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용산, 광진, 강남 부동산시장의 공통점은?

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개발사업은 지역 경제를 활성화시키고 도시의 경쟁력을 강화시키는 등 발생되는 부가가치가 예상을 뛰어 넘기도 합니다. 대한민국의 수도인 서울은 도시의 규모만큼 크고 작은 개발이 추진되며 경쟁력이 강화되고 있는데요. 서울의 굵직한 개발 사업들은 뭐가 있는지 살펴봤습니다.

살아 움직이는 974만 인구의 대도시 서울

천만 인구에 육박하고 2000년의 역사를 지닌 도시 서울. 오랜 역사 속에서 급격한 산업화를 거치며 급성장, 지금에 이르고 있습니다. 수많은 사람들의 일상들로 서울은 살아 움직이는데요. 지금 이 순간에도 도시의 경쟁력을 키우기 위해 굵직한 개발 사업들이 추진되고 있습니다. 서울시 및 각 구청, 기업의 주도로 추진되는 이들 사업은 당장 1~2년 눈앞을 내다보기 보다 10년, 20년 뒤의 서울의 미래에 비전을 두고 진행 중입니다.

산업, 경제 전반에 끼치는 영향력이 큰 역세권 개발

최근 몇 년 사이 언론 등을 통해 접할 수 있는 개발관련 소식 가운데 ‘역(驛)’ 주변을 개발하는 ‘역세권 개발’을 가장 먼저 떠올릴 수 있습니다. 그 중 서울역, 용산역, 수색역, 광운대역, 창동역 개발 등을 굵직한 역세권 개발로 꼽습니다.

대형 철도역은 교통 여건은 최상이지만 철도관련 시설들 때문에 개발이 제한되고 주거환경이 좋지 못한 단점이 있었습니다. 때문에 이들 역사와 주변이 상업, 주거, 문화, 업무 등의 역할을 제대로 수행할 수 있도록 개발이 진행 중입니다. 그에 따른 파급력이 상당할 것으로 기대되고 있습니다.

서울역 북부, 용산역, 광운대역, 수색역 개발

서울역 역세권 개발사업은 코레일이 주도하고 있습니다. 당초 서울역 북부 지역을 우선 개발하려던 것에서 롯데마트, 서울역, 서울역 남부까지 서울역 전체를 확대 개발하는 구도로 바뀌었고 올해 7월 한화건설 컨소시엄이 우선협상자로 선정돼 개발에 속도가 붙게 됐습니다. 계획대로 된다면 중구 중림동, 중구 회현동, 용산구 남영동 등 일대에 긍정적인 변화가 예상됩니다.


용산역 일대 개발을 떠올리면 ‘용산참사’라는 먼저 생각나곤 합니다. 용산역 주변 일부 정비구역에는 고층 주상복합 단지들이 공사 중입니다. 최근 용산역세권 개발이 본격화 될 것으로 보이는 징후가 나왔는데요. 바로 용산역세권 토양, 지하수 정화용역 업체를 선정한다는 것입니다. 이는 개발을 위한 첫 단계로 볼 수 있어 업체 선정 후 정화작업을 마치게 되면 토지 이용이 가능해지기 때문에 매우 의미 있는 단계로 볼 수 있습니다. 용산역은 대규모 공원 등을 조성되는 미군부대 이전부지와 인접해 있어 그 파급력이 상당할 것으로 기대됩니다. 강남을 넘어설 부촌으로 용산일대를 꼽는 전문가들이 많은 것도 이러한 개발이 있기 때문입니다.


서울 북부에 위치한 광운대역 일대도 역세권 개발이 추진 중입니다. 2020년까지 각종 행정절차를 마무리하고 2021년 착공을 목표로 하고 있으며 HDC현대산업개발이 개발사업에 뛰어들었습니다. 이곳에는 주거, 업무, 상업 등의 복합시설들이 들어설 예정이며 인근 창동역(복합환승센터 추진)과 더불어 도봉, 성북 등의 지역 경기가 활성화 될 것으로 기대하고 있습니다.


서울 서북부를 대표하는 역인 수색역 일대도 복합개발이 추진되고 있습니다. 이르면 2022년 착공 예정인데요. 서울시와 코레일이 개발에 대한 의견을 모았고 롯데DMC개발에서 대규모 복합쇼핑몰을 조성할 계획입니다. 개발이 본격화 된다면 인근 상암DMC를 비롯해 수색, 증산뉴타운, 월드컵경기장 및 공원 등 그 일대 지역의 엄청난 변화가 예상됩니다.

