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‘집값 담합 의심지역 정부·지자체 합동 현장조사’. 9월 19일자 연합뉴스의 헤드라인 입니다.

정부와 서울시 등 지방자치단체가 집주인들의 집값 담합이 의심되는 지역에 대한 현장조사에 들어갔다는 기사 내용인데요.

좀더 내용을 들어가보면 현지 공인중개사들의 피해신고(낮은 가격에 중개하는 경우 영업에 지장을 주겠다는 등의 협박 아닌 협박 등), 허위매물 신고 건수가 많은 지역 등을 집중 조사한다고 합니다.

흔히 집값 담합은 집주인들, 아파트의 경우 부녀회 등을 통해 이뤄진다고 알고 있습니다. 틀린 말 아니죠. 인터넷이 발달하면서 요즘은 온라인을 통해 매물 정보를 쉽게 볼 수 있습니다.

아파트 동호수에 따라 매매가격이 얼마인지 몇 번의 클릭만으로도 알 수 있는데요.

이렇게 공개된 매물의 가격을 두고 지역 주민들이 자신들이 생각하는 가격보다 낮은 가격이라고 허위매물이라고 악의적인 신고를 하는 방법으로 가격을 조정합니다.

허위매물 신고가 들어간 매물 등록 중개업소는 패널티를 적용 받거나 허위매물 등록 업소라는 오명을 쓰기도 하죠.

중개업소에서 유도하는 가격에 담합이 이뤄지는 경우도 있습니다.

지역 중개업소간의 인프라를 이용해 특정 단지, 면적 등은 얼마 이하로 팔지 않도록 하자는 식인데요. 비싼 가격에 팔아서 높은 수수료를 받자는 논리입니다.

중개업소를 부정적으로 보는 이들이 특히 이런 논리로 중개업소 관계자들을 폄하하곤 합니다. 일부 몰지각한 중개업자들이 이런 행위를 하기도 하죠.

매도자에겐 “얼마 이상 받아 주겠다”는 식으로 매도 가격을 정해주면 그게 매물 가격이 되고 소비자들은 이를 시세로 받아들이게 됩니다. 가격이 오르고 있다고 인식하는 소비자들은 맘이 급해져 예상보다 높은 가격에 매입할 수 있는 거죠.

2000년 전후로 초고속인터넷이 발달하고 온라인을 통해 부동산정보가 오픈, 공유되기 시작했습니다. 대형 인터넷 포털 내에 편리한 기능들로 무장된 온라인 카페도 급격히 커졌습니다.

부동산 시장도 투자 붐이 일었고 덕분에 부동산 재테크 카페도 활성화 됐습니다. 사실 부동산 카페들의 순기능도 많습니다. 부동산 지식들을 공유하면서 부동산 사기나 피해를 사전에 피할 수도 있고 내집마련에 도움이 되기도 하죠.

단순히 얼마를 더 벌어서 기쁘고 못 벌어서 슬프다는 일면만 볼 것이 아니라 사람 사는 이야기도 나눌 수 있는 공간이 온라인 카페입니다.

하지만 익명이라는 특성상 카페 내에서 특정 부동산의 가격을 높이는 행위가 심심치 않게 이뤄지는 것이 사실입니다.

객관적인 정보에 대해 부정하고 이러한 지적에 대해 나쁘게 몰아가서 객관적인 판단을 할 수 없게 하는 일들이 발생하고 있다는 사실이 문제인 것입니다.

바야흐로 때는 참여정부 시절인 2006년 7월 여름. 당시 건설교통부(지금의 국토교통부)는 부녀회 등의 가격 담합행위 적발 아파트, 지역 등을 발표 했습니다.

실사 조사를 해서 서울 노원, 도봉, 영등포, 동작, 동대문 등과 인천, 경기 수원, 안양, 고양 등 수도권에 위치한 총 58개 아파트 단지들을 집값 담합 아파트로 적발했습니다.

이전부터 많은 담합이 이뤄졌었지만 ‘신고접수 → 실태조사’까지 소요되는 시간 등으로 실제 적발된 단지가 적었습니다.

당시 집값이 크게 올랐던 강남은 적발된 곳이 없이 적발된 곳 모두가 비강남권 이었는데요.

그 이유로 수요가 많은 강남은 담합 없이 시세가 잘 오른 반면 반면 비강남권은 소위 ‘작전’이 아니고서는 크게 오르기 어려워 강남권과의 가격 격차가 좁혀지기 어렵기 때문이라는 분석도 있었습니다. 씁쓸한 이야기죠.

이후로도 2007년에도 2차로 집값 담합 단지가 발표되기도 했습니다. 과거의 상황이 오늘날에도 재현되고 있는 셈입니다.

2006년 1차 적발된 집값 담합 단지가 발표됐을 때 사법적 잣대 적용 여부가 이슈가 됐었습니다.

당시 법조계는 ‘집값담합’에 대해 ‘구체적인 담합사례를 특정하기 어렵다(?)’거나 ‘증거확보의 어려움(?)’을 이유를 밝혔고 한편에서는 일부 아파트에서 이뤄지는 담합 행위가 시장경제 전반에 혼란을 줄 만큼 큰 위법성을 가지는지 여부도 애매하다는 점도 지적했습니다.

당시 건설교통부에서는 법률을 세밀히 검토해 방법을 마련하겠다고 했지만 결과는 없었습니다.

공정거래위원회는 담합의 진원지라고 불리는 부녀회가 사업자가 아닌 친목단체 성격이 더 강해 공정거래법상의 규제 대상이 아니라고 했습니다.

어쨌든 당시 적발된 아파트들은 실거래가 정보가 공개, 국민은행 및 시세정보가 제공되는 부동산정보업체의 시세정보 제공 일정 기간 중단 정도의 조치가 있었습니다.

온라인 카페 글이나 부녀회가 아파트 내에 붙여놓은 집값 안내 공지문, 지역 공인중개사들 간의 가격조정 행위 등이 현재까지도 있는데 과연 지금의 법조계에서는 어떤 방안이 나올지 궁금해 지는군요.

시간이 걸리더라도 대책을 마련했어야 했다고 봅니다.

민법제2조에는 ‘권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 이행해야 한다’는 신의성실의 원칙이 있습니다. 거래는 상호간의 신뢰를 바탕으로 이뤄져야 하죠.

담합의 시작은 ‘욕심’에서 비롯됩니다. 한정된 재화인 부동산은 사고 파는 과정에서 수요가 증가하면 가격이 오르는 것은 자연스럽습니다.

올라간 가격을 다시 내리는 것은 정말 어려운 일입니다. 많은 부동산 규제에도 불구하고 가격이 잘 떨어지지 않는 것을 보면 알 수 있습니다. 결국 건전한 부동산 시장을 만들기 위해 욕심을 줄여야 합니다. 법으로는 안되죠.

다만, 담합이라는 행위는 충분히 법률을 검토 한 후 제재할 수 있는 장치는 마련할 수 있다고 봅니다. 당장이 아니더라도 말입니다.

이러다 말겠지 라고 생각하고 방치한다면 내년이나 수년 뒤에 또 반복될 수 있습니다. 건전한 부동산 시장의 확립을 위해 반드시 처벌 장치가 마련됐으면 하는 바램입니다.