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2년만에 17억원? 박명수씨 아내에게 배우는 건물관리 노하우

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정부의 규제가 주택시장에 집중되면서 수익형 부동산에 자산가들의 관심이 쏠리고 있습니다. 투자 대비 높은 임대수익률을 내기 위해선 탁월한 건물관리 능력이 필요한데요. 공실을 최소화할 수 있는 건물관리 노하우를 살펴볼까요?

내 건물엔 왜 임차인이 안 들어올까?

수익형 부동산이 대세라는 말에 꼬마빌딩을 매수한 자산가 A씨는 최근 고민에 빠졌습니다. 입주했던 임차인들이 떠난 자리를 채울 새 임차인을 구해야 하는 일이 녹록치 않았기 때문입니다.


울며 겨자 먹기로 임대료를 시세보다 낮췄지만 건물을 보고 간 임차인들의 반응은 시큰둥할 뿐입니다. 고민에 빠진 A씨는 빌딩자산관리 업체 전문가에게 상담을 받았는데요.


전문가의 조언을 들은 후 복잡했던 머릿속이 단번에 정리되는 느낌이었다고 합니다. A씨를 만족시킨 전문가의 노하우를 함께 알아보겠습니다.

건물 가치를 올리는 방법 1) 차별화된 관리로 승부하라

A가 소유한 꼬마빌딩은 수익형 부동산입니다. 공실이 발생하면 대출이자, 재산세 등 고정비용으로 인한 손해가 뒤따르죠. 따라서 임차인들이 편안함을 느껴 재계약이 이어질 수 있도록 건물을 지속적으로 관리할 필요가 있습니다.


우선 건물 청결에 신경을 써야 합니다. 건물 내부뿐 아니라 외벽도 적어도 1년에 한 번은 닦아야 하죠.


만약 5층 이상의 건물이라면 엘리베이터를 설치하는 편이 좋습니다. 업무에 필요한 무거운 짐을 옮길 때 엘리베이터는 매우 유용한 수단이니깐요.


또 중요 서류나 값비싼 장비를 갖춘 임차인도 쉽게 찾을 수 있도록 CCTV를 설치하는 것도 필수이고요.

건물 가치를 올리는 방법 2) 건물을 성형하라

또 건물의 내외관을 리모델링해 임대수익을 극대화하는 방법도 있습니다. 이 경우 낡은 건물이 새 건물로 탈바꿈하면서 건물 가치가 껑충 뛰는 효과를 얻게 되죠.


건물 리모델링의 성공적 사례로는 전지현 건물을 꼽습니다. 배우 전지현은 2007년 지하철 7호선 학동역 인근의 5층짜리 낡은 건물을 86억원에 매입했습니다. 2011년 5~6억을 들여 건물을 대대적으로 리모델링 했죠. 건물 외관은 회색 철제 구조물로 꾸며 독특한 멋을 더했으며 1층 화단을 없애고 주차장을 넓혔습니다. 옥상에 조경시설을 만들었고 내부 화장실 등도 깔끔하게 수리했습니다.


그 결과 1층 편의점은 보증금을 1천만원 올려 재계약 완료했고, 건물의 현 시세는 170억원에 달한다고 합니다.


배우 조인성도 2012년 이태원 경리단길의 3층짜리 건물을 30억 5,000만원에 매입했습니다. 한 빌딩 전문가에 따르면 밋밋했던 외벽이 부분 인테리어를 통해 업그레이드됐고 1층은 카페, 위층은 사무실로 이용된다고 하는데요.


인근 유동인구가 늘면서 건물 가치도 상승해 현 시세는 약 60억원으로 추산된다고 합니다.

건물 가치를 올리는 방법 3) 1층 상가에 앵커 테넌트를 입점시켜라

은행이나 대형 프랜차이즈처럼 잘 알려진 임차인, 즉 ‘앵커 테넌트’를 확보하는 것도 수익률을 높여 건물 가치 상승에 기여하는 한 방법입니다.


개그맨 박명수씨의 투자 사례를 볼까요? 그는 지난 2011년 성신여대입구역 인근에 위치한 낡은 건물을 29억원에 매입했습니다. 2년 후 46억6,000만원에 건물을 매도해 무려 17억6,000만원의 시세차익을 얻었죠.


여기엔 이 건물 전 층을 임대한 스타벅스의 위력이 작용했다고 하는데요. 스타벅스는 뛰어난 집객능력으로 건물의 가치까지 높이는 대표적인 앵커 테넌트이기 때문입니다.


최근에는 1인가구의 증가로 매출 호조세를 띄는 편의점이 앵커 테넌트로 부상하고 있다고 합니다. 관련해 한 업계 관계자의 말을 들어볼까요?


“대개 24시간 영업을 하는 편의점은 사람들이 자주 드나들기 때문에 건물이 살아 있는 느낌이 듭니다. 따라서 1층에 편의점이 들어오면 2~3층도 덩달아 임대가 잘 됩니다.”

전문 관리업체에 의뢰하는 것도 기회비용을 줄이는 한 방법!

건물의 가치를 높이기 위한 이 모든 일들을 비전문가인 건물주가 할 경우, 관리가 체계적으로 이뤄지긴 어렵습니다.


때문에 효율적인 건물 관리를 위해선 오히려 전문 관리업체에 의뢰하는 편이 낫다고 하죠. 관련해 마지막으로 KT에스테이트 관계자의 의견을 들어보시죠.


“건물관리를 업체에 맡기면 직접 관리할 때보다 시간과 리스크를 줄일 수 있습니다. 또 공실과 연체가 줄어 결과적으로 임대수익이 늘어나게 되죠. 이것이 대부분 부동산 자산가들이 전문 관리업체를 찾는 이유입니다.”

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