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전셋값이 오를 수밖에 없다고?

조회수 2019. 9. 27. 09:53 수정
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서울 및 수도권을 중심으로 전셋값 상승 분위기가 심상치 않습니다. 업계에서는 이와 같은 상승이 짧게 끝나지는 않을 것이라는 견해들이 많은데요. 왜 그런 예측들이 나오는지 KT에스테이트에서 살펴봤습니다.
올 들어 상승 두드러진 전세시장

전세시장의 움직임이 심상치 않습니다. 전국 기준으로는 여전히 마이너스 변동률을 기록 중이지만 2월이후로 하락폭이 둔화되는 가운데 서울 및 수도권 전셋값은 플러스 변동률이 이어지고 있습니다.


서울 송파구의 상승률이 두드러지고 있습니다. 작년 12월 말부터 입주에 들어갔던 9510가구의 메머드급 대단지인 송파 헬리오시티의 입주가 마무리된 직후로 전셋값 상승이 두드러지고 있습니다.

전세시장도 수요와 공급에 따라 움직인다

모든 재화(財貨)는 수요와 공급에 따라 가격이 변합니다. 전셋값도 예외 없습니다. 서울 송파구의 경우 헬리오시티의 입주가 본격적으로 이뤄진 1월 전후로 전셋값 변동률이 가장 낮았지만 3월부터 빠르게 회복했는데요. 입주물량이 소화된 후 수요가 공급을 초월하면서 가능했던 일입니다. 또한 양도세 부담 때문에 헬리오시티 소유자가 직접 입주하는 사례도 빈번해 전세물건이 급증할 수 있던 리스크도 줄었다는 것이 현지 중개업소들의 공통된 의견이었습니다.

앞으로 전세수요 더 늘어난다... 왜?

부동산 업계에서는 전세수요가 앞으로 더 늘어날 것으로 예측하고 있습니다. 이런 예측의 이유로 민간택지 분양가상한제 도입을 이야기 하는데요. 분양가상한제가 시행되면 낮아지는 분양가 때문에 청약에 당첨만 되면 적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 시세차익을 거둘 수 있게 됩니다.


결국 당첨에 유리한 가장 기본적인 조건인 무주택자격을 유지하기 위해 집을 구입하는 것을 미루게 됩니다. 집을 살 수 있지만 사지 않고 전세로 눌러 앉는 수요가 증가하면서 전셋값이 오를 수 있다는 것입니다.

정비사업 위축으로 신규주택 공급 감소 우려

정비사업은 서울과 같은 아파트를 지을 땅이 부족한 도시에선 새 아파트를 공급하기에 가장 적합한 사업입니다. 실제로 서울에서 분양하고 입주하는 아파트의 80% 이상은 재건축, 재개발 같은 정비사업을 통해 공급됩니다.


민간택지 분양가상한제가 시행되면 정비사업 추진이 급격히 위축될 수 있습니다. 조합원을 제외한 일반분양 가구의 분양가가 상한제 시행으로 낮아지면 조합원 부담이 가중 돼 정비사업이 무기한 연기되거나 취소될 수 있습니다.


정비사업을 통한 신규주택 공급 위축은 전세 물건의 감소와 맞물려 전셋값 상승으로 이어지게 됩니다.

2018년 정점 찍은 입주물량, 매년 감소

매년 입주물량은 이미 줄어들고 있습니다. 부동산114에 따르면 올해 전국에서 39만8000여가구 입니다. 작년 45만9000여가구로 정점을 찍었던 입주물량 매년 줄어드는 추세 인데요.


올해 39만8000여가구 이던 입주물량은 2020년 32만9000여가구로 줄고 2021년에는 20만가구 초반까지 줄어들 전망입니다. 올해 분양하는 물량 가운데 2021년 입주할 물량도 있어 예상보다 증가할 수는 있지만 크게 증가하긴 어려울 전망입니다.


민간택지 분양가상한제가 본격적으로 시행되면 신규분양이 점차 줄어들기 시작해 2021년 이후 입주물량은 갈수록 줄어들 수 있습니다. 

전월세 신고제 추진…민간임대시장 위축 불러 올까

최근 더불어민주당에서 임대차신고 의무화를 골자로 하는 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 일부 개정안을 발표했습니다. 이에 따르면 임대차계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간 등 임대차 계약사항을 관할 시•군•구청에 신고해야 합니다. 그만큼 임대차 계약정보가 투명해져 임대인들의 임대 소득에 대한 과세도 강화될 수 있게 됩니다.


업계에서는 이를 두고 민간임대시장의 위축을 가져 올 수 있다고 지적합니다. 임대사업 포기자들이 늘면 시장에서 전세로 거래될 물건들이 줄어들게 돼 중장기적으로 전셋값이 오를 수 있다고 주장합니다.

올해 7월까지 집주인에 떼인 전세금 1천681억원…세입자들 불안감 가중

국회 국토교통위원회 소속 정동영의원이 ‘전세보증금 반환보증 실적 사고 현황’을 분석한 결과 주택도시보증공사(HUG)가 올해 7월까지 집주인 대신 보증금(전세)을 지급한 총액이 1천681억원에 달하는 것으로 파악됐습니다. 이는 집주인에게 못 받은 보증금이 그렇게 많다는 것으로 전세보증금 반환보증 제도의 도움을 받은 임차인들도 많았다는 것을 의미 합니다.


전셋값 인상될수록 세입자들의 불안은 가중될 수밖에 없습니다. 보증금이 안전하게 지켜질지도 의문이고요.


전셋값 인상 가능성이 높아지는 만큼 임대사업자들에 대한 명확한 파악과 함께 전세보증금 반환보증의 의무가입 등 임차인들의 주거불안을 덜 수 있는 여러 제도적 장치의 마련과 이들 제도의 빠른 시행의 필요성이 바로 여기에 있는 셈입니다.

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