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침체기에 봐야 할 부동산 지표들

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최근 부동산 시장 침체기라는 단어가 심심치 않게 보입니다. 그러나 연일 신고가를 갱신하는 지역도 있어 과연 침체기인지 아닌지 파악하기가 쉽지 않은 것도 사실입니다. 과연 시장이 침체기인지 아닌지 파악하는 방법은 무엇일까요?

부동산 시장의 사이클

부동산 시장은 일반적으로 부동산 수익을 얻기 위해 투자자들이 몰리며 가격이 상승하면 정부의 시장개입이나 경기침체, 공급확대 등의 외부 환경적 요인들로 인해 가격이 하락하는, 이른바 사이클을 가지고 있습니다.


그렇기에 침체기와 회복기, 상승기와 급등기의 순환을 반복하게 되는데요. 부동산 시장이 어느 국면에 위치해 있느냐에 따라 투자행태가 달라져야 하기 때문에 투자자로서 이를 판단하는 것은 매우 중요합니다.


이중 부동산 시장이 침체기에 돌입했다는 것을 확인하기 위해선 어떤 지표를 확인해 봐야 할까요?

미분양 통계

우선 시장에 공급되는 주택이 잘 소진되는지 여부를 확인해 보면 알 수 있습니다. 부동산 상승기나 활황기엔 시장에 주택이 공급되자 마자 사람들이 달려들며 구입합니다.


하지만 침체기엔 공급된 주택이 소진되지 않고 쌓이게 됩니다. 이 수치를 확인할 수 있는 것이 바로 미분양 통계입니다.


국토교통부는 매달 말 전국 미분양 통계를 집계해 발표하고 있는데요. 여기서 미분양이란 ‘사업계획 승인권자(건축허가권자)로부터 분양승인을 받아 일반인을 대상으로 분양을 실시하였으나 분양되지 않은 주택’을 말합니다. 보통 아파트가 여기에 해당이 됩니다.

미분양, 분양후 미분양이 많다면 침체 국면 가능성 높아

2018년 6월을 기준으로 전국에 6만2050가구의 미분양주택이 있습니다. 이중 경남에 1만4896가구가 미분양으로 남아있고, 뒤이어 충남, 경북 등에 수천세대의 미분양 주택이 있는 것으로 확인이 되는데요.


이렇게 미분양 주택이 많이 있다는 것은 수요보다 공급이 더 많다는 것이고, 이는 부동산 가격하락으로 이어질 가능성이 높다는 것으로 판단할 수 있습니다. 지역 부동산 경기 침체가 올 수 있다고 볼 수 있는 것이죠.


반대로 세종시(0가구)와 서울(47가구)은 거의 미분양이 없는 지역입니다. 미분양이 거의 없다는 것은 시장에 필요한 주택이 여전히 부족하다고 볼 수 있어 부동산 시장이 호조세를 보이고 있다 판단할 수 있는 것이죠.


특히 미분양 통계 중 준공 후 미분양이란 항목도 있는데요. 말그대로 다 지었는데도 분양이 안된 경우이기 때문에 이 수치가 높을수록 그 지역의 부동산 시장은 더 침체됐다고 판단할 수 있습니다.

청약률이 저조하다면 침체기

신규분양에 대한 청약률도 부동산 시장의 침체 여부를 알 수 있는 중요한 지표입니다. 청약률이 높다는 것은 수요가 많다는 뜻이며, 그만큼 투자가치가 높다고도 판단할 수 있습니다.


반대로 청약률이 저조하다면 주변 공급이 많거나 입지와 분양가에서 이렇다 할 장점을 가지지 못해서일 가능성이 큽니다.


지역별로 본 상반기 1순위 평균 청약경쟁률을 보면 제주, 충북, 경남, 인천 등의 1순위 청약경쟁률이 낮은 것으로 나타났습니다.


타 지역 대비 미분양 비율은 높고요. 결국 이들 지역이 부동산 침체기에 접어들었다고 볼 수 있는 것이죠.

전세가율이 하락하면 침체기?? 지역차 존재

그 다음 확인해 볼 수 있는 것은 전세가율입니다. 보통 전세가율이 하락하면 침체기라고 보는 시각이 우세한데요.


다른 한편으로는 매매가 상승으로 인한 전세가율 하락으로 보기도 합니다.


지난 2016년 7월(6월 75.1%-->7월 74.8%) 90개월만에 서울 아파트 전세가율이 하락하는 이례적인 일이 벌어졌습니다. 그리고 그때부터 점차적으로 전세가율은 하락해 현재(2018년 7월) 서울의 전세가율은 64.8%입니다.


그럼 전세가율이 낮아진 서울이 현재 침체기일까요? 아닙니다. 전세가격이 떨어진 지난 2년동안 서울의 아파트가격은 급속도로 상승했습니다. 결국 매매가 상승으로 인한 전세가율 하락이었습니다.


그러나 경북의 경우 같은 기간 전세가율은 75.4%에서 77.8%으로 증가했으나 매매가는 오히려 떨어지는 상황이 벌어졌습니다. 이는 경북 부동산 시장에 대한 불신으로 매매를 하지 않고 전세로 관망하는 수요자들이 많다 라는 것을 알 수 있습니다.

규제 프리지역은 거래량으로 침체기 여부 판단 가능

아파트나 분양권 거래량도 시장의 분위기를 감지할 수 있는데 도움을 주는 지표입니다.


물론 서울시 등 투기지역 및 투기과열지구로 묶인 지역의 경우 인위적은 규제가 있어 거래량만 가지곤 지역의 부동산 시장을 판단하긴 어려운 것이 사실입니다.


그러나 비규제지역의 경우 거래량으로 시장 침체기 정도를 어느 정도 파악할 수 있는데요.


경남의 경우 아파트 매매 거래량이 2016년 7월의 경우 3237건이었으나 2018년 6월 기준으로 2046건으로, 인천도 같은 기간 4846건에서 2419건으로 대폭 줄어들었습니다.


이는 시간이 지날수록 집을 내놓아도 잘 팔리지 현상이 가속화되고 있다는 것으로, 이들 지역의 부동산 경기가 좋지 않다 라는 것을 알 수 있습니다.

여러 지표 복합적으로 파악해야

지금까지 부동산 시장이 침체기인지 여부를 판단할 수 있는 부동산 지표에 대해 알아봤습니다.


사실 이러한 지표들 중 단지 한 두개만 보고 파악하는 것이 아니라 다양한 지표들을 비교해 침체기인지 여부를 파악할 때 좀더 시장을 정확하게 볼 수 있습니다.


예를 들어 관심 있는 지역에 미분양, 분양후 미분양 가구수가 많고 청약률과 거래량이 낮다면 침체기에 접어든 시장일 수 있기에 신중한 투자가 필요한 것이죠. 투자 전 꼭 지표를 확인해 현명한 투자 하시길 바라겠습니다.

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