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쉽게 빠질 수 있는 부동산 거래 유혹

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부동산 거래시 당장 눈앞의 이익 때문에 불법으로 행해지는 계약이 있습니다. 다운계약, 업계약, 청약통장 불법거래, 분양권 불법전매 등이 그것인데요. 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

지난해 부동산 허위신고 1년 새 2배로 늘어

국토교통부가 지난 3월 발표한 자료에 따르면, 지난해 다운계약 업계약 등 부동산 매매가를 실제보다 줄이거나 부풀려 신고하는 부동산 실거래가 허위신고 행위가 전년(2016년/3,884건)에 비해 적발건수가 1.9배 늘어난 7263건으로 집계됐습니다.


매수인, 매도, 공인중개사 등 불법 계약에 연루돼 처벌된 사람만 1만2757명에 이르렀고요.


지난해 아파트값이 급등하면서 각종 세금을 적게 내기 위한 이른바 꼼수 계약이 늘어난 것이었습니다.

다운계약이란?

부동산 실거래가 허위신고 행위의 대표적인 것이 다운계약과 업계약 입니다.


만약 A라는 사람이 아파트를 10억에 팔면서 9억에 거래한 것으로 허위신고를 했다면, 계약서상의 매매가를 1억 낮춰 적었기 때문에 ‘다운계약’에 해당됩니다.


보통 아파트 분양권에 웃돈이 붙었을 때 매도인들이 양도소득세를 줄이기 위해 다운계약을 작성하는 경우가 많은데요.


실제 1억의 프리미엄이 발생할 경우 1년 이내 거래시 세금을 50% 이상 내야하기 때문에 줄여서 신고할 경우 내야하는 세금이 줄어들게 됩니다. 매수자의 경우 취득세가 그만큼 줄어들게 되고요.

업계약이란?

반대로 업계약은 매매가격을 올려 신고하는 행위입니다.


이렇게 실거래 가격을 부풀리면 매수자의 경우 대출을 더 많이 받을 수 있고 다음번에 팔 때 집값이 올랐다면 양도세가 그만큼 작아지게 됩니다.


예를 들어 10억짜리 집을 12억에 샀다고 신고하게 되면 나중에 이 집을 13억에 팔았을 때 3억원이 아닌 1억원에 대한 양도세가 과세되기 때문입니다.


또한 담보대출의 경우에도 10억이 아닌 13억에 대한 대출을 받을 수 있어 악용되는 사례가 종종 발생하기도 합니다.


그러나 취득세 부담은 더 늘어나고, 나중에 집값이 오르지 않았을 경우 낭패를 볼 수 있어 주의해야 합니다.

다운계약, 업계약 처벌 및 자진신고제도

하지만 이러한 다운계약과 업계약은 불법적인 계약입니다. 따라서 적발시 각종 세금추징 뿐만 아니라 실거래 신고의무 위반으로 과태료가 부과되는데요.


부동산 거래 허위신고자(직거래시 거래당사자에게 각각 부과, 중개거래시 공인중개사에 부과)는 부동산거래신고 등에 관한 법률 시행령에 따라 취득가액의 5% 이하의 과태료를 내야 합니다.


또한 허위계약서를 작성한 공인중개사 역시 과태료는 물론 자격정지, 등록취소 등의 행정처분을 받을 수 있습니다.


이와 같은 부동산 허위신고를 줄이기 위해 제도가 강화되고 있는데요. 바로 리니언시(Leniency) 제도입니다.


부동산 거래 신고를 허위로 했다 하더라도 정부나 지자체가 조사에 착수하기 전 자진신고를 하면 과태료를 100% 면제해주고, 조사에 착수한 뒤 증거자료를 제출하거나 조사에 협조하면 과태료의 50%를 감면해주는 자신신고자 과태료 감면제도로, 지난해 1월부터 시행되고 있습니다.

청약통장 불법거래와 분양권 불법전매란?

다운계약, 업계약 못지않게 성행중인 불법거래는 다름아닌 청약통장입니다.


최근 서울 및 주요지역 분양권이 로또화 되면서 가점이 높은 청약통장을 불법거래 할 경우 통장에 들어있는 기존 금액에 500만원에서 1000만원 이상을 받을 수 있다고 하는데요.


브로커들이 통장을 사들여 그대로 팔거나 아님 당첨된 뒤 분양권에 웃돈을 붙여 되파는 형태로 진행이 됩니다.


분양권 불법전매도 비슷합니다. 아파트를 분양 받을 수 있는 권리인 분양권을 전매제한 기간에 거래할 경우 불법전매가 되는 것입니다.


예컨데 투기과열지구로 지정된 서울 전역과 세종시, 과천시, 대구 수성구, 성남 분당, 광명(8.27대책에서 추가), 하남(8.27대책에서 추가)에서 소유권이전 등기 전에 분양권을 전매할 경우 불법이 되는 것이죠.

복등기란? 불법거래시 처벌은?

청약통장을 불법거래 해 당첨이 됐을 때 혹은 분양권을 불법 전매했을 때 어떻게 등기가 이뤄질까요? 이때 사용되는 등기방법이 바로 ‘복등기’라는 것입니다.


말그대로 등기가 두 번 이뤄진다고 해서 복등기라고 부르는데요. 복등기란 아파트 입주 전 매매계약을 한 뒤 입주 직후 최초 계약자(매도자) 명의로 소유권 이전등기를 한 다음 다시 매수자 앞으로 등기를 바꾸는 것입니다.


그러나 복등기 자체가 불법이라 어떠한 법의 보호를 받지 못하며 합법적인 거래도 될 수 없습니다. 또한 청약통장 불법거래 및 분양권 불법전매가 발각되면 거래당사자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금, 그리고 분양권취소(분양권 불법전매), 주택공급계약취소(청약통장 불법거래)에 처해집니다.


또한 공인중개사는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금, 중개사무소 등록취소 또는 업무정지 처분을 받게 됩니다.

법적 처벌의 한계….’양심(良心)적 거래’를 통한 부동산 거래 질서 확립돼야

지금까지 각종 부동산 불법거래에 대해서 알아봤습니다.


최근 정부는 서울아파트 가격이 천정부지로 올라가자 서울시와 합동으로 대대적인 단속에 들어가는 등 투기근절에 강한 의지를 보여주고 있습니다.


그럼에도 불구하고 부동산 불법거래는 끊이지 않고 발생되고 있는데요. 한편에서는 부동산 불법거래가 적발돼도 처벌이 약하기 때문에 계속되는 것이라며, 단속에 집중하기 보다는 불법거래에 대한 처벌 수위를 강화하는 것이 더 중요하다고 주장하기도 합니다.


하지만 다른 한편에서는 매도자, 매수자, 중개업자 세 사람이 철저하게 함구하면 법적 처벌이 아무리 강해도 이들 불법 거래를 막기 어렵다고 말합니다. 모든 거래를 일일이 다 확인할 수는 없기 때문인데요.


거래당사자간의 올바른 윤리의식과 양심(良心)에 따른 거래가 이뤄진다면 이들 불법 거래는 사라질 텐데요. 불법 거래가 근절되는 때가 속히 왔으면 하는 바램입니다.

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