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개인, 공공에 이어 기업까지.. 파이 확장되는 임대주택

신개념 주거문화

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소득 대비 높은 집값은 실수요자의 내 집 마련을 어렵게 만듭니다. 여기에 세를 살면서 삶을 즐기려는 '욜로' 열풍까지 불며 임대주택시장의 파이는 확장되는 추세인데요. 개인, 공공에 이어 기업까지 가세하며 다채로워진 임대주택의 이모저모를 살펴봤습니다.

높아진 내 집 소유 진입장벽

대한민국 국민들은 평균 몇 년간 일해야 내 집 마련이 가능할까요?


KB국민은행 자료를 분석한 결과, 2017년도 현재 서울의 중위층은 10.5년 동안 소득을 한 푼도 안 쓰고 모아야 집 장만이 가능한 것으로 조사됐습니다. 4년 전보다 1.1년이 늘어난 것입니다.

소유가 아닌 이용, 주택시장의 패러다임 전환

이러한 소득 대비 높은 집값은 실수요층의 구매욕을 꺾는 계기가 됩니다.


실제로 지난 10여 년간 아파트 매매 및 전세가격은 각각 66%, 85% 상승한 반면 가구 월평균 소득은 54% 상승에 그쳤는데요. 이는 대부분 수요자들은 대출을 받아야 주택을 매수할 수 있음을 의미합니다.


하지만 자산규모가 적은 젊은 세대에게 높은 대출금과 이자, 보유세는 결코 만만한 비용이 아니죠.


때문에 이들 상당수가 매수 대신 임차로 선회하면서 집에 대한 생각은 소유에서 이용으로 바뀌는 추세입니다.

다양한 임대주택의 공급, 수요자 선택 폭 확대

그렇다면 임차수요들이 이용할 수 있는 임대주택엔 어떤 것들이 있을까요?


공급주체에 따라 임대주택은 크게 공공, 기업형, 일반형으로 구분됩니다.


공공임대주택은 국가가 공급하는 임대주택으로 국민임대, 장기전세, 영구임대 등이 있습니다. 기업이 운영하는 임대주택에는 뉴스테이, 즉 기업이 정부의 지원을 받아 임대사업을 추진하는 것과 기업이 자체적으로 운영하는 임대주택이 있죠. 그리고 일반 임대주택은 주택임대사업자로 등록된 자 혹은 개인이 임대하는 주택을 말합니다.

공급주체별 임대주택 1) 공공임대

다양한 임대주택 중 공공임대주택은 월세가 시세 대비 20~50% 정도 저렴하기 때문에 임차수요의 주거비 부담이 가장 적습니다. 또 입주 후엔 주거안정이 보장되는 장점이 있는데요. 5~10년 임대의무기간을 채우면 시세의 90% 이하 수준으로 살던 집을 분양 받을 수 있고, 영구임대의 경우 50년까지 거주 가능합니다.


하지만 청약통장을 가진 무주택자가 소득, 자산 기준을 충족해야 신청할 수 있기 때문에 입주 자격요건이 상당히 까다롭습니다.


임대가구의 커뮤니티 시설 이용이 제한되거나 임대가구에 대한 좋지 않은 사회적 인식이 여전히 남아 있는 점도 공공임대주택 거주의 단점으로 지적되고요.

공급주체별 임대주택 2) 뉴스테이

‘뉴스테이’는 중산층이 그 대상입니다. 건설사가 정부로부터 세제혜택, 기금지원을 받아 주택을 신축 및 임대하는 방식인데요.


최장 8년간 안정적 거주가 가능하며 임대료 상승률은 연 5%로 제한됩니다. 유명 건설사들이 시공을 맡아 주거서비스가 분양아파트 못지 않게 탁월하고요.


다만 전용면적이 85㎡ 내외로 3~4인 가구에 초점이 맞춰져 임차를 절실히 필요로 하는 1~2인 가구에게는 적합하지 않다는 점이 아쉬운 점으로 꼽히고 있습니다.

공급주체별 임대주택 3) 기업형 임대주택

준공공의 성격을 지닌 뉴스테이와 달리 기업이 직접 건설 및 운영하는 임대주택도 있습니다. 임대료가 시세와 비슷한 수준에서 책정되고 상승률은 연 5%까지로 제한되며 거주기간이 보장된다는 점은 뉴스테이와 유사합니다.


임대차 계약이 기업과 직접 이뤄진다는 점에서 안전하고 중개수수료를 지불하지 않을 수 있는 점도 강점이고요.


또 기업이 직접 운영하는 탁월한 주거서비스를 누릴 수 있죠. 1년 단위 계약, 월세소득공제는 물론 이사 시 보증금을 즉시 반환 받을 수 있어 세입자에게 매우 유리합니다.

최근에는 KT, 이랜드, 미래에셋 등 대기업들이 본격적으로 임대사업에 뛰어들며 임대주택시장의 저변이 확대되는 추세인데요.


일례로 KT그룹의 종합부동산회사인 KT에스테이트는 ‘리마크빌’이란 브랜드를 론칭, 기존 전화국 부지를 활용해 임대주택을 운영하고 있습니다. 도심 속 요지에 위치해 입지가 탁월하고 1~2인 가구를 대상으로 하고 있어 사회 초년생이나 대학생 등에게 인기가 높습니다.


이 외에 이랜드와 미래에셋은 마포구에 청년임대주택을 지을 예정입니다.

공급주체별 임대주택 4) 일반 임대

기업이나 국가가 아닌 개인이 자신 소유의 주택을 임대하는 경우도 있죠.


보편화된 임대 형태이지만 주택임대차보호법에서 규정한 2년 후 거주가 보장되지 않는 단점이 있습니다. 또 임대료나 집 상태 관리 부분도 전적으로 임대인의 결정에 의해 좌우되기 때문에 임차인으로선 다소 불합리한 점이 있더라도 감내해야 하죠.

임대주택사업에 뛰어든 기업들이 업그레이드한 주거서비스

따라서 기업들이 자사의 유휴부지 혹은 매입부지에 임대주택을 짓고 관리하는 행보는 도심의 임대시장 안정화는 물론, 주거서비스에도 일대 혁신을 가져오게 될 전망입니다.


KT는 기가 인터넷과 IPTV를 기본으로 제공하고 사물인터넷(IoT) 기술을 적용한 도어록, 보안서비스 등을 제공하고 있고요.


도심형 뉴스테이 사업을 추진 중인 하나금융의 경우 관계사 제휴를 통해 하나멤버스 포인트로 월세와 관리비를 납부할 수 있고 입주자 전용카드, 24시간 편의점 입점 등의 주거서비스를 제공합니다.

다양한 임대주택이 주거의 질 높여

개인 뿐만 아니라 정부, 기업 등 다양한 주체들이 임대주택의 공급자로 나서면서 임차 수요들은 보다 넓은 주거 선택권을 갖게 됐습니다. 공급량이 늘면서 임대료도 지속적으로 낮아지고 있고요.


실제 KB국민은행 통계에 따르면, 올해 6월 서울 전월세전환율은 4.4%로 작년 동기 대비 0.3%p 하락했는데요.


이러한 추세가 지속된다면, 보다 많은 임차인들이 양질의 주거서비스를 누릴 수 있을 것으로 기대됩니다.

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