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도시의 균형을 잡는다 재정비촉진지구

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도시는 시간이 지나면서 변하기 마련입니다. 시대, 사회의 변화에 따라 발전하는 곳과 그렇지 않은 곳의 차이가 벌어지죠. 때문에 낙후지역에 대한 개발의 필요성이 대두되는데요. 도시기능 회복을 위한 방안 중 하나인 ‘재정비촉진지구’에 대해 살펴보겠습니다.

곳곳에서 이뤄지는 개발사업들…다 같은 것 아냐?

서울이나 대도시들을 보면 곳곳에서 개발이 이뤄지는 현장을 볼 수 있습니다. 한창 이주가 진행돼 비어있는 주택, 건물들이 있거나 모든 이주가 끝나서 철거된 현장도 볼 수 있죠. 사람들은 이런 곳을 재개발 지역이라고 하기도 하고 뉴타운지구, 재정비촉진지구 라고도 합니다. 개발을 하는 것은 마찬가지 인데 표현이 이렇게 다르니 머릿속이 복잡해 집니다.

뉴타운, 재정비촉진지구, 균형발전촉진지구?

뉴타운, 재정비촉진지구, 균형발전촉진지구 모두 낙후된 도시지역을 새로 정비하고 주택이나 기반시설을 새롭게 세우는 것을 말합니다. 이외에도 개발하면 떠올리는 재개발사업(구역)도 있는데요. 사업의 규모나 포괄적인 의미로 볼 때 재개발사업은 뉴타운, 재정비촉진지구에 포함됩니다.


재정비촉진지구와 뉴타운, 균형발전촉진지구는 주거환경을 새롭게 한다는 점에서 같지만 상이한 점들이 있는데 살펴보면 다음과 같습니다. 

재정비촉진지구, 뉴타운, 균형발전촉진지구 – 근거 법의 차이

재정비촉진지구는 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’(이하 도시재정비법)에 적용 받아 지정되고 관리됩니다. 이법은 2006년 6월 시행이 됐습니다. 반면 뉴타운은 지자체의 조례에 의해 지정, 관리됩니다. 서울시의 ‘서울시 지역 균형발전 지원에 관한 조례’가 이에 해당됩니다. 이외에도 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법)에 적용 받아 사업이 관리 받습니다. 이 것이 이들 사업들의 가장 큰 차이로 볼 수 있습니다. 이외에 균형발전촉진지구 역시 서울시 지역 균형발전 지원에 관한 조례를 근거로 지정됩니다.


최근에 보면 과거에 뉴타운으로 알고 있던 곳들이 재정비촉진지구라고 함께 부르는 것을 볼 수 있습니다. 예를 들어 신길뉴타운을 신길재정비촉진지구로 부르고 아현뉴타운 역시 아현재정비촉진지구로 부릅니다. 과거엔 뉴타운이던 곳이 도시재정비법에 따라 재정비촉진지구로 변경 됐기 때문입니다.


따라서 앞으로는 이들은 재정비촉진지구로 부르는 것이 정확하다고 할 수 있습니다. 더불어 재정비촉진지구는 균형발전촉진지구, 재개발 모두를 포괄하는 사업으로 이해하면 편합니다.

지구의 특성에 따라 3가지 유형으로 분류되는 재정비촉진지구

재정비촉진지구는 크게 3가지 형으로 구분됩니다. △첫째 주거지형으로 노후 불량주택과 건축물이 밀집된 지역의 주거환경개선과 기반시설 등이 필요한 지구 △둘째 중심지형으로 상업지역, 공업지역 등의 지역으로 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능 회복이 필요한 지구 △ 셋째 고밀복합형으로 역세권, 간선도로 교차지 등의 양호한 기반시설을 갖추고 대중교통 이용이 편리한 곳으로 소형주택 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합 개발이 필요한 지구 등입니다.


아현, 신길 지역처럼 처음엔 뉴타운으로 지정 됐다거나 재정비촉진지구로 변경 고시된 곳들도 있고 구의•자양재정비촉진지구 처럼 균형발전촉진지구(지역간 균형발전이 이뤄지도록 자치구별로 성장잠재력이 있는 지역을 거점으로 도시기능을 집중, 증진시키려 지정한 곳)에서 재정비 촉진지구로 변경 고시되는 곳들도 있습니다.