이전부지 개발 (1)군부대

대표적인 군부대 이전부지 개발을 꼽는다면 용산에 있던 미군기지 이전입니다. 미군기지 이전부지는 공원으로 개발해 뉴욕의 센트럴파크 처럼 서울 한복판에도 대규모 공원이 조성됩니다. 다만 여전히 주한미군 일부가 기지를 사용 중이고 부지 내 토지 및 지하수 오염이 심하다는 이유로 개발 논란은 계속되고 있습니다. 어쨌든 개발을 위해 토지정화작업이 들어갈 예정이며 이에 따라 이르면 2022년경엔 공원 조성이 본격화 될 것으로 업계에선 내다보고 있습니다.


이렇게 되면 이촌동, 이태원동, 후암동, 한강로, 동빙고동 등 일대는 한강, 공원, 남산으로 이어지는 친환경 축을 형성하며 한층 더 주목을 받게 될 전망입니다.

이전부지 개발 (2)법원, 기업 등

네이버 등 온라인으로 제공되는 지도를 보다 보면 ‘여기가 어디인데 넓게 비어 있나?’ 하는 곳들이 있습니다. 서울 광진구 일대를 지도를 보면 눈에 띄는 곳이 있습니다. 광진구 일대에서 손꼽히는 대규모 개발 사업지인 ‘구의•자양재정비촉진지구’가 그곳입니다. 지하철 2호선 구의역 인근 구의동, 자양동 일대를 개발하는 사업으로 촉진지구 안에는 자양1구역(동부지방법원 및 동부지방검찰청 이전 부지와 KT부지), 자양4구역, 자양5구역(동서울우편집중국), 구의3구역 등이 자리잡고 있습니다.


동부지법과 검찰청은 2017년 송파구 문정동으로 이전을 마친 상태며 자양1구역은 호텔, 공동주택(분양, 임대, 행복주택 등), 오피스텔, 업무시설이 들어서며 광진구청사가 이전해 올 예정입니다.


이외에 구의•자양재정비촉진지구 인근에 있는 ‘동서울터미널’도 개발이 논의되고 있어 광진구 구의동, 자양동 일대가 변신하고 있습니다. 지하철, 강변북로, 송파구 및 강남구와 마주하고 있는 뛰어난 입지로 주목을 받고 있습니다.

영동대로 복합개발 강남권 광역복합환승센터(가칭)

지난 6월 10일 국토교통부 대도시광역교통위원회가 강남권 광역복합환승센터 지정을 승인하면서 이르면 연말 공사가 시작될 전망입니다. 환승센터 조성은 지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역 사이의 영동대로 지하 630m에 상업시설, 공공시설 등과 통합역사가 들어서는 사업입니다.


계획에 따르면 지하 1~3층에 버스, 택시정류장, 공공 및 상업시설, 주차장, 통합대합실이 들어서며 지하 4층과 5층에는 GTX-A노선과 GTX-B노선, 위례신사선(경전철) 승강장이 들어섭니다. 지하도 위에는 공원이 조성 돼 지금까지 국내에서 볼 수 없었던 사업으로 눈길을 끌고 있습니다.


이 사업은 서울시가 잠실운동장 일대도 함께 ‘국제교류복합지구’로 조성하는 사업인 만큼 추후 잠실일대 개발까지 속도를 내면 강남구 일대와 송파구 일대에 큰 변화가 생길 전망입니다.

집값은 요동칠 것인가?

사실 이러한 개발 사업에는 집값 상승이 뒤따르기 때문에 사람들의 관심이 높습니다. 정부도, 서울시도 서울 집값 안정이 필요하다고 하지만 ‘개발은 하 돼 집값 상승은 안 된다’는 생각은 상식적으로 맞지 않습니다. 현재까지는 이들 추진 중인 사업들로 집값이 급등하는 모습은 없습니다. 속도가 아직 느린 곳이 많고 정부의 부동산 규제들 때문인데요.


하지만 사업이 본격화 되고 속도를 내기 시작하면 상황은 달라질 수 있습니다. 규제에도 불구하고 확실한 호재라고 생각하기 때문에 시중의 부동자금이 이들로 몰릴 가능성이 높습니다.


개발은 도시의 경쟁력을 강화하는데 필요하며 한편으로 집값 상승 압박하는 요인이 될 수 있습니다. 이 같은 현상을 무조건 부정적으로 볼 것이 아니라 기회로 보는 역발상이 현명한 생각이라는 점을 명심해야 할 것입니다.

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