대장주 아파트 흐름 파악하는 법은?
KB부동산 리브온(Liiv ON) 선도아파트 50지수는 전국 아파트단지 중에서 시가총액(세대수 X 가격) 상위 50개 단지를 매년 12월 선정하여 시가총액의 지수와 변동률을 나타낸 것입니다. 전체의 단지보다 가격변동에 영향을 가장 민감하게 보여주는 것이 ‘대장주’ 아파트입니다. KB선도아파트 50지수의 움직임을 보면 부동산 시장의 전반적인 흐름을 어느정도 예상할 수 있습니다.
그렇다면 2019년 KB선도아파트 50지수에 포함된 아파트는 어디일까요? 우선 위에 정리된 리스트를 보면 두산위브더제니스(대구 수성구 범어동), 캐슬골드파크(대구 수성구 황금동) 래미안슈르(경기 과천시 원문동), 파크뷰(경기 성남시 분당구 정자동), 화명롯데캐슬카이저(부산 북구 화명동) 등 5군데를 제외한 45개 단지는 서울에 속해 있습니다. 서울에서도 집값이 비싼 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 등에 대부분의 단지들이 몰려 있습니다. 또한 은마, 잠실주공5단지, 진주 등 재건축 단지들도 다수 포함돼 있습니다.
KB선도아파트 50지수를 확인하기 위해선 KB부동산 리브온(Liiv ON) 홈페이지(onland.kbstar.com)에서 [뉴스/자료실] [월간KB주택가격동향] 메뉴를 클릭합니다. 해당 페이지의 엑셀 첨부파일을 내려 받아서 열어보면 아래 시트에서 [선도50]을 찾을 수 있습니다. 이 자료를 통해 2008년 12월부터 2019년 9월까지 10년이 넘는 시간동안 선도아파트 50개의 가격지수가 어떻게 변화해 왔는지 확인할 수 있습니다.
KB선도아파트 50지수를 월별증감률로 확인하면 상승세인지 하락세인지 추세흐름을 파악할 수 있습니다. KB선도아파트 50지수 월별 증감률을 살펴보면 작년 9.13대책 발표가 나왔던 9월 5.4%로 가장 높은 상승률을 보였습니다. 그 뒤 급격하게 떨어졌던 50지수는 지난 4월까지 하락추세를 이어 나갔는데요. 다시 5월부터 상승해 지난 7월 3.8%로 크게 확대되었다가 8월 1.54%, 9월 1.15%로 다시 상승세가 주춤하고 있는 양상을 보이고 있습니다. 최근 5개월간 연속 상승하며 상승세를 이어나가고 있긴 하지만 상승세 폭이 1.15%까지 줄어들면서 최근 2년간의 월평균 상승률 1.5% 수준보다 낮은 상승을 보여주고 있는 것입니다.
즉 상승하긴 하지만 최근 2년보다 낮은 수준으로 보아 전반적으로 최근 시장은 평년보다는 안정적인 모습이라고 볼 수 있습니다. 물론 올 상반기에 비해서는 좋은 흐름을 보이는 모습입니다.
그렇다면 KB선도아파트 50지수의 흐름을 보고 향후 어떻게 예상할 수 있을까요? 우선 상승은 이어지고 있으나 상승폭은 줄어들고 있는 상황에서 연말로 갈수록 상승세가 다시 꺾일 확률이 높아 보입니다. 이유는 대장주 아파트들이 요 몇 달 간 신고가를 경신하는 등 상승세를 이어가면서 추가 상승세를 이어가기엔 가격대가 많이 부담스러운 상황이기 때문입니다. 하지만 대장주 아파트를 제외한 서울 내 기타 아파트의 상승세는 점점 회복이 될 것으로 예상됩니다.
실제 서울 아파트 매매가격 월별증감률을 살펴보면, 지난 1월부터 6월까지 계속 하락세였다가 7월부터 반등하는 모습을 보였습니다. 하락세에서 상승세 전환은 선도50지수대비 2달이 늦은 것인데요. 상승폭도 조금씩 커지고 있어 대장주 아파트에서 시작된 상승세가 주변 부분으로 확산되고 있다고 볼 수 있겠습니다. 다만 대장주 아파트만큼의 상승폭과 같은 수준이 아닌 일정 수준 상승하는 정도로 판단해야 합니다.
지금까지 KB선도아파트 50지수에 대해서 알아봤습니다. 시장에서 흐름을 이해한다는 것은 매우 중요합니다. 시장에 쏟아지는 데이터, 정보, 기사들이 있지만 이를 분석하고 이해하는 사람들의 능력은 크게 달라집니다. KB선도아파트 50지수는 대장주가 무엇인지, 이들의 움직임 이후의 시장은 어떻게 변해 왔는지 알 수 있는 데이터 입니다. 지수라면 뭔가 어렵게 느껴질 수 있지만 좀더 들여다 보면 흐름, 패턴이 있음을 알 수 있죠. 이 포스트를 이해 했다면 여러분도 나름 분석가 입니다.
