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부동산시장, 학습효과가 무서운 이유

조회수 2018. 10. 22. 08:35 수정
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정부가 강도 높은 다양한 부동산 대책을 단기간에 쏟아냈습니다. 서울 등 곳곳의 집값이 잡히지 않았기 때문이라는데요. 왜 이들 규제는 시장에서 먹히지 않았던 걸까요?
여러 번 반복을 통해 숙달되는 ‘학습효과’

학습효과의 사전적 정의는 특정한 작업을 여러 번 반복함으로써 더욱 숙달되는 현상을 말합니다. 이러한 학습효과 현상을 가장 잘 확인할 수 있는 곳이 바로 부동산 시장입니다.


지난해부터 현 정부가 출범하면서부터 집값을 잡기 위해 고강도 부동산 대책을 연속적으로 내놨지만 서울 및 수도권 지역의 집값상승이 지속됐었죠.


결국 ‘정부의 정책과 상관없이 집값이 오른다’는 부동산학습효과가 작용한 것입니다.

지금의 부동산시장을 만든 것은 과거 현상의 학습효과의 결과

특히 부동산 시장을 누르는 정책이 강할수록 집값은 더 많이 상승한다는 생각을 가진 수요자들이 많은데요.


15년전 참여정부 시절에는 17회에 걸쳐 부동산대책들이 쏟아졌음에도 불구하고 집값이 급등을 했었습니다.


MB정부는 보금자리 주택 등 공급 확대와 규제 완화 등의 노력이 있었지만 리먼사태가 터지면서 정권 후반기에는 부동산 시장이 침체 됐었습니다.


이를 이어받은 박근혜 정부는 규제를 푸는 방향으로 국정이 운영됐지만 집권 초반에는 상승폭이 크지 않았습니다.


박근혜 정부는 집권 초기 1~2년 약세였다가 중반부터 상승세를 탔고 일찍 집권이 종료되고 현 정부가 들어섰고 상승세를 꺾으려는 부동산 대책이 나왔지만 서울은 급등을 하는 등 역효과가 발생했습니다.


그렇다 보니 ‘9.13부동산대책’ 이후 부동산 거품론이 강하게 제기 되고 있습니다. 참여정부시절 급등 했다가 MB정부 시절 가격이 떨어졌던 경험을 한 학습효과 때문입니다.

부동산시장 학습효과 1_공공택지 = 시세차익

부동산 규제에 관련한 학습효과 이외에도 부동산시장에는 다양한 학습효과 사례들이 있습니다.


대표적인 것이 공공택지에서 공급하는 아파트를 분양 받으면 시세차익을 누릴 수 있다는 것입니다.


실제 다산신도시, 미사강변도시, 광교신도시 등 정부가 개발한 대규모 택지지구, 신도시 등에 분양을 받은 사람들은 현재 분양가대비 수억원의 시세차익을 누리고 있습니다.


분양가상한제를 적용을 받아 시세보다 저렴하게 공급됐기 때문인데요. 이 때문에 청약규제 강화가 오히려 ‘로또 청약’을 부추긴다는 비판도 있습니다.

부동산시장 학습효과 2_신규 대단지 입주 전세가, 매매가 하락

지역 내에 대규모의 신규 아파트가 들어서면 전세가가 하락한다는 점도 학습효과 중 하나입니다.


수요에 비해 공급이 많아지는 것이기 때문에 부동산 전문가가 아니어도 학습효과를 통해 알 수 있는 내용인데요.


전세금이 부족한 신혼부부의 경우 신규로 입주하는 아파트로 전세를 구하는 경우가 많습니다.


또한 입주가 시작되고 시간이 지나도 세입자를 구하지 못하는 집주인들의 경우 시세보다 싸게 매물을 내놓는 경우도 있는데요. 이런 급매를 잡기 위해 일부로 대기를 타는 수요들도 많고요.

부동산시장 학습효과 3_대형개발 하이 리스크 내제

대형개발은 잘만 진행되면 호재임에는 틀림없습니다.


하지만 언제든 정치적, 경제적 논리로 인해 좌초하거나 진행이 지지부진할 수 있는 것도 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 이 또한 학습효과로 볼 수 있죠.


대표적인 것이 수년간 시간을 끌다 좌초된 용산 국제업무지구 사업인데요. 그랬던 용산이 올해 박원순 서울시장의 용산개발 발언으로 가격이 급등했었습니다.


하지만 다시 용산개발은 보류돼 기약이 없는 상태가 됐습니다. 다만 이번 박시장의 용산개발 관련 해프닝은 용산이 언젠가 개발 될 수밖에 없다는 것을 확인시켜줬습니다.


개발 방식, 규모의 차이는 있었지만 역대 서울시장들 모두 용산 개발 움직임이 있었다는 점에서 용산의 개발이 다시 수면위로 오르는 것은 시간문제인 셈입니다.

학습효과는 언제나 옳을까?

모든 학습효과가 진실이라고 단정 지을 수는 없습니다. 반대로 모두 틀리다 라고 할 수도 없죠. 사람들은 자신의 학습경험이 진실이기를 바랍니다. 그래서 그렇게 해석하죠.


부동산시장을 바라보는 폭등론, 폭락론 모두 그런 경험에서 기인하고 그것이 진실이 되기를 바라는 데서 나옵니다.


요즘은 상승론을 믿는 학습자들이 더 힘이 세다고 볼 수 있습니다. 강력한 대책에도 불구하고 집값이 오르기 때문입니다.


부동산시장은 공급과 수요, 정책과 심리 등 수많은 변수가 있어 새로운 학습을 하게 되면 기존의 학습효과는 더 이상 필요하지 않게 될 수 있습니다.

학습효과 무섭지만 결국은 시간과 타이밍 싸움

학습효과는 경험에 따라 바뀌게 됩니다. 시간이 지남에 따라 학습이 미치는 영향력의 경중(輕重) 역시 달라집니다.


중요한 것은 타이밍입니다. 타이밍은 모든 투자에 있어 가장 중요한 요소입니다. 과거의 경험에 의존해 시장을 바라보는 것이 학습으로 가능하지만 과거와 다른 변수를 찾고 그걸 부동산시장에 대입해 미래가치를 예상하는 것이 뛰어난 ‘타이밍투자’라 할 수 있습니다.


적정한 때에 팔지 못한다면 결과적으로 실패한 것이나 마찬가지 입니다. 최적의 타이밍을 맞추는 것이 잃지 않은 투자, 즉 돈을 버는 투자방법이라는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다.

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