같습니다. 국가의 공익사업이 결정되면 사업시행사의 현장조사와 감정평가사의 평가를 통해 보상금을 산정하여 보상이 게시됩니다. 공익사업 결정은 주민공청회와 지자체 의견수렴 및 관계 중앙행정기관의 협의를 거쳐 공익사업이 결정됩니다. 이후 토지 및 건물 등 현황조사가 진행이 되는데요. 보상을 결정하고 감정평가의 기초 자료로 활용이 됩니다. 이후 감정평가업자 3인 이상에게 평가를 의뢰해 그 평균금액을 보상금액으로 결정이 됩니다. 마지막으로 소유자 등에게 보상금액 및 보상내역이 개별적으로 통지되며, 개인별로 협의가 진행됩니다.

다만 이런 순서로 보상 절차가 전개되지만 보상금액 산정 후 보상개시에서 가장 많은 진통을 겪게 됩니다. 이때 감정평가에 대한 지주들의 불만이 고조되면서 사업이 지연되는 것이 일반적입니다.

다양한 보상 대상

보통 보상이라고 하면 토지나 건물보상을 생각하지만 그 이외도 보상이 되는 종류는 다양합니다.


토지는 인근의 표준지 공시지가 등을 기준으로, 건물은 다시 짓는데 소요되는 비용에서 사용기간만큼 감가한 금액 등에 준해 보상됩니다.

특히 논란이 많은 것이 영업권, 농업손실보상에 대한 부분입니다. 사업지 내에서 공장이나 상가, 기업체 등을 운영하고 있었다거나 농사를 짓는 경우에 대한 보상에 대해 만족스러운 보상이 이뤄지는 경우가 드뭅니다. 택지 사업이 이뤄지는 곳을 지나다 보면 걸려있는 사업반대 현수막들 가운데 이들 영업권, 농업손실보상에 대한 불만이 많습니다. 단순히 휴업과 폐업기간을 산정해 이기간에 발생할 수 있는 손실부분에 대한 보상이 이뤄지는 수준은 당사자 입장에선 수용하기 어렵습니다. 법과 규정이 있다고 해도 받아들이기 어려워 매번 분쟁이 발생하는 부분입니다. 

대토보상이란?

현금보상이 아닌 토지(땅)으로 보상을 받는 것을 ‘대토보상’ 이라고 합니다. ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제63조에 보상에 대해 규정을 하고 있는데요. 토지소유자가 원할 경우 금전적인 보상이 아닌 토지로 보상을 받는 것입니다.

최근 대토보상이 자주 언급되는 것은 3기신도시 보상액이 다시 부동산 시장으로 흘러 들어 부동산 시장이 과열 되는 것을 막기 위해 토지보상금을 줄이고 대토보상을 확대하려 하기 때문입니다.

현재 3기신도시 대토보상과 관련해 정부는 대토를 받은 토지주가 이를 리츠에 투자해 LH에 위탁 개발을 맡긴 후 수익이 나면 배분 받는 방식으로, 채무를 제외한 금액만큼 출자해 투자하는 방법을 권하고 있는 상황입니다.

토지보상에 대한 정부와 주민과의 동상이몽…결론은?

3기신도시 보상금은 지역간 발생하는 차이로 예정지 주민들의 반대가 심합니다. 금전 보상에서 공시지가가 중요한데 표준지 공시지가 상승률이 지역에 따라 큰 차이를 보이며 보상금 수준에도 영향을 끼치기 때문입니다. 예를 들어 남양주 왕숙지구 일대의 표준지 공시지가는 19%이상 올랐으나 인천 계양은 5% 남짓 상승하는데 그쳤기 때문입니다.

토지주와 정부가 바라보는 보상금액 및 범위는 너무나 다르게 나타나고 있으며 매번 반복돼 온 보상문제는 또다시 반복될 가능성이 높습니다. 정부는 보상금이 다시 부동산으로 쏠리는 것을 막기 위해 대토나 리츠 등을 대안으로 제시하고 있으나 토지주들이 거부감 없이 수용할지는 지켜봐야 할 텐데요. 토지보상의 동상이몽은 앞으로도 계속될 전망이어서 좋은 대안 마련을 위한 지속적인 연구가 계속돼야 하겠습니다.

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