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헌 집을 새집으로 바꾸는 대표적인 방법이 재건축, 재개발 정비사업 입니다. 재건축과 재개발은 「도시 및 주거환경정비법」(약칭: 도정법)에서 정하는 정비사업에 해당되는데요. 의미는 조금 다릅니다. 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후∙불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 반면, 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후∙불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역∙공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 

재건축이나 재개발 등 정비사업을 시행하려는 곳에 토지 및 주택을 소유한 사람들을 ‘조합원’이라고 합니다. 이들 조합원이 새 주택에 입주할 수 있는 권리는 ‘입주권’이라고 하죠. 재건축 혹은 재개발에 따라 조합원들이 가질 수 있는 입주권의 수가 다릅니다. 해당 사업지 내에서 토지를 구매하는 대로 입주권이 나올 것이라 생각하고 투자했다간 자칫 손실을 볼 수 있으니 주의해야 합니다. 이들 비사업의 경우 「도정법」 제76조(관리처분계획의 수립기준) 등에 따라 조합원이 가질 수 있는 입주권의 수를 확인할 수 있습니다.

일반적으로 재건축사업에 있어 조합원은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택만 받을 수 있으며, 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우엔 1주택만 입주권을 획득할 수 있습니다.

그러나 몇 가지 예외사항이 있습니다. 첫번째로 재건축사업에서 조합원(토지등소유자)이 소유한 주택 수만큼 분양권을 가질 수 있는 경우가 있습니다. 다음 4가지 중 1가지에 해당이 될 경우인데요.

1) 과밀억제권역에 위치하지 않은 재건축사업일 경우 2) 근로자 숙소나 기숙사 용도로 주택을 소유한 경우 3) 국가나 지방자치단체 및 토지주택공사가 소유자일 때 4) 마지막으로 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 넘겨받은 경우입니다.

또한 종전자산의 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 2주택을 공급받을 수 있습니다. 즉 내가 갖고 있던 종전 주택의 자산평가액이나 종전주택의 주거전용면적이 크다면 그 범위 내에서 2개의 입주권을 받을 수 있다는 것이죠. 다만 2개의 입주권 중 1개는 전용면적 60㎡ 이하의 소형이어야 합니다. 이 전용면적 60㎡이하 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년 이내 전매가 금지됩니다.

과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우 조합원이 소유한 주택수의 범위에서 3개까지 입주권을 받을 수 있으나, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가를 신청한 재건축사업은 불가능합니다. 이는 과밀억제권역이지만 투기과열지구나 조정대상지역이 아닐 경우 재건축사업 대상아파트를 3채 갖고 있다면 입주권을 3개 받을 수 있다는 것입니다. 

재개발사업에서 조합원이 가지는 입주권 수는 어떨까요? 

재개발사업에서도 재건축과 마찬가지로 조합원은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택만 받을 수 있으며, 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우엔 1주택만 입주권을 획득할 수 있습니다. 또한 재건축처럼 재개발사업 역시 종전자산의 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 2주택을 공급받을 수 있는데요.

앞서 설명한 것처럼 2개의 입주권 중 1개는 전용면적 60㎡ 이하의 소형이어야 하고, 이 전용면적 60㎡이하 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년 이내 전매가 금지됩니다. 이러한 ‘1+1’ 분양의 경우 조합에 따라 채택이 가능하도록 법에 단서를 둔 것이기 때문에 조합에 투자 전 확인이 필요합니다. 

재개발구역에선 보통 다세대주택 등 2명 이상이 1토지를 공유하는 경우가 많아 재개발구역의 분양대상자 선정에 있어 시∙도별 조례를 살펴보는 것이 매우 중요합니다. 보통 재개발구역내에 성행하는 ‘지분 쪼개기’나 ‘신축 쪼개기’의 경우에도 제대로 조례를 살펴보지 않은 채 업체의 말만 들어 투자하면 분양자격을 얻지 못할 수도 있기 때문입니다.

조례를 살펴볼 때 가장 중요하게 봐야 할 것이 바로 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보는 경우입니다.

서울시의 경우 서울시 「도시 및 주거환경정비조례」 제36조제2항에 따르면 △단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우 △여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우 △1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우 △1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우 △하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 △권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우가 해당됩니다. 통상적으로 재개발지역 내 권리산정기준일 이후 지분 쪼개기, 신축 쪼개기 등을 통해 늘어난 분양대상자는 새아파트 입주권을 받을 수 없다는 점을 기억하셔야 합니다.

지금까지 재건축, 재개발사업에서 조합원이 가질 수 있는 입주권 수를 정리해 봤습니다.

현재 투기과열지구의 경우 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 후엔 해당 사업지의 건축물 또는 토지를 매입해도 조합원이 될 수 없습니다. 소위 ‘물딱지’가 될 수 있는데요.

따라서 매수자는 미리 해당 사업지에서 조합원 자격 취득이 가능한지, ‘1+1’이 가능한지 등을 파악하는 것이 투자수익률과 직접적인 관계가 있다는 점을 명심하시고 매입에 나서야 하겠습니다.