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흔히 ‘토지’를 부동산 투자의 ‘꽃’이라 부릅니다. 부동산 투자 중에서 가장 난해하고 수준이 높은 투자종목이기 때문입니다. 그래서 주택이나 상가 등 어느 정도 부동산 투자에 경험이 쌓이면 토지투자에 눈을 돌리곤 합니다. 하지만 많은 사람들이 부담을 갖는 게 사실입니다. 아파트나 주택처럼 매달, 매주 시세표가 있는 것도 아니고 입지, 특성에 따라 워낙 편차가 크기 때문에 좋은 토지를 고르는 안목은 무엇인가에 대한 궁금증을 항상 갖게 됩니다. 과연 토지 보는 안목은 어떻게 키울 수 있을까요?

많은 전문가들이 토지 투자를 위한 안목을 키우기 위해선 현장만큼 좋은 곳은 없다고 합니다. 하지만 무턱대고 현장에 나가 토지를 보는 것보다 우선해야 할 것이 있다면 바로 토지 관련 서적을 먼저 보는 것입니다. 지목은 무엇인지, 토지 용도는 어떻게 나눠지는 것인지, 맹지는 무엇이고 토지 개발은 무엇인지 등 좋은 토지를 구별하기 위해 알아야 할 기초 이론을 책을 통해 얻는 것이 좋습니다. 그래야 최소한 현장에 나가서 오가는 토지 관련 용어를 이해할 수 있습니다. 필요하다면 토지 투자 관련 세미나나 강의를 드는 것도 좋고요. 

책과 강의를 통해 토지 투자 관련 기초 지식과 정보를 얻었다면 토지 투자를 위한 임장을 나가야겠죠? 이때 어떤 부분에 중점을 두고 봐야 할까요?

토지도 부동산 투자 중 하나이기 때문에 가장 중요한 부분이 바로 입지입니다. 넓게는 땅이 속해 있는 지역분석부터 진행이 되야 합니다. 해당 토지가 위치한 지역에 어떠한 개발 호재가 있는지, 혹은 인구유입과 전출은 어떻게 되는지, 그 지역에 사는 사람들의 소득수준은 어떤지 등을 살펴봐야 합니다. 그리고 난 뒤 내가 고려하는 토지의 입지를 세부적으로 파악해야 합니다. 토지가 인접해 있는 곳의 주변환경을 비롯해 도로환경, 땅이 앉아 있는 방향 등을 말이죠.

모든 땅이 개발이 가능한 것은 아닙니다. 토지는 규제와 거래에 대한 제한이 특히 많습니다. 또한 현재 규제가 없는 토지라 할지라도 앞으로 규제가 생기거나 용도가 바뀔 확률이 높습니다. 물론 반대의 경우도 있습니다. 이런 변수들 때문에 토지 투자를 어려워하는 것인데요. 따라서 성공적인 토지 투자를 위해선 이 토지가 어떤 용도인지, 그리고 앞으로 주변 상황으로 볼 때 어떻게 변화할지 등을 분석하고 예측하는 능력이 필요합니다. 이런 분석과 예측 능력을 키워야만 성공적인 토지 투자가 가능합니다.

이런 측면에서 볼 때 토지 투자 시 정부정책이나 정부가 내놓는 개발계획에 대한 모니터링을 하는 것이 토지를 보는 안목을 키우는데 도움이 됩니다, 예를 들어 국토교통부 홈페이지의 경우 토지와 관련된 규제와 국토개발계획 등이 상세하게 나와 있어 자주 들어가 정보를 열람하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 특히 올해 말에는 제5차 국토종합계획이 정리돼 발표될 예정인데요. 2040년까지 국토의 종합계획을 다루고 있어 어떤 지역에 어떤 개발이 있는지, 어떤 철도망계획을 갖고 있는지 등을 알 수 있습니다.

마지막으로 토지를 보는 안목을 키우기 위해선 잘 팔릴 수 있는 토지인지도 고려해야 합니다. 토지 투자도 시작이 있으면 끝이 있는 법일 텐데요. 결국 좋은 토지는 나에게 수익을 안겨주는 토지일 것입니다. 그러기 위해선 매도전략까지 고려해 토지를 골라야 합니다. 예를 들어 좋은 입지의 땅이라 하더라도 평수가 너무 작은 토지는 매도하고 싶을 때 쉽게 매수인을 찾기 쉽지 않습니다. 반대로 너무 큰 땅의 경우 투자 금액이 커 새주인을 찾기 어렵습니다. 분할해 판다고 하더라도 시세가 몇 년이 지나도 오르지 않는 곳이라면 결국 매도가 제대로 이뤄지지 않는 경우가 많습니다. 아무리 입지가 좋고 개발호재가 있는 땅이라 할지라도 내가 원할 때 잘 팔리지 않으면 실패한 투자가 될 수 있다는 점 기억하시길 바라겠습니다.

지금까지 토지를 보는 안목을 기르는 방법에 대해서 간략하게 설명 드려 봤습니다. 좋은 토지인지 아닌지 관련 책을 보고 기초 이론을 공부하고 현장에 나가 배운 지식대로 좋은 토지인지 아닌지 구별할 수 있을 많은 경험과 실전이 필요할 것입니다. 그리고 정부의 규제와 개발호재에 영향을 많이 받는 투자인 만큼 관련 정보에 대한 모니터링도 꾸준히 해야 좋은 토지인지 아닌지 구분할 수 있을 것이고요. 소액투자자들이 특정토지를 함께 투자하는 경우가 있는데 열에 아홉은 관계가 틀어지는 경우가 많습니다.

토지는 현재보다는 미래 가치에 대한 투자인 만큼 토지가 어느정도 발전할 수 있는지 성장가능성을 예측하고 분석하는 능력이야 말로 좋은 토지인지 아닌지 구별할 수 있는 안목이라고 할 수 있겠습니다.