재정비촉진지구 지정에 따른 특례

재정비촉진지구로 지정되면 각종 건축규제나 세제 등의 다양한 지원을 받을 수 있습니다. 도시재정비법 제19조 이하를 보게 되면 건축규제 완화 등에 관한 특례, 우선사업구역에 관한 특례, 주택규모 및 건설비율의 특례, 증가용적률에 대한 주택규모 및 건설비율에 관한 특례, 지방세감면, 과밀부담금의 면제 등등 사업이 원활하게 추진될 수 있는 다양한 특례들이 제공 됩니다.


예를 들어 건폐율, 용적률 등의 한도를 기준보다 완화해 주거나 우선 사업추진이 가능하게 하고 증가하는 용적률에 따라 추가로 짓는 주택의 건설 비율도 일반 정비사업과 달리 탄력적으로 조정이 가능합니다.

재정비촉진지구 사례 - 구의•자양재정비촉진지구

현재 개발이 한창 진행중인 ‘구의•자양재정비촉진지구’는 서울 광진구 구의동과 자양동 일대에서 진행 중입니다. 이 곳은 재정비촉진지구 3가지 유형 가운데 ‘중심지형‘ 촉진지구에 해당합니다. 즉 도시정비체계 및 기반시설 재정비로 지역중심의 개발여건을 마련하고 상업, 업무, 문화기능 등의 복합시설을 적극적으로 유치해 지역경제 활성화 및 도시환경의 적극적인 개선을 위한 곳입니다.


구의•자양재정비촉진지구 내에는 자양1구역, 자양4구역, 자양5구역, 구의3구역 등의 사업이 진행 중입니다. 자양1구역은 동부지방법원 및 동부지방검찰청 이전부지와 KT부지의 개발을 통해 공동주택, 호텔, 오피스텔, 업무시설 등이 들어설 계획이며 자양5구역은 동서울우편집중국 부지가 포함 돼 업무시설과 상업시설, 공동주택 등이 들어설 계획입니다. 

지금까지의 재정비촉진지구는 대부분 ‘주거지형’

‘중심지형’으로 지정돼 사업이 추진되고 있는 구의•자양재정비촉진지구와 달리 대부분의 재정비촉진지구들은 ‘주거지형’ 즉 노후 불량주택과 건축물을 헐어서 주거환경개선을 개선하고 기반시설을 확충한 곳들입니다.


공사 중인 일부 아파트들이 2~3년 내 입주를 하게 되면 사업이 완료 될 가재울재정비촉진지구(옛 가재울뉴타운), 아현재정비촉진지구(옛 아현뉴타운) 등이 대표적이죠. 이곳에서 분양했던 아파트들은 높은 청약률을 기록하거나 준공 후엔 높은 가격이 형성합니다. 옛 도로가 없어지면서 반듯한 도로들이 생기거나 상하수도가 정비 되고 공원이남 편의시설 등이 들어서는 등 전혀 새로운 주거지로 거듭납니다.

강남북, 도심과 비도심 등 도시의 균형 잡힌 개발 필요

재정비촉진지구는 지구지정 신청, 행정기관의 장과 지방도시계획위원회 등의 심의를 거쳐 지정됩니다. 주거환경개선과 기반시설의 정비, 도심 또는 부도심 등의 도시기능회복, 토지의 효율적 및 고도이용, 복합개발 등에 잘 부합될 것인지를 판단한 후 지정이 되는데요.


낙후된 지역에 무조건 초고층 아파트나 빌딩, 상업시설을 넣는 식으로 현대화 해야 하는 것은 아닙니다. 반대로 전통, 보존을 이유로 현대화를 무조건 반대하는 것도 옳지 않습니다.


시대와 사람들이 바뀌면 도시도 살아있는 것처럼 변하는 게 맞지 않을까요? 곳곳에 추진되고 있는 재정비촉진지구 사업으로 새롭게 변할 도시 곳곳의 모습이 기대가 됩니다.

